España: un país atractivo para el inversor extranjero

La consultora Jones Lang Lasalle calcula que en 2010, cerca del 40% de las habitaciones vendidas fueron compradas por inversores extranjeros, dato llamativamente superior al acumulado en los últimos cinco años (2006-2010), que lo sitúan en el 18%. Este 40% representa una inversión total que, según sus estimaciones, alcanza aproximadamente la cifra de 300 millones de euros, incluyendo este importe una importante proporción de hipotecas subrogadas.

Transacciones recientes

Ejemplo de una de estas operaciones es la desarrollada por Westmont Hospitality con la adquisición del Hilton Barcelona, que ya estaba en manos de otro grupo extranjero, Morgan Stanley. También constituye otro ejemplo la compra de los hoteles Monteros y Guadalmina y la entrada de una compañía alemana a través de la compra del hotel El Rompido, en Huelva. En este caso, al tratarse de una compañía gestora de establecimientos hoteleros, Precise Hotel Collection, El Rompido será explotado por la misma propiedad, pero esto no es lo común. Normalmente los inversores extranjeros cuentan con terceros para gestionar sus hoteles, “preferiblemente gestores internacionales con contratos de gestión o alquiler”, afirman desde Jones Lang Lasalle.

Pero si hay un grupo que ha destacado en esta dinámica ha sido Continental Property Investments, CPI, que ha realizado tres operaciones en España comprando seis activos hoteleros, que se traducen en un total de 250 millones de euros invertidos en el país en 10 meses.

El volumen más significativo es el que corresponde al Triángulo Princesa en Madrid. Las otras dos operaciones corresponden a la compra del Hotel Miramar y Hotel La Florida, en Barcelona, y la realizada a finales de enero de 2011 con la adquisición del antiguo Hilton Valencia, ya reabierto bajo la gestión de la cadena Sol Meliá como el Meliá Valencia Palacio de Congresos.

Principales atractivos de España

El mercado hotelero español se caracteriza por ser un mercado maduro y muy competitivo. Así opina Claudio Nieto, de Cluster Hospitality. Por su parte, Helena Burstedt, directora de Jones Lang LaSalle Hotels para España y Portugal, destaca entre las principales ventajas del mercado español una potencial mejora en los resultados operativos, un gran número de buenos productos de 4 y 5 estrellas, estabilidad política, seguridad y buenas infraestructuras comparado con muchos otros mercados en el Mediterráneo.

Estos atractivos se encuentran relacionados con un precio ajustado, en ocasiones provocado por situaciones de propiedades en concurso de acreedores o en vías de administración bancarias, “productos distressed” que no requieran un gran esfuerzo en fondos propios y aporten una gran rentabilidad. Según Carlos Nieto, “todo apunta a que el perfil del inversor mayoritario serán empresas privadas y cadenas hoteleras extranjeras que aprovecharán las rebajas inmobiliarias para hacerse hueco en el país”.

Jorge Ruiz, director nacional de Hoteles de CB Richard Ellis, considera que el volumen de inversión podría crecer más este año que en 2010. El inversor institucional de perfil internacional se interesará por activos relevantes en cuanto a volumen de venta. “El inversor local se mueve en volúmenes de inversión entre los 10 y los 30 millones de euros. A partir de esa cifra estamos ante un mercado más institucional en donde ya el cliente internacional es claro dominador”, explica Jorge Ruiz.

En cuanto al tipo de hotel que buscan estos inversores, todas las fuentes consultadas coinciden en describirlo como un establecimiento urbano, de 4 ó 5 estrellas y que esté ubicado en grandes ciudades, como pueden ser Madrid y Barcelona.

Puede encontrar el reportaje completo en la revista HOSTELTUR de marzo o descargarse el pdf del artículo que se encuentra a la derecha de la página.