La transformación del mercado hotelero vacacional, gran oportunidad de inversión

Y es que el mercado hotelero que presenta mayores oportunidades de inversión es sin duda el vacacional por su “planta tremendamente obsoleta en determinados destinos, donde el nivel de Capex (inversiones en activos productivos) en los últimos años ha sido deficiente”.

Coincide así con Arturo Díaz, director general de Desarrollo de Negocio de Renta Corporación, quien señala que “existe un importante apetito de inversión internacional en el segmento vacacional porque esos inversores no olvidan que España es el tercer país del mundo en recepción de turistas internacionales y hay destinos en los que se meterían de cabeza”.

Este interés se complementa con “la necesidad de reposicionamiento, tanto en vacacional como en urbano, de una planta hotelera de los años 60 y 70 que, como sigue funcionando bien, impide que se reinvierta en ella aunque lo necesite. Por ello si haces crecer la planta, que tu inversión tenga sentido. No todo vale por una buena ubicación”.

De izq. a dcha, Albert Grau, de Magma HC; Luis Miguel Martín, de Azora; Alejandro Hernández Puértolas, de HI Partners; y Arturo Díaz, de Renta Corporación.

Ante esto, la solución del cambio de uso tampoco es la panacea ya que, según Díaz, “aparte del tiempo que implican los trámites y su transformación, requiere de un Capex importante, por lo que es imprescindible hacer previamente un análisis profundo del coste de oportunidad. La ventaja, eso sí, es una mejor ubicación, pero para recuperar activos de los años 60 hay que aplicar una cirugía extrema porque los espacios y volúmenes no son los de hoy en día”.

El reposicionamiento de activos en ciudades como Madrid y Barcelona también representa una gran oportunidad para los más obsoletos. Y eso que, en palabras de Hernández Puértolas, en la Ciudad Condal “los precios son prohibitivos” y a la capital “se le ha pasado el momento de oportunidad”, aunque Díaz asegura que “aún le queda algo de recorrido”.

El mercado urbano regional también representa una gran oportunidad para los inversores gracias a contar con una de las mejores plantas del mundo aunque, como reconoce Díaz, “saber cómo gestionarlo es para nota porque no sabemos cómo será el comportamiento del cliente en el futuro”.

En este sentido, y por destinos, Hernández Puértolas ha destacado que “Sevilla se recuperará, Málaga está funcionando muy bien, Bilbao está sobreconstruido y Valencia y Zaragoza aún tienen ante sí una digestión larguísima de su sobreoferta”.

Entidades financieras

Ha llegado el momento, eso sí, de que “los inversores asuman el riesgo de negocio para recuperar su inversión, sea con el modelo que sea, por lo que tienen que entenderlo bien”, según ha subrayado el director ejecutivo de HI Partners, añadiendo que “en el mundo hotelero existen actualmente en torno a 80.000 millones de euros en préstamos”.

Ante este panorama los bancos han de decidir si “quieren salir de su exposición al riesgo hotelero, por lo que deben entonces vender deuda y activos; o implicarse en el proceso de creación de valor, por lo que no deben venderlos a descuento sino buscar otros partners, gestores más sofisticados, para sacarlos adelante. Es un debate interno que se está produciendo en algunos bancos porque hasta ahora la deuda hotelera no ha sido su prioridad ya que representa menos del 10% de su negocio”.

Por este motivo, entre otros, agrega Luis Miguel Martín, director de Inversiones de Azora, “las entidades financieras han sido muy benévolas con el sector, lo cual ha sido una virtud pero al mismo tiempo un problema, porque se han llevado a cabo reestructuraciones irreales de deuda que no conducen a nada y así no pueden seguir mucho más. La banca, por tanto, ha de decidir si se involucra, en cuyo caso necesita un plan adecuado, o suelta a un precio determinado ese tipo de deuda. Y cuanto antes lo haga, mejor, tanto para el sector como para la entidad financiera”.

En este sentido Hernández Puértolas indica que “el gran reto es la toma de control de activos en procesos de gestión de deuda relacionada con hoteles”. No en vano apunta “la dificultad que existe de encontrar producto con rentabilidades interesantes, tanto para los fondos más especulativos como para los inversores más a largo plazo”. Por ello vaticina que estos inversores acabarán “metiéndose a gestionar deuda, que no está en manos de los propietarios, sino de los operadores y de muchas entidades financieras”.

SOCIMI

En este ámbito las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) se erigen, en palabras de Luis Miguel Martín, como “herramienta esencial para el sector en España, aunque necesita unos retoques legislativos para no dejar fuera al contrato de management”.

Esta figura, “que ya lleva años operativa en países como Estados Unidos, Francia o Alemania, al tener que estar en Bolsa le da liquidez a las carteras de activo y también representa una gran oportunidad para cambios generacionales en las empresas. También implica una mayor profesionalización y, al estar sometido a la supervisión de la CNMV, le da más transparencia al mercado. Necesita un toque para afinarlo, pero sin duda es la vía normal para la dinamización de la inversión en el sector hotelero, porque además es una herramienta que ya está testada”.

No en vano en España hay espacio para “6.000 o 7.000 millones de euros en SOCIMI hoteleras”.

Sin embargo, en opinión de Díaz, “las SOCIMI es un modelo de éxito que ha llegado tarde a España. Es cierto que implica una mayor especialización, profesionalización y control, pero veremos más instrumentos, no todo acaba ahí para vehiculizar las inversiones porque también tiene sus rigideces. Por tanto debemos buscar modelos alternativos y aún queda mucho camino por recorrer”.