Cinco claves de los mercados hoteleros de Madrid y Barcelona

Demanda

Por primera vez, después de dos años de marcada caída, Madrid creció de forma significativa en número de pernoctaciones (+11% en 2014 respecto a 2013). Quizá el dato más significativo sea el incremento del 14% en el número de turistas nacionales y pernoctaciones generadas por este tipo de viajero. Barcelona, por su parte sigue demostrando la misma robustez presentada durante toda la crisis incrementando el número de viajeros, especialmente los de origen internacional (+4,9%), y una gran capacidad para absorber perfectamente los significativos crecimientos de su oferta hotelera.

Oferta

Mientras la oferta hotelera de la capital catalana ha crecido en los últimos siete años a razón del 6,2% anual, Madrid lo ha hecho a una tasa del 2,4%. El número de nuevos proyectos hoteleros refuerza la idea de que los inversores dan por descontada la recuperación del mercado de la capital y la continuidad de la buena dinámica de Barcelona. En el mercado hotelero de Madrid cabe destacar el significativo aumento de las plazas en el segmento de 5 estrellas, que se ampliará en 699 habitaciones, lo que supone el 37% de la oferta total proyectada en los próximos años.

Indicadores hoteleros

En cuanto a los indicadores hoteleros más significativos, si bien la recuperación del RevPar (ingresos por habitación disponible) en Madrid fue muy sustancial en 2014 (+10% vs 2013), Barcelona, con un crecimiento más moderado (1%), sigue registrando RevPar un 50% superiores a su principal competidor a nivel nacional. La tarifa media de la Ciudad Condal se situó en 109 euros en 2014, mientras que en la capital apenas logró alcanzar los 80. Sin embargo su ocupación hotelera creció en 6,1 puntos porcentuales en el último año respecto a 2013, muy por encima del crecimiento registrado en la ocupación en la capital catalana (+0,6 puntos porcentuales en el mismo periodo).

Transacciones

En lo que se refiere al mercado de transacciones de activos hoteleros, ambas ciudades siguen siendo enormemente deseadas por los inversores por razones muy distintas: Barcelona por la mayor diversificación de su demanda y un registro record muy estable, y Madrid por el consenso existente en el sector respecto al inicio de la tan esperada fase de recuperación del mercado. No en vano el mercado madrileño registró nueve operaciones hoteleras en 2014 por un volumen de 140 millones de euros, frente a la inactividad total vivida en 2013.

Perspectivas

El buen comportamiento presentado por los indicadores hoteleros de ambos mercados en el primer trimestre de 2015, que confirman la buena marcha de ambas plazas, y las positivas perspectivas desde el punto de vista económico, anticipan una buena evolución de ambos mercados este año, tanto a nivel de resultados operativos como de inversión.

La recuperación de la demanda nacional beneficia a Madrid, mientras que Barcelona se consolida como destino de escapada para los europeos.

Madrid

Miguel Vázquez, socio director de la división de hoteles de Irea, señala que “la recuperación de los niveles de precio medio de Madrid será lenta, pues aún existe un largo camino que recorrer hasta alcanzar los niveles registrados en los años anteriores a la crisis. La debilidad que aún a día de hoy presenta el consumo interno y una cierta pérdida de posicionamiento comercial de la ciudad respecto a otros destinos comparables, así como la dificultad que siempre supone la recuperación de los precios medios una vez que éstos han caído, son las principales barreras al crecimiento”.

En términos de inversión hotelera, añade, “consideramos que el interés de los inversores internacionales en el mercado español, y más concretamente en Madrid, seguirá vigente en 2015. Además, es de esperar que con la reactivación del crédito, la mejora de las condiciones de financiación y las perspectivas de tipos de interés a medio plazo se impulsen las inversiones inmobiliarias”.

Barcelona

En la Ciudad Condal, asegura, “todo indica que esta evolución positiva se mantendrá a lo largo de 2015, gracias sobre todo a la fortaleza que presenta la demanda internacional dentro de su mix de clientes, una demanda menos sensible al precio que la nacional. Además, el mercado presenta unos mejores fundamentos que Madrid por su menor estacionalidad y por su cada vez mayor consolidación como ‘short break destination’ a nivel europeo y como destino MICE, segmento que cuenta con un fuerte peso”.

En términos de inversión, concluye Miguel Vázquez, “consideramos que el interés por esta plaza, sobre todo en lo que respecta al inversor internacional, seguirá vigente en los próximos años, tanto en lo que se refiere a transacciones de hoteles actualmente en funcionamiento como a reconversiones de inmuebles para uso hotelero. Es previsible que el volumen de inversión hotelera para 2015 supere los 150 millones de euros alcanzados en 2014”.