La época de los chollos en el mercado de inversión hotelera está más que superada

Marc Molas ha señalado en este sentido que España es ahora “un mercado de rentabilidades normales para inversores normales”. Además ha advertido, dentro de las previsiones que maneja el sector para 2015-2016, de “cierto calentamiento del mercado en ciudades como Madrid y Barcelona, así como en destinos vacacionales prime”, mientras se está produciendo “una lenta recuperación en las capitales de provincia y destinos de sol y playa secundarios”.

Asimismo ha afirmado que existe más liquidez que producto (en sus propias palabras, “sobra dinero y falta producto bueno”), por lo que se produce “una fuerte competencia entre los bancos para financiar buenos proyectos, aunque también percibimos un cierto cansancio en los fondos”.

Para Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación, “el alquiler ha sido el gran triunfador de esta crisis, tanto por oferta como por demanda. Y es que existe un amplio segmento de demanda, los jóvenes de hasta 35 años, que presentan una gran movilidad geográfica y que están más dispuestos a alquilar que a comprar. En cuanto a la oferta, ahora mismo en el mercado hay 26 millones de hogares que integran una planta más que suficiente para el alquiler”.

De izq. a dcha, Marc Molas, socio director de Planet Hotels and Resorts; y Oscar Rubio, presidente de Magnum and Partners.

Tanto es así que el ‘buy to let’ se impone en el mercado, la compra de una propiedad específicamente para alquilarla, ya que esta actividad puede reportar intereses de hasta un 4% o 5%, frente al 0,5% que están dando los bancos, según ha explicado Fernández-Aceytuno. En estos casos localización y singularidad son los elementos clave.

Grandes cambios en el mercado

El mercado hotelero español, el más grande de Europa en número de habitaciones, según ha destacado Javier Arús, de Hispania Activos Inmobiliarios (Grupo Azora), se encuentra en pleno proceso de cambio en el que predominan dos grandes tendencias: “una vocación clara de replicar el modelo anglosajón de crecimiento bajo la fórmula de asset light, y la reactivación de la inversión”.

En las carteras hoteleras españolas, al igual que en las internacionales, el peso de los establecimientos en propiedad cada vez es menor, en favor de otras fórmulas que facilitan la expansión. Prueba de ello es el caso de Meliá Hotels International, donde de 2007 a 2013 el porcentaje de hoteles en propiedad ha pasado del 32% al 19% sobre el total de sus activos. Y eso que, como ha apuntado Arús, “en España, de media, el 67% de la oferta de las cadenas es en propiedad, el 20% en alquiler y el 13% en gestión y, de manera marginal, en franquicia”.

En este sentido el secretario general de CEHAT, Ramón Estalella, ha destacado el “impresionante proceso de desinversión en propiedades que se está produciendo, favorecido por el cambio generacional al frente de los hoteles, por lo que en ocasiones los sucesores prefieren mantener la propiedad y dejar la gestión en manos de terceros; así como por la eficiencia en gestión y costes de las cadenas gestoras, de manera que cada vez más se separan gestión y propiedad”.

En cuanto a la reactivación de la inversión, Arús ha reconocido que “aunque el mercado está muy activo, se encuentra aún un poco rezagado en relación con otros sectores inmobiliarios. Todavía le falta mucho dinamismo y nuevas opciones a desarrollar, como las operaciones de compra de paquetes de deuda”.

Más información sobre estas jornadas en 'Las Socimi ganan peso en la inversión hotelera', publicado por HOSTELTUR noticias de turismo.