Las Socimi ganan peso en la inversión hotelera

De hecho, según ha adelantado Marc Molas, socio director de Planet Hotels & Resorts, en el segundo semestre del año aparecerán nuevas Socimi en el mercado, incluso alguna sólo hotelera que ya se está preparando.

Las Socimi estándar ya operativas se caracterizan, ha explicado, por “tener un tamaño de entre 500 y 1.000 millones de euros, con un ratio de apalancamiento de entre el 40% y el 60%, unos yields estimados sobre GAV (valor de mercado de los activos) de entre el 5% y el 9%, y una tasa interna de retorno (TIR) para el accionista del 11%-15%”.

En cuanto a su ámbito geográfico de actuación, busca activos “tanto en las principales capitales de provincias, en el segmento urbano, como en islas y en los destinos líderes de la Península en el vacacional”. Más información en ‘Los hoteleros analizan las socimi como vehículo de financiación y expansión’, publicado por HOSTELTUR noticias de turismo.

De izq. a dcha, Fernando Vives, presidente ejecutivo de Garrigues; y Joan Molas, presidente de CEHAT, en la inauguración de la jornada.

Ejemplo de ello es la Socimi hotelera creada por Hispania y Barceló, Bay Hispania, que en los últimos siete meses ha incorporado 22 hoteles con 7.000 habitaciones, 6.600 de ellas en el vacacional español, fundamentalmente en Canarias, Baleares y Andalucía, según ha indicado Javier Arús, de Hispania Activos Inmobiliarios (Grupo Azora).

En ellos va a invertir en 2015-2016 35 millones de euros de Capex (inversiones en activos productivos) adicionales, que se suman a los seis millones de euros anuales de mantenimiento.

En diciembre concluirá la segunda fase de la operación con Barceló, pero su estrategia no se detiene ahí porque quieren incrementar su presencia en el segmento vacacional, donde ya están trabajando en las múltiples oportunidades que se les presentan, según expone Arús, “por el cambio generacional al frente de los hoteles, desinversiones que se están llevando a cabo y por el buen ciclo económico en Europa, que es de donde proceden los clientes que visitan esos destinos”.

El objetivo, como ha afirmado Arús, es convertirse “en el primer REIT (Real Estate Investment Trust) hotelero puro vacacional de Europa, con presencia sólo en España. Para ello seguimos una estrategia multioperador, con el fin de conseguir una masa crítica de al menos 1.000 millones de euros y 12.000 habitaciones. Queremos consolidarnos como una alternativa atractiva para los inversores en busca de rentabilidad, estrechando lazos con operadores españoles de prestigio y experiencia”.

Fondos de inversión internacionales

En cuanto a los fondos de inversión internacionales, otros agentes muy activos en el mercado, Rubio recuerda que “los fondos se quedarán en España si les sigue interesando, porque tienen una visión global, si bien es cierto que las operaciones que están cerrando en principio no están diseñadas para salir corriendo, pero habrá que ver si se cumplen sus expectativas”.

Asimismo ha destacado su labor en “la dinamización del mercado, apoyados por agentes locales que les están ayudando a desarrollar su actividad y fortalecerse”. Y es que, añade, “su enfoque es más generalista: ven a España como país turístico con grandes oportunidades y las primeras operaciones las realizan en producto residencial turístico, que es por donde están entrando los fondos. Apuestan más por el país que por productos específicos y una vez que están aquí, adquieren un mayor conocimiento y se especializan”.

Javier Arús, de Hispania Activos Inmobiliarios, ha explicado las características de la Socimi Bay Hispania.

No en vano, como ha subrayado Arús, “los fondos de inversión son los compradores naturales, con un 50% de los casos en el mundo, frente al 21% de los operadores hoteleros. En España tienen una pequeña participación en el segmento urbano, pero nada en vacacional por la complejidad del mercado”.

Además, según un informe del Banco Santander, los inversores exigen una mayor rentabilidad a los hoteles para entrar en ellos, en torno al 7%, frente a la media del 4,5% para el producto residencial y del 5,5% para oficinas.

Más información sobre estas jornadas en 'La época de los chollos en el mercado de inversión hotelera está más que superada'.