Viviendas de uso turístico: tres estudios, tres resultados

Lo primero que llama la atención es la diferencia de volumen en las muestras utilizadas. Así, el estudio de Exceltur, además de utilizar como fuentes las estadísticas oficiales de Egatur y Familitur, ha analizado 2.203 viajes a partir de una encuesta realizada por Nielsen en nuestros cuatro principales mercados emisores, 49.123 ofertas individuales de viviendas en alquiler en las 10 principales plataformas P2P, 50 cuestionarios a asociaciones de vecinos y 30 entrevistas a responsables turísticos del sector público y privado. Para ello ha contado con la colaboración, además de Nielsen, de Ernst&Young España y Tourism&Law.

Este despliegue de medios contrasta con el número de encuestados en los estudios realizados por Esade, con la colaboración de la firma de investigación de mercados Salvetti & Llombart y la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), (445 propietarios de viviendas en alquiler vacacional y 775 usuarios de Barcelona, Madrid, San Sebastián, Granada, Mallorca y Calpe); y por Airbnb con Francesco Sandulli, profesor del departamento de Organización de Empresas de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad Complutense, basado en las respuestas de 91 anfitriones y 625 huéspedes que se alojaron y visitaron Madrid, respectivamente, en 2014.

En este último caso resulta cuando menos curioso constatar que la muestra en la que se basa el análisis representa un 2,84% de los 3.200 anfitriones con los que cuenta Airbnb en la capital y un 0,38% de los 162.400 huéspedes que se alojaron en sus viviendas durante 2014.

Tres estudios con resultados muy dispares. ¿A cuál creer? Probablemente lo mejor sea quedarse con lo más lógico de cada uno de ellos. Imagen Shutterstock

Claro que las dudas también planean sobre los resultados del estudio de Exceltur y su recuento de plazas que se comercializan a través de las 10 primeras plataformas P2P, 2,7 millones, ya que desde estas mismas plataformas argumentan que una amplia mayoría de gestores y propietarios, por encima del 90% según afirman desde Apartur, siguen una estrategia multicanal, por lo que en esa cifra final se han podido contabilizar varias veces las mismas plazas.

Sin embargo desde Ernst&Young aseguran que el número de anuncios de propiedades en alquiler que se repiten en varias plataformas es insignificante porque los propietarios mayoritariamente sólo se anuncian en una, aunque no hemos conseguido saber cuál es ese índice de repetición.

Pero si las muestras escogidas plantean grandes diferencias, los resultados son incluso más diferentes. Pasamos a analizar cuatro aspectos en los que las conclusiones de los tres estudios no pueden ser más distintas. Juzguen ustedes mismos.

Nueva demanda

Así, el estudio de Exceltur señala que “la vivienda de uso turístico no genera nueva demanda, ya que el cliente posee un perfil sociodemográfico y de actitudes muy similar al usuario de la oferta reglada; no es un turista nuevo y no dejaría de visitar un destino si no tuviera esa opción alojativa”. Sin embargo el de Esade constata que “el 32% de los encuestados (1,2 millones de viajeros) rechaza los destinos que no ofrezcan este tipo de alojamiento”, y el de Airbnb que “el 25% de los huéspedes no hubiera venido a Madrid si no hubiera dispuesto de esta experiencia”.

Principal motivación

El estudio de Exceltur lo deja claro: “su principal motivación a la hora de escoger este tipo de oferta es conseguir un mejor precio, además de disponer de una mayor amplitud de espacio y cocina para disfrutar de sus comidas sin salir de casa. La búsqueda de experiencias es a día de hoy un objetivo marginal para estos turistas en España, mencionado sólo por un 6% de los encuestados por Nielsen. El destino sigue siendo el primer elemento de elección del viaje”.

No obstante, para el director general de Airbnb Marketing Services España, Arnaldo Muñoz, “lo que nos diferencia es que generamos experiencias reales, emocionales, entre huéspedes y anfitriones, ofreciendo a los primeros la posibilidad de vivir como locales, gracias a la tecnología, que juega un papel fundamental”.

Para el 96% de los encuestados por Esade, el alquiler vacacional supone un tipo de alojamiento práctico, un 88% valora su buen precio y un 91% su carácter hogareño. Además, para nueve de cada 10 usuarios éste es su tipo de hospedaje habitual en sus viajes a España. Valoran positivamente su estancia y recomendarían esta fórmula para alojarse.

Perfil del propietario

El 44% de las viviendas analizadas por Exceltur está gestionada por empresas o propietarios con más de un piso ofertado, y la mayor parte no es la residencia habitual del anfitrión. Pero el perfil del arrendador del estudio de Esade refleja que “se trata de pequeños propietarios que sólo disponen de una vivienda destinada a este uso y que afirman que les sirve para ayudar a la economía familiar”; y en el de Airbnb “tres cuartas partes de los anfitriones comparten la casa en la que viven, con un ingreso mensual por esta actividad de 320 euros, lo que denota que no es su fuente principal de ingresos, sino un complemento. El 75% de los anfitriones ofrece su vivienda habitual y el 77% sólo anuncia una propiedad en la web”.

Pago de impuestos

Exceltur apunta que “podríamos estar ante un potencial fraude cercano a los 432 millones de euros anuales, según refleja el estudio, resultado de aplicar un tipo impositivo medio del 21% a los 2.054 millones de euros que se calcula podrían ascender las rentas anuales de los arrendadores particulares, en el caso de que ninguno de estos propietarios estuviera declarando esos ingresos”.

Sin embargo desde Esade señalan que “tres de cada cuatro propietarios se informaron sobre la regulación legal de esta fórmula de alquiler y la mitad firma siempre un contrato de arrendamiento, aunque sólo en un 51% de los casos la vivienda está dada de alta para tener un uso vacacional”.

Finalmente Airbnb asegura que comunica a los anfitriones los ingresos que han recibido por su actividad en la web durante el año, recordándole la necesidad de su liquidación ante Hacienda en el periodo de la declaración del IRPF. Por ello Muñoz aboga por “desterrar ya el mito de que los propietarios que anuncian sus casas en Airbnb no pagan sus impuestos porque tienen herramientas impositivas para ello”.