La legalización del alquiler vacacional en suelo turístico, clave de su regulación en Canarias

Y es que la paralización del decreto, como explica el consultor Antonio Garzón, “se debe a un requerimiento de la CNMC de eliminar de la regulación ‘las restricciones a la libre competencia’”. El quid de la cuestión es la prohibición del alquiler vacacional en suelo turístico, pero la Comisión también cuestiona “los requisitos en cuanto a las dimensiones y equipamiento de las viviendas, que considera ‘una carga innecesaria para los operadores’, o la prohibición del alquiler por habitaciones, que cree ‘contrario al derecho del empresario de organizar su actividad’”.

Sin embargo, Garzón muestra su sorpresa por que la CNMC haya cuestionado “los requisitos de equipamientos y dimensiones mínimos de una vivienda de uso turístico”, cuando “los criterios son más permisivos que los aplicados en las normativas para las camas turísticas regladas. En cuanto a los equipamientos mínimos, para la vivienda de alquiler vacacional el decreto paralizado exige aproximadamente una tercera parte de lo que el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento (Decreto 142/2010) le exige a la unidad de alojamiento turístico; mientras que en los requisitos de dimensiones el decreto paralizado remite al reglamento de las condiciones de habitabilidad de las viviendas en general, que exige a la vivienda menos superficie (25 metros cuadrados) que la normativa turística a un apartamento de 3 llaves (39 metros cuadrados), ambos en base a dos personas”.

El alquiler vacacional puede contribuir al desplazamiento gradual de residentes de la zona turística a las zonas residenciales, según Garzón. Imagen Shutterstock

Con ello, afirma Garzón, “vemos que el Decreto 113/2015 podría contener una desproporcionalidad reguladora a favor de la vivienda de alquiler vacacional, habiendo sido clasificados sus requisitos por la CNMC como ‘una carga innecesaria para los operadores’”. Así define a la exigencia al operador de “poner toallas, sábanas, iluminación, utensilios de cocina, un espejo y secador en el baño y poco más, lo cual equivaldría a estar ‘la vivienda dotada de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato’, tal como está regulado genéricamente en otras Comunidades Autónomas como Cataluña, lo cual no debería suponer una ‘carga’ para el propietario”.

Por tanto Antonio Garzón considera que “en la revisión del decreto podría ser conveniente repetir, como mínimo, los mismos requisitos de equipamiento y dimensiones que ya contiene el decreto paralizado”. En lo referente a “la normativa aplicable para adecuar la vivienda a un uso turístico (teléfono de emergencia, placa distintivo, aplicación de normativa sectorial como en seguridad contraincendios, fichas policiales de clientes alojados, obligación de tener hojas oficiales de reclamaciones, etc.), sería necesario que en la revisión del decreto se especifique adicionalmente la obligación de disponer de un seguro de responsabilidad civil”.

Legalización en suelo turístico

Evidentemente, como reconoce el consultor, “la cuestión más delicada es la legalización del alquiler vacacional en suelo turístico, especialmente el caso de competencia entre una vivienda y una cama turística dentro de un mismo complejo”. No obstante, en su opinión, la competencia “no tiene por qué sufrir una distorsión, siempre que la explotación reparta entre los comuneros los gastos generales y los demás ámbitos regulados, especialmente el tratamiento impositivo, sean definidos de forma equitativa”.

Además, Garzón ve en el alquiler vacacional “la herramienta más importante para ‘desresidencializar’ la zona turística a través de los mecanismos naturales de la economía de mercado, ya que legalizándolo subirían los precios inmobiliarios y de alquileres, lo que tendría como efecto un desplazamiento gradual de residentes de la zona turística a las zonas residenciales, simplemente por el efecto de los precios y no por los pretendidos ‘concursos de sustitución’ del decretazo”.

Tratamiento impositivo

Para lograr una equidad en el tratamiento impositivo con respecto a la cama turística, “y aplicar una imposición que repercuta en el mantenimiento de las infraestructuras públicas”, el consultor aboga por “considerar la aplicación del IGIC turístico para esta actividad. Además, podría ser necesario evaluar si la vía de imposición actual a través de la declaración individual del IRPF como arrendamiento es la vía adecuada, o por lo contrario existen otras fórmulas tributarias más adecuadas mediante las cuales todos los operadores tributen localmente, ya que ahora mismo el propietario extranjero no residente declara los arrendamientos en su país de residencia”.

El nuevo intento de regular el alquiler vacacional al que se enfrenta Canarias, concluye Antonio Garzón, “debe sentar las bases claras y equitativas para la convivencia entre la explotación turística y el alquiler vacacional en suelo turístico, de manera que ambos puedan competir en igualdad de condiciones sin distorsionar el sector”.