Inmobiliarias metidas a hoteleras, ¿un fenómeno que podría repetirse?

Este fenómeno se intensificó precisamente durante el boom del ladrillo, entre finales de la década de 1990 y hasta el año 2007.

Fue la época en que varias inmobiliarias lanzaron su propia cadena hotelera: Habitat, Ballester (SH Hoteles); Reyal Urbis (Rafael Hoteles)…. En 2002, Fadesa anunció una inversión de 270 millones de euros en su división de hoteles; mientras que Metrovacesa, Vallehermoso y Medgroup invirtieron en un proyecto para construir 40 hoteles Express by Holiday Inn.

Mucha financiación, poca localización

Los factores que propiciaron en España la irrupción de empresas constructoras e inmobiliarias en el sector hotelero son varios, según apuntan Bruno Hallé y Albert Grau, socios de la firma consultora Magma TRI Hospitality Consulting.

Para empezar, una financiación abundante gracias a que bancos y cajas de ahorro concedían créditos a destajo en aquella época. Sin embargo, tal como indican Hallé y Grau, la mayoría de nuevos operadores no asumieron entonces una premisa esencial: “El valor de un hotel es lo que vale el negocio y no su valor inmobiliario”.

Y partir de aquí, se cometieron varios errores en aquella expansión desenfrenada. El primero, la localización.

“En muchas ocasiones los hoteles se desarrollaron en entornos sin una ubicación estratégica y sin entender la falta de demanda para estas ubicaciones. En algunos casos estos desarrollos han venido más pensados como un complemento a proyectos residenciales, que buscando la propia rentabilidad hotelera. Su enfoque o visión del sector hotelero como un negocio básicamente inmobiliario, hizo que se pasaran por alto el análisis de factores muy estratégicos en el momento de desarrollar un negocio hotelero, que no debemos olvidar, es un negocio de industria”, remarcan los socios de Magma TRI.

Casos de éxito

También hubo aciertos. Entre todas las empresas constructoras que entraron en la hotelería hace 15 ó 20 años, un caso destacado es, según indican Hallé y Grau, Nuñez y Navarro Hotels. Esta empresa, indican, “ha sabido independizar muy bien la gestión hotelera de la patrimonial; y se centraron en un nicho geográfico (Barcelona) con productos muy versátiles, tanto para el negocio urbano como el vacacional”.

En cualquier caso, “existen otros grupos que también supieron independizar la gestión hotelera de la patrimonial, y que hoy por hoy, como grupo hotelero y desde el punto de vista de la gestión, pueden ser cadenas muy competitivas. Sin embargo, muchas de ellas se ven diezmadas económicamente debido a que los activos que se adquirieron por parte de la patrimonial, fueron con apalancamientos muy elevados y con valores más inmobiliarios que hoteleros”.

¿Qué lecciones sacó el sector turístico de aquel proceso? “Se ha aprendido que la base del negocio es la explotación hotelera, que la ‘piedra’ debe ser considerada como un elemento a parte con su valoración, independiente del negocio, por ello estamos viendo cada vez más modelos de gestión y franquicia como relación entre propiedad y hotelero”.

Igualmente, las experiencias negativas de las inmobiliarias también mostraron que, sin demanda en un entorno determinado, no tiene sentido el desarrollo de un establecimiento hotelero.

¿Podría repetirse?

Pero a pesar del pinchazo del ladrillo y la burbuja inmobiliaria, ¿podría repetirse este fenómeno?

“Creemos que se ha aprendido la lección, muchos de estos hoteles que no tenían sentido desarrollar por mala ubicación y falta de demanda no han podido pagar sus deudas bancarias y han caído en manos de las entidades financieras con un futuro bastante oscuro para la mayoría de ellos”.

Además, la facilidad en la concesión de crédito de la década anterior se ha evaporado, así que sería complicado volver a esa etapa expansiva.

Este artículo forma parte del tema de portada publicado en la revista HOSTELTUR de noviembre y puede descargarse en pdf como Las empresas alien del planeta Turismo.