Tras la crisis, ¿hoteleros e inversores han aprendido de los errores del pasado?

Los bancos vuelven a tener dinero y muchas ganas de financiar, aunque ahora sean más selectivos que en el pasado, pero el que vuelva a fluir la liquidez en el mercado es el gran peligro”. Inmaculada Ranera, directora general de Christie+Co para España y Portugal, así lo cree aunque también considera que “hemos aprendido la lección, pero no estoy convencida al 100% de que la hayamos aprendido del todo”.

Para Carlos Nieto, director de su oficina en Madrid, la clave está en “cuánto tiempo va a durar esa prudencia a la hora de seleccionar activos en los que invertir. Es decir, los bancos poco a poco se van a ir relajando y ése es el peligro. Veremos si hemos aprendido de nuestros errores o no en los próximos meses, según vayamos viendo cuál es la trayectoria de la financiación y, sobre todo, la alegría de ciertos inversores a la hora de empezar a invertir en suelo, o desarrollar en zonas que no son realmente estratégicas desde el punto de vista turístico o en proyectos que no son sostenibles a nivel financiero”.

"El que vuelva a fluir la liquidez en el mercado es el gran peligro”, advierte Inmaculada Ranera.

Su preocupación se cierne de manera especial sobre el sector residencial, ante el ánimo manifiesto de las principales promotoras españolas de reforzar sus desarrollos, precisamente por la fluidez de liquidez y de financiación en el mercado, cuando aún tienen una planta residencial sin vender “brutal”, como apunta Ranera: “Todavía a día de hoy encuentras gente que piensa que vamos a volver a 2005-2006, lo que para mí es un peligro y demuestra que no hemos aprendido lo suficiente. No podemos volver a eso porque entonces estamos perdidos: precios inflados, especulación y financiaciones que luego los negocios no van a poder soportar”.

Tendencias 2016

Aún con esos nubarrones en el horizonte, las perspectivas del mercado hotelero para 2016 son muy positivas, según afirman ambos directivos. Un ejercicio donde se afianzan las tendencias vislumbradas en el que ahora finaliza, con especial relevancia “por su novedad”, como indica Ranera, en la entrada de los fondos de inversión internacionales en el sector vacacional. “Antes les daba miedo por su estacionalidad, salvo en Canarias, pero a pesar de ella ha demostrado que ofrece un buen retorno de inversión; además de ser el segmento de oferta más resiliente a la crisis, especialmente en destinos consolidados, por depender más de la demanda internacional que de la doméstica”.

Además esos fondos internacionales, añade, “están viendo que las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) españolas, que no dejan de ser su competencia, se están metiendo en vacacional”, lo cual les incita también a adentrarse en el mercado.

Socimi

Y es que las Socimi se afianzan como nuevo vehículo de inversión en el sector con gran potencial de desarrollo por su reducido peso hasta ahora en el mercado, frente a la representatividad de que goza esta figura en países como Estados Unidos, Francia y Alemania. De hecho HOSTELTUR noticias de turismo ya publicó que las Socimi estaban ganando peso en la inversión hotelera.

Además, según explica la directiva de Christie+Co, “van a darle un gran empujón al mercado de alquileres porque el 80% de los activos han de tenerlo bajo este tipo de contrato”. Por eso, destaca Nieto, “favorece a las cadenas españolas fundamentalmente, que son las que siguen ofreciendo contratos de arrendamiento”. En cambio las internacionales, agrega Ranera, “que se inclinan más por los contratos de gestión, es difícil que lleguen a acuerdos con SOCIMI españolas, a no ser que estén dispuestas a ofrecer alquileres, lo que únicamente podría ocurrir en casos muy puntuales de activos prime en ubicaciones muy concretas del centro de Madrid o Barcelona”.

Entrada en ciudades secundarias

Pero los inversores ya no miran sólo a ambas capitales, sino que, según Ranera, “cada vez arriesgan más y buscan otras ciudades como Valencia, Málaga, Bilbao o San Sebastián, entre otras”.

No en vano, como subraya Nieto, “ciudades secundarias como Málaga o Bilbao están experimentando un crecimiento interesante y muy ordenado, sobre todo en los últimos meses, gracias a sus nuevos atractivos turísticos, esencialmente de tipo cultural, que están atrayendo no sólo a la demanda interna, sino también a la internacional”. De hecho Málaga, en palabras de Ranera, “es la nueva Barcelona, porque además tiene muchas similitudes: atrae a público de ocio y de negocio, tiene un puerto de cruceros muy importante que están potenciando mucho y se encuentra enclavada en un destino vacacional muy consolidado como es la Costa del Sol. Lo tiene todo”. Prueba de ello es que Málaga se ha consolidado como destino de city break tras cerrar en 2014 un año histórico.

Reconversión de edificios

Málaga, y otras ciudades secundarias como Bilbao o San Sebastián, podrían sumarse a la tendencia de reconversión de edificios en hoteles, tan presente en Madrid, con la Gran Vía como epicentro ('La Gran Vía de Madrid está llamada a ser una gran avenida de hoteles y comercios'), y Barcelona cuando concluya la moratoria ('Barcelona paraliza 35 proyectos hoteleros con la moratoria').

En ambas capitales, según reconoce Ranera, “existe mucha búsqueda de activos susceptibles de reconversión, pero siempre en muy buenas ubicaciones para asegurarse el éxito y los elevados precios que mantienen los hoteles en estos enclaves”. (Ver: 'Ventajas de la reconversión de edificios en hoteles' y 'Madrid y Barcelona: desigual coyuntura en transacciones hoteleras').

Otras ciudades secundarias “necesitan un poco más de tiempo para recuperar la demanda interna y consolidar el crecimiento de la internacional para que la planta hotelera ya existente absorba la nueva demanda”.

Destinos líderes y productos de éxito seguro

Ante estas tendencias los destinos con mayor potencial de desarrollo, además de las ciudades secundarias, a las que en Portugal se suman Lisboa y Oporto, vuelven a ser los líderes en vacacional: Canarias, Baleares -con muchas reconversiones de hoteles-, la Costa del Sol, Levante y el Algarve.

En cuanto a los productos de mayor recorrido, Ranera distingue “los hostel de diseño y un producto vacacional con estilo más urbano que se aleje de la imagen del típico resort de sol y playa, porque hay demanda en el mercado y empresas que tienen en mente este tipo de oferta, pero siempre en destinos en los que el precio no sea el factor clave”.

La información de referencia se ha publicado en el número de diciembre de Hosteltur y está también disponible en el pdf adjunto.