Inversión hotelera: vacacional y ciudades terciarias cobran protagonismo

El alquiler sigue siendo así en 2015 el modelo de negocio más utilizado por las cadenas, con una cuota de mercado del 41,5%, liderado por el variable (24,5%), mientras que el de tipo fijo está presente en casi un 17% de las operaciones. Sin embargo las fórmulas que registran los mayores incrementos son el management, que en sólo un año pasa de representar el 13% a cerca del 19%, y la franquicia, del 10% al 13%.

Las operaciones que más crecen son las de compra, que pasan de un 6% a un 15%, mientas que las desinversiones caen, de un 29,5% a un 11%, por la mejora de la situación del mercado. Por este mismo motivo, y porque como ha reconocido Bruno Hallé, socio director de Magma Hospitality Consulting, “después de los últimos años de renegociaciones de rentas ya quedaba poco por renegociar”, no se ha producido ninguna operación de este tipo con disminuciones por encima del 15%, sino que más de la mitad de ellas se ha cerrado con un descenso de entre el 6% y el 10%.

Ciudades como Valladolid, Zaragoza, León o Burgos presentan gran potencial gracias a la recuperación de la demanda nacional y a la reducción de la oferta durante la crisis.

Estos cambios van acompañados de un cambio en el perfil del inversor que, según ha explicado Albert Grau, también socio director de la consultora, “ahora busca comprar el activo a un precio razonable, reposicionarlo y salir en seis o siete años, lo que representa grandes oportunidades en destinos vacacionales, ya no tanto Canarias y Baleares sino otros ‘secundarios’ como la costa de Almería o la Costa Tropical, más estacionales pero con mejores oportunidades; y las ciudades terciarias como Zaragoza, Valladolid, León o Burgos que, gracias a la recuperación de la demanda nacional y a la reducción de la oferta durante la crisis, presentan gran recorrido”.

Fondos como Cerberus o Starwood Capital, con Meliá, añade, “están buscando activos de este tipo, incluso en destinos maduros. Los activos trofeo ya se han colocado y lo que queda ahora es más complicado, pero utilizando otros modelos de gestión se puede reposicionar en el mercado”. A ellos se suma la actividad de los bancos, que “están vendiendo, sacando lastre, a precios más razonables”. Otras entidades financieras, como el Banco Sabadell con HIP (‘Sabadell aúna sus activos hoteleros en la nueva sociedad HIP’, según publicó HOSTELTUR noticias de turismo) y el Banco Santander con Altamira Inmuebles, buscan “reposicionar sus activos para darles salida”.

El peso del segmento vacacional queda reflejado, según Grau, en que “el 73% de las operaciones de compra presenta un precio medio menor de 120.000 euros por habitación, y en esa franja existe un gran volumen de activos hoteleros en destinos de sol y playa. En urbano se eleva un poco más, entre 140.000 y 150.000, con lo que existe recorrido en su revalorización”.

Los socios directores de Magma, Bruno Hallé y Albert Grau (de izq. a dcha), afirman que “2016 pinta que será de nuevo un año récord, también en inversión hotelera".

Además, el 87% de las operaciones tiene como protagonistas establecimientos de 4 y 5 estrellas lo que demuestra, en opinión de Grau, que “las cadenas vacacionales han estado trabajando mucho en un cambio de modelo sostenible y con productos de calidad, dejando los 3 estrellas, o bien subiéndolos de categoría o deshaciéndose de ellos; labor que se ha visto complementada por la mejora de la oferta en los destinos y en infraestructuras, consolidando su interés para el mercado nacional e internacional”.

Perspectivas para 2016

Las Socimi tienen ante sí un largo recorrido de la mano de una mayor flexibilización en su regulación, aceptando otros modelos de gestión aparte del alquiler; integrando asimismo activos de distintas cadenas en una clara estrategia multimarca como ocurre con los REIT (Real Estate Investment Trust) en Estados Unidos; y de la mano de cadenas más pequeñas que están estudiando la posibilidad de crear la suya propia, por lo que según los consultores de Magma en los próximos meses aparecerán nuevas entidades de este tipo. Entre ellas citan empresas con propiedades como Catalonia, H10 Hotels, Princess Hotels y Playa Senator, entre otras.

Asimismo seremos testigo de operaciones de integración en el panorama nacional, por supuesto a mucha menor escala que la compra de Starwood Hotels por parte de Marriott, que creó el mayor grupo hotelero del mundo, bien lideradas por fondos internacionales o pequeños grupos españoles que opten por fusionarse. Así lo cree el 73% de las 90 cadenas encuestadas.

En suma, en palabras de Hallé, “2016 pinta que será de nuevo un año récord, también en inversión hotelera; hay buenas perspectivas. España sigue siendo un objetivo interesante a pesar de la incertidumbre política que vivimos y los marcos de actuación jurídica poco claros en destinos como Barcelona, que ahuyentan sobre todo a los inversores internacionales”.