Modelos de gestión dominantes en el mercado hotelero español

Contratos de alquiler

- En el 63% de los contratos de alquiler fijo firmados en 2015 la renta pactada se ha situado entre 3.000 y 9.000 euros por habitación y año, siempre en función de la categoría y la ubicación del activo, lo que supone una bajada de 10 puntos con respecto al periodo 2013-2014. Sin embargo en los contratos de alquiler variable este porcentaje desciende al 43%.

- Los contratos de renta variable se han basado en un 69% de los casos en un porcentaje sobre el total de los ingresos, concretamente en una media del 26%, frente al 22% que se registraba en 2010. En el caso de las rentas variables en función de un porcentaje del beneficio, la media ha aumentado del 70% en ese mismo año al actual 74%.

En este sentido Bruno Hallé, socio director de la consultora, ha explicado que “en el caso del alquiler variable el riesgo lo asume el propietario y es más fácil de controlar si se basa en un porcentaje de los ingresos. También existen contratos variables con un mínimo garantizado. Lo que está claro es que el negocio tiene que estar equilibrado para que haya rentabilidad para ambas partes”.

Contratos de management

- Más de la mitad de las operaciones de management suscritas por las cadenas encuestadas por Magma en 2015, concretamente un 55%, tienen una duración de menos de 10 años.

Fuente: Magma HC. (HACER CLICK PARA AMPLIAR)

- El fee básico se ha situado entre el 2,5% y el 3,5% en el 70% de los casos; a lo que se suma un incentive fee por encima del 5% en el 90% de las ocasiones, en el 54% de ellas en función del beneficio y en el 33% de carácter fijo.

Contratos de franquicia

- El fee inicial sobre el primer año de facturación de los ingresos de alojamiento, de aplicación en una única anualidad, en un tercio de los casos se estableció entre el 1% y el 2%, y en otro tercio entre el 3% y el 4%.

- En el 56% de las operaciones de este tipo cerradas en 2015 se acordó un fee anual sobre la facturación de entre el 3% y el 5%. En algunas ocasiones esta cuota incluye otras como las de marketing, royalty, reservas, etc.; pero el coste total de los fees sobre el primer año de facturación se ha situado entre el 8% y el 10%, incluyendo ya todos los conceptos.

El modelo de franquicia, según ha destacado Albert Grau, el otro socio director de Magma Hospitality Consulting, “muestra una evolución interesante, pero antes de optar por ella hay que llevar a cabo un importante análisis de gestión para saber si resulta razonable o no captar esa clientela que nos va a traer, porque la franquicia aporta marca, nuevos canales de reserva, mejor posicionamiento, etc. Gestionándola bien, en ubicaciones punteras de Madrid, Barcelona y Málaga, con una importante clientela internacional, puede llegar a incrementar el RevPar (ingresos por habitación disponible) hasta en un 35%”.

Pero, advierte, “no toda franquicia vale para cualquier hotel”, poniendo como ejemplo el caso de los AC con Marriott en ciudades secundarias sin apenas cliente internacional y teniendo que pagar los elevados fees de la franquicia. En otras ocasiones esta modalidad cumple con su papel de reposicionamiento de producto, como en el caso del hotel Madrid Marriot Auditorium, que le ha abierto así el mercado de los grandes eventos y MICE en general a nivel internacional, con la posibilidad de acceder a nuevos emisores. (Ver: 'El Hotel Auditorium será el más grande de Marriott en Europa a partir de noviembre').

El informe está disponible en el pdf adjunto.