Cambio de escenario en el mercado de transacciones hoteleras en España

El contexto es diferente por tres motivos. Por un lado, el directivo de Irea señala los precios, que “han experimentado un recorrido al alza muy rápido, lo que provoca que las decisiones de inversión se compliquen”.

En el otro plato de la balanza se coloca el “efecto llamada de grandes inversores institucionales como Hispania o Starwood Capital, que han centrado su atención en el mercado español. Éste último es el mayor del mundo especializado en hoteles y si se fija en España puede atraer el interés de otros fondos que hasta ahora no estaban, aunque las oportunidades no sean tan evidentes por la citada subida de precios”.

Finalmente el Brexit también puede afectar a determinados inversores interesados en activos vacacionales. Y es que, como reconoce Miguel Vázquez, “nadie sabe el efecto que puede tener sobre la libra una hipotética salida del Reino Unido de la UE, pero si se devalúa puede perjudicar al flujo de turismo británico, nuestro primer mercado, a España”.

De izq. a dcha, Javier Arús, director de Inversiones de Hispania; Gema Alfaro, presidenta del Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa; Miguel Vázquez, de Irea; y Ángel Luis Rodríguez, vicepresidente de gestión de portfolio de Meliá Hotels International. Foto: Irene Medina.

En el segmento urbano, concreta, “este efecto no es tan relevante porque el turista de negocios no es tan marcadamente británico; pero en vacacional, donde la tendencia es comprar activos e invertir en ellos para reposicionarlos, si el Brexit prospera y se devalúa su moneda puede provocar un parón en la tendencia imparable de crecimiento de los últimos años de este mercado”.

Nuevos actores

Asimismo este año prosigue la tendencia iniciada en 2014 pero acentuada en 2015 de cambio de actores en el mercado, donde “los inversores institucionales, con estrategias más a medio y largo plazo y una expectativas más moderadas, y los locales, que conocen mejor el mercado y por tanto asumen menos riesgos, van tomando posiciones en detrimento de los fondos oportunistas, que ya no aparecen en las operaciones de compra-venta de activos aunque sí en las de carteras de deuda, pero que van saliendo del mercado”.

Pese a todo ello las previsiones de Irea indican que 2016 cerrará por encima de los 2.000 millones de euros en transacciones hoteleras, lo que le convertirá en el segundo año en inversión en este ámbito, sólo por detrás del récord del pasado ejercicio.

De momento, en lo que se refiere al número de activos hoteleros vendidos la cifra es similar al mismo periodo de 2015, con 39 establecimientos que han cambiado de manos hasta el pasado 31 de mayo, frente a los 42 de un año antes. Sin embargo el número de habitaciones ha descendido significativamente de 8.673 a 4.993 en 2016, lo que implica un aumento considerable en el precio medio por habitación que ha pasado de 81.000 euros en el periodo enero-mayo 2015 a 122.000 en el mismo periodo de este año.

Dicho incremento se explica fundamentalmente por el impacto de la venta del hotel Villa Magna que, con un precio de 1,2 millones de euros por habitación, ha puesto techo al nivel de precio medio pagado por una habitación en España (‘El Hotel Villa Magna, vendido a la compañía turca Dogus Group’). Por último el informe destaca que a 31 de mayo no se ha cerrado todavía la venta de ninguna cartera hotelera, frente a las cuatro del mismo periodo del año anterior.