Desarrollos hoteleros mixtos para aunar sinergias

- ¿Qué ventajas competitivas ofrecen estos desarrollos mixtos a los hoteles?

Francisco Gutiérrez: Estos desarrollos mixtos tienen como ventaja competitiva las sinergias en comercialización. En el caso de los hoteles tiene una justificación muy clara en lo que tiene que ver con el real estate, porque el hotel tiene la particularidad de disponer de metros cuadrados premium muy rentables que pueden estar en sótanos, sin vistas o interiores, que para el cliente del establecimiento no son muy atractivos pero sí para habilitar en ellos despachos de oficinas, salas de reuniones, un área comercial o incluso de restauración. Una tercera causa, que tiene que ver con ésta última, es la seguridad. En Centroamérica y México nos encontramos con muchos hoteles vinculados a centros comerciales donde las tiendas ocupan las primeras plantas y al hotel se accede por la planta baja, se atraviesan vía ascensor todos los metros cuadrados del centro comercial y se llega al lobby del establecimiento. El principal inversor obtiene así una plusvalía de metros que no pensaba utilizar, y el cliente del hotel dispone de una amplia oferta de gastronomía, compras y esparcimiento cuando concluye su jornada laboral.

Mónica Muñoz: En estos países además los centros comerciales atraen tráfico como espacio de ocio, esparcimiento y relación, por lo que se unen estos dos intereses: del viajero, que prefiere un sitio animado que le proporcione servicios y seguridad; y de la persona local que va a un centro comercial donde puede encontrar incluso actividades culturales como un concierto, una charla o una conferencia en los espacios públicos del hotel. En ese caso es muy claro el win-win y en España en el segmento vacacional cada vez lo vamos a ver más. También en desarrollos mixtos ligados al uso deportivo, como un estadio de fútbol o un circuito de Fórmula 1 como en los países del Golfo Pérsico, que aúnan los distintos tráficos y tipos de target que se van a ver atraídos por la oferta y realizan un complejo que responda a estas necesidades. Ejemplo de ello son también los hoteles en el aeropuerto, todo un clásico, para gente que no necesariamente tiene que ir a la ciudad y así se ahorra horas perdidas que puede utilizar para descansar y evitarse el tráfico.

- ¿Hay entonces un gran potencial de desarrollo para los desarrollos mixtos?

M.M.: Sí, porque además los desarrollos puros cada vez están más limitados, el mercado está más saturado y las rentabilidades limitadas. De este modo segmentas cada parte de la posible edificabilidad para obtener el mayor potencial y al mismo tiempo obtienes sinergias cruzadas entre ellos. Nadie ha dicho que sea fácil, pero como potencial de negocio supone una vía interesante.

Las empresas españolas cuando salen fuera son bastante más audaces que dentro, aseguran Francisco Gutiérrez y Mónica Muñoz, socios-fundadores de The Innova Room.

- Supongo que también hay que seleccionar muy bien cuál es el otro negocio que vamos a completar con el hotelero.

F.G.: Sí, se necesita que sean compatibles y realmente complementarios. Me parece muy interesante todo este debate sobre el alquiler vacacional y yo creo que al final la solución es hoteles y pisos turísticos en edificios con estructuras más o menos flexibles que puedan permitir tener una parte de hotel y otra de apartamentos, incluso con lo que llaman los americanos una buffer zone, donde el primero que llega se lo lleva, el que traiga los mejores números. Porque la misma persona, en función de las características de su viaje, puede preferir alojarse en un hotel o en una vivienda vacacional pero con los servicios de un hotel. Ahí puede estar la solución a este conflicto con dos fórmulas de alojamiento que aparentemente son contradictorias y nosotros las vemos complementarias.

M.M.: Antes hablábamos de los 5 estrellas en estadios de fútbol o en un circuito de Fórmula 1, pero también el segmento más dinámico, el de los hostels, está protagonizando ejemplos de desarrollos mixtos muy interesantes donde se habilitan zonas de coworking para emprendedores, tanto en Estados Unidos, en Palo Alto, como en Europa, en Berlín y Holanda, donde también están surgiendo marcas que unen el espacio de trabajo con el residencial y la gente además convive en esta zona de buffer que comentaba Francisco. Esto es asimismo una oportunidad de desarrollo y también se está produciendo en Madrid con los hostels, que ofrecen a los milenials la posibilidad de relacionarse entre ellos y con la población local, potenciando el valor del lobby como lugar de transmisión de conocimiento, como ágora, en un networking físico que las redes sociales no te dan pero que compartir el mismo espacio físico sí. Las barreras mentales de clasificación por tanto están cayendo y detrás de esto caerán las clasificaciones o se harán más amplias o más vagas, pero algo cambiará. De este modo los desarrollos mixtos se están produciendo en todos los segmentos de la oferta, siempre que concilien los distintos intereses con criterio.

- ¿Los usos mixtos también pueden darse en la propia gestión del hotel?

F.G.: Los usos mixtos tienen que ver con habilidades mixtas, con la capacidad de entender que el negocio ya dejó de ser solamente lo que era.Y eso es muy atractivo, tanto de la puerta del hotel hacia fuera, porque uno tiene que vincularse a otros inversores, operadores o vecinos; y también de puertas para dentro, porque debe saber cuáles son las áreas que le dan dinero y cuáles no, para dejarlas en manos de otros que lo hacen mejor. Entonces los hoteles más astutos están empezando a soltar lastre de negocios de wellness, de alimentos y bebidas, incluso de gestión de salas de eventos, que vía alquiler, profit share o management, gestionan otros, aunque aún es una tendencia incipiente porque a todos nos cuesta ceder el control. Sin duda es una vía inagotable para los emprendedores.

M.M.: Requiere un cambio de mentalidad, aparte de negociar condiciones, encontrar al operador adecuado que juegue a favor de tu marca y no en contra, que no perjudique tu promesa de valor; tiene que ir todo coordinado. Pero estamos en ello porque el clásico hotel de 3 estrellas con todas sus áreas bajo su mando al final tendrá que transformarse, y los nuevos que surjan también tendrán que pensarlo bien para ofrecer una oferta diferente que a lo mejor a priori puede parecer más arriesgada, pero realmente es todo lo contrario.

- ¿En España, en comparación con otros países de su entorno, somos pioneros en desarrollos mixtos o vamos a la cola?

M.M.: En temas turísticos y en concreto en desarrollos mixtos, sí que somos bastante pioneros porque el carácter español, mal que nos pese, que siempre nos fustigamos mucho, es innovador, creativo, aunque adolecemos de una menor facilidad de acceso a la financiación.

F.G.: Las empresas españolas cuando salen fuera son bastante más audaces que dentro, porque consideran que lo más difícil es salir de nuestras fronteras. Entonces se permiten un modo de hacer las cosas más agresivo, en el mejor sentido de la palabra, centrándose en el cliente y adaptándose muy bien a lo que van viendo porque su negocio en estos nuevos destinos está mucho menos expuesto. Se convierten así en las mejores embajadoras de España porque tienen la ventaja cultural de poder articular la sofisticación europea con la espontaneidad de Latinoamérica, donde también hay mucha frescura e iniciativa que cuando se pone en contacto con algo ya probado y sofisticado, pero liberado de los prejuicios de la tradición, resulta muy bien. Pero para eso hay que ser muy audaz y estar muy convencido de lo que uno tiene para llevar a estos destinos, asumiendo riesgos.