La inversión hotelera en España logra el segundo mejor dato de su historia

El año pasado se transaccionaron 147 hoteles frente a los 132 de 2015 aunque de menor tamaño por un valor de 1.985 millones (-19,6%). Eso hizo que el precio medio por habitación se incrementara un 8,1% hasta los 91.000 euros frente a los 85.000 euros del año anterior. Por lo que respecta a la compra de activos para su reconversión en hoteles se produjeron 19 operaciones, 12 más que en 2015, por 199 millones.

Rompiendo la tendencia de años anteriores, la inversión en hoteles urbanos superó el año pasado al vacacional debido al efecto de la venta de la cartelera hotelera de Merlín a Fonciere de Murs, éste de corte urbano, y la menor actividad inversora de Hispania, que tan solo invirtió 70 millones el año pasado en la compra de producto vacacional frente a los 600 millones de 2015.

La inversión hotelera en España logra el segundo mejor dato de su historia (Fuente: Irea)

Respecto a las zonas de inversión el año pasado se amplió el espectro incorporándose ocho nuevos destinos. Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias acapararon el 68% de la inversión frente al 84% del ejercicio precedente mientras que ciudades como Sevilla, Málaga o Valencia registraron un crecimiento significativo, según los analistas de Irea. Un año más la capital española se alzó como principal destino de inversión urbano en 2016 por delante de la Ciudad Condal, con 21 transacciones y 484 millones, frente a las 13 transacciones y 270 millones de Barcelona.

Las operaciones formalizadas en ambas ciudades reflejan una apuesta por inversiones de perfil más largoplacista y con un mayor apetito por operaciones en arrendamiento, explica Miguel Vázquez. Esto provoca a su vez una bajada de las rentabilidades exigidas (un 5% de media), y por consiguiente un aumento de precios.

El perfil del inversor

Los inversores internacionales volvieron a acaparar la mayoría de las operaciones (dos tercios de los 2.184 millones invertidos), erigiéndose los REITs como grandes protagonistas en sustitución de las socimis que el año pasado invirtieron 85 millones frente a los 984 de 2015. Desde Irea destacan también el papel de cadenas, tanto nacionales como extranjeras, cuya inversión representa un 27% del total lo cual es “síntoma de estabilidad y habla del buen momento en el mercado español”.

El dinero provino principalmente de Europa (67%). Dominó Francia, con 628 millones, seguida de Alemania con 149 millones. También destacó la irrupción de capital procedente de Turquía (180 millones), con la compra del hotel Villamagna y, a diferencia de años anteriores, 2016 se cerró sin inversiones de fondos soberanos de países productores de petróleo.

A tenor de estos datos queda claro, según destacan desde Irea, que España se consolida como uno de los destinos preferentes de inversión hotelera en Europa. Se espera incluso que supere a Francia, muy golpeada por los ataques terroristas que la hicieron perder el año pasado un 18% de inversión. En Reino Unido “los nubarrones” por la incertidumbre generada por el Brexit le han hecho caer un 50%.

Apetito por la compra de carteras de deuda hotelera

El informe de Irea destaca también la importancia que tuvo el año pasado la compra de carteras de deuda hoteleras, realizándose cuatro transacciones con 133 establecimientos por 719 millones de euros. Nuevas entidades se incorporaron a esta actividad de venta: Sadadell, Banco Popular y Caixa Bank. Entre los compradores destaca Apollo, que se quedó con el Proyecto Sun, de CaixaBank, y el Proyecto Whale, del Popular.

La consultora cree que “el apetito comprador de los fondos de oportunidad seguirá siendo extraordinario, auguramos un 2017 muy activo en la venta de carteras de deuda”. De hecho, según apunta Miguel Vázquez, éste es “el caladero en el que pescarán los inversores que vienen para largo plazo”.

Miguel Vázquez, socio director de la División de Hoteles de Irea.

Perspectivas para 2017

La buena inercia de los datos que arrojan el turismo y la inversión "seguirán atrayendo" capital hacia España en 2017 hasta cifras cercanas a los 2.000 millones de euros, según concluyen los analistas de Irea, basándose en las operaciones actualmente en cartera y el contexto previsible de mercado.

Las inversiones seguirán desplegándose principalmente hacia destinos vacacionales prime, como Madrid y Barcelona, aunque también hacia ciudades como Sevilla, Bilbao, Málaga o Valencia y a destinos de corte más secundario.

Por lo que respecta a los precios de los activos la consultora hotelera cree que se moderarán, “máxime en un contexto previsible de incremento de las yields exigidas por los inversores y de una previsible moderación de los ritmos de crecimiento de turistas extranjeros”, concluyen desde Irea.