Barcelona: ningún hotel nuevo a partir de 2019

Y mientras, el fenómeno de los miles de pisos turísticos ilegales sigue descontrolado.

Es verdad que Airbnb se ha comprometido a retirar antes de que acabe agosto 1.000 apartamentos turísticos ilegales a petición del Ayuntamiento de Barcelona. Pero se trata de un millar de pisos ilegales ya "fichados" por el consistorio, con sus respectivas órdenes de cese de actividad. Ver también Airbnb tiene un problema... y lo sabe.

En realidad Airbnb comercializa muchos más pisos turísticos sin licencia, a parte de ese millar que se ha comprometido a cerrar ahora. Ver también El negocio de Airbnb en Barcelona: 3.812 pisos ilegales y 84 intermediarios.

Según la empresa de estudios inAtlas, en Semana Santa se comercializaron a través de Airbnb un total de 16.500 viviendas de uso turístico en Barcelona (que suman 56.500 camas).

Pero resulta que en Barcelona sólo 9.600 propiedades de este tipo tienen la correspondiente licencia.

Fuente: inAtlas.

El riesgo a medio plazo es que esa oferta de alojamiento no reglada provoque un cambio en el perfil del turista que viene a Barcelona, según apuntan desde BRIC Consulting, firma que ayer presentó su informe anual sobre el mercado hotelero en la Ciudad Condal.

Dificultades para renovar hoteles

Cabe recordar además que el Gremio de Hoteles de Barcelona ha presentado un recurso contra la moratoria (PEUAT) al considerar que dicha norma podría provocar la "irremisible decadencia" de la planta hotelera. La aplicación de esta medida municipal, en la práctica, "impedirá que se puedan llevar a cabo reformas estructurales en los establecimientos hoteleros de la ciudad", según denuncia el Gremi.

Y según apuntan Roger Serrallonga y Juan Gallardo, socios de BRIC Consulting, esa situación de parálisis ya está ocurriendo en diversos casos.

"Renovar hoteles va a ser difícil debido al Plan Especial de Alojamientos Turísticos (PEUAT). Por ejemplo, un hotel en el centro puede encontrarse que para cumplir la nueva normativa deberá reducir el número de habitaciones si quiere reformar su establecimiento", explican.

"También ha habido casos en que la solicitud para subir de categoría ha sido valorada por el Ayuntamiento como la concesión de una nueva licencia, lo que genera problemas para el inversor", añaden.

Conclusiones del informe

A continuación se reproducen algunas de las conclusiones del informe elaborado por BRIC Consulting. El documento en PDF se puede descargar al final de este artículo.

"La demanda de huéspedes de los hoteles de la ciudad se desestacionaliza, de tal forma que crece más porcentualmente durante los meses de temporada baja (un 14,7% en noviembre y diciembre)".

"Casi el 85% de las pernoctaciones son internacionales, aunque la afluencia de visitantes españoles mejora un 8,7% en el primer semestre de 2017".

"La ciudad es el cuarto destino europeo en pernoctaciones internacionales y el quinto en volumen total de pernoctaciones. El 56% declara un motivo vacacional".

"La congelación del presupuesto de promoción internacional y las trabas a la ampliación y mejora de la oferta hotelera pueden comprometer el posicionamiento de la ciudad entre sus destinos competitivos".

"A los 415 hoteles actualmente operativos, se unirán 17 establecimientos en los próximos meses (unas 2.200 habitaciones más). La mayoría son de alta gama (4* y 5*) y de marcas locales".

"Por primera vez, una cadena internacional será líder en número de habitaciones (fusión Marriott + Starwood: cerca de 3.000 habitaciones), especialmente en 5* y establecimientos de gran dimensión (Arts, W, Le Meridien, Cotton House, Renaissance)".

"A partir de 2019, Barcelona será el único mercado occidental donde la oferta hotelera se mantenga rígida en tres cuartas partes de su territorio o disminuya a causa de regulaciones administrativas".

"La incertidumbre regulatoria asociada al Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) impide el estudio de nuevos desarrollos en zonas periféricas de la ciudad".

"Una oferta hotelera constante frente a una demanda creciente de alojamiento, colaborará a aumentar la ya existente deriva de huéspedes hacia otras fórmulas de hospedaje (la oferta de plazas en alojamientos P2P supera ya en un 34% a la reglada)".

"Riesgo de que la oferta no reglada sea mayoritaria: el perfil del turista se adaptará al alojamiento disponible, a su calidad y nivel de servicio. Influencia también sobre el tipo de oferta comercial, de restauración y ocio asociada".

"El RevPAR (ingreso por habitación disponible) de los hoteles de Barcelona es el más alto entre los destinos urbanos españoles (95,9 euros en 2016) y fue también el mayor de las series históricas registradas en la ciudad".

"La mejora en la rentabilidad hace que los hoteles barceloneses sean más apreciados como producto de inversión en una situación general de gran liquidez. Se estudian operaciones a partir de un retorno garantizado del 4,5%, con factores clave como la localización, la marca gestora y las garantías ofrecidas (rentas avaladas, etc.)"

"Otros usos inmobiliarios presentan rentabilidades y expectativas inferiores (Oficinas, Retail, Residencial, etc.) Los hoteles los superan en términos de ingreso medio por metro cuadrado como de rendimiento operativo y valor patrimonial".

"Los protagonistas son inversores extranjeros y socimis locales, cuyo producto ideal son establecimientos en la fase madura de su ciclo operativo (necesitados de inversión y fácilmente objeto de reposición en el mercado) y carteras de deuda".

"Las operaciones cerradas en los primeros seis meses de 2017 suman unos 325 millones de euros, siendo fondos y cadenas extranjeras los responsables del 80% de ellas".

"Desde la aprobación de la moratoria (julio 2015) y, de forma más intensa, desde la aprobación definitiva del PEUAT (enero 2017), el mercado de inversión sufre una inflación sobrevenida".

"Tomando como referencia la categoría 4*, no se plantean operaciones por debajo de los 300.000€/habitación (aproximadamente, un 21% por encima de los valores de 2016), lo cual disminuye la rentabilidad".

"Empiezan a cerrarse operaciones de venta de edificios con uso residencial que no pudieron ser hoteles a causa del PEUAT".