Operaciones hoteleras: qué hay detrás del proceso de compra-venta

La venta de un hotel se produce habitualmente por voluntad de la propiedad del activo, según ha explicado Inmaculada Ranera, directora general de Christie & Co para España y Portugal, que, “por razones que varían en función de si es una propiedad privada, un operador hotelero, un propietario de varios activos hoteleros o bien un fondo de inversión o similar, decide vender su establecimiento. Todos acostumbran a recurrir a un especialista como Christie & Co para que les asesore en el proceso”.

En el caso de propietarios privados, ha concretado, “acostumbran a requerir un mayor acompañamiento en todo el proceso, desde que les demos nuestra recomendación en el precio de mercado al que entendemos que debe salir el activo al mercado; y en el caso, por irnos al otro extremo, de un fondo de inversión, precisa que quien dirija el proceso lo haga en exclusiva y que sea capaz de organizarlo de forma muy profesional para controlarlo de principio a fin en función del calendario acordado. En cualquier caso, empresas como la nuestra conocen bien las necesidades de los potenciales compradores y trabajamos también para los mismos buscándoles oportunidades que encajen con sus necesidades”.

“Las características del establecimiento hotelero en cuanto a ubicación, categoría y tamaño, junto con los resultados operativos de los últimos años y el estado general de las instalaciones, son factores clave a tener en cuenta para determinar el precio de mercado del activo”, según ha indicado Ranera. “La posibilidad de reposicionar el activo tras una inversión es también otro de los factores a tener en consideración”, al igual que sus “cargas financieras. De la combinación de todos estos factores deriva el múltiplo a aplicar sobre los beneficios del hotel que se corresponde con el retorno que busca el mercado para cada tipología de activo, ya sea urbano, vacacional, resort, etc.”.

Blackstone ha protagonizado la operación clave de un año récord en inversión hotelera con la compra de la cartera de HI Partners por 630 millones de euros.

Pero, como ha reconocido la responsable de Christie & Co, “no todas las operaciones llegan a buen puerto y unas lo hacen de forma más rápida que otras, en función de que el activo se ubique en una zona de mayor o menor demanda y de que el precio se ajuste a lo que el mercado está dispuesto a pagar en cada momento, puesto que en zonas de máxima demanda, los compradores están dispuestos a asumir un ‘premium’ por los activos”.

Aspectos a tener en cuenta

Lo más importante para que no se frustre una operación, ha afirmado, “es que el proceso esté bien estructurado y gestionado por un asesor profesional que lo guíe de principio a fin. Si el proceso y el precio del activo hotelero son correctos, las operaciones pueden tardar más o menos pero acostumbran a cerrarse. Si se producen desajustes entre las expectativas de precio de la propiedad y lo que el mercado está dispuesto a pagar, se corre el riesgo de quemar el activo y de que la operación no llegue a bien término”.

Otro aspecto fundamental de cualquier operación, añade, “es el ya comentado de la exclusiva por parte de una empresa profesional. Los compradores serios acostumbran a huir de la compra de aquellos activos que están en manos de todos los intermediarios, puesto que el hecho de que un propietario no haya decidido iniciar un proceso de venta profesionalizado les da a entender que no está seriamente interesado en la venta del activo”.

Para Buades los aspectos a tener en cuenta “desde el punto de vista económico son la rentabilidad de la inversión y su retorno; y desde un prisma jurídico, la seguridad en el desarrollo regular de la actividad”, teniendo en cuenta que las competencias han sido transferidas a las comunidades autónomas, “lo que supone que el marco normativo no es uniforme en todos los destinos”.

En los procesos de compra, agrega, “la ejecución de unos complejos y completos procesos de ‘due diligence’ ayudan a evitar indeseadas sorpresas, máxime teniendo en cuenta la complejidad de la actividad hotelera y la multiplicidad de permisos, licencias y extremos a analizar”.

De hecho ha subrayado que “desde el punto de vista jurídico, los principales problemas se suelen suscitar en relación con cuestiones de carácter administrativo o de licencias. Hay que tener en cuenta que muchos establecimientos hoteleros llevan años de explotación y se han sucedido las reformas, obras de modernización, actuaciones de mejora, etc. y el marco normativo ha sufrido constantes variaciones”.

En el momento en que debe realizarse una transacción sobre esos activos, ha señalado, “las problemáticas que se suscitan son muy amplias y, en algunos casos, ciertamente complejas. Si a ello unimos que el inversor exige estándares de seguridad muy elevados, se comprende que la depuración de esos extremos comporte demoras e inconvenientes en el curso de la negociación, ampliando la existencia de declaraciones y garantías que aseguren la regularidad de la inversión”.

Tendencias del mercado para 2018

Para 2018 desde Christie & Co han señalado tres claras tendencias en el mercado de inversión hotelera: el protagonismo de los fondos en las operaciones, España como mercado de referencia en el turismo europeo de sol y playa, y el creciente interés por las ubicaciones de segundo y tercer orden.

Y es que según ha asegurado Inmaculada Ranera, “los destinos urbanos principales seguirán siendo Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Málaga, Sevilla y Valencia; pero las ciudades secundarias van a tomar un papel muy relevante y, en nuestra opinión, las principales serán: Alicante, Cáceres, Córdoba, Gijón, Granada, Logroño y Santander, dada la positiva evolución de sus principales indicadores (ocupación, precio medio y RevPar).

En lo que respecta a destinos vacacionales, “las comunidades autónomas que mayor número de turistas internacionales reciben concentran el mayor número de operaciones en este ámbito: Canarias, Baleares, Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana. Dentro de ellas también los destinos de primer orden atraerán mayor interés, lo que va acompañado, como sucede entre los urbanos de primer y segundo orden, por unos rendimientos más ajustados en el caso de los primeros”.

Coincide así con Joan Buades, quien ha incidido en que ese creciente interés de visitantes, “y por consiguiente para los inversores” por los destinos secundarios puede deberse a “muchas razones, que van desde el encarecimiento de las inversiones en las ciudades más tradicionales al interés que pueden suscitar destinos alternativos. Sin duda su conectividad será clave para su impulso y promoción”.

Ángeles Vargas

@angelesvargaspe

Vivi Hinojosa

@vivi_hinojosa