El sector hotelero español ante las nuevas fórmulas de expansión

El contrato de alquiler sigue siendo el principal modelo de negocio en el sector hotelero español, con tendencia a la fórmula
de alquiler fijo con un componente variable, especialmente en los ingresos. No obstante, “las características del activo marcan también la fórmula final preferida, dado que la ubicación y el tamaño son cruciales para que los operadores decidan si es
más o menos prioritario y, por tanto, bajo qué fórmula prefieren operarlo”, indica Inmaculada Ranera, directora general en España y Portugal de Christie & Co.

Por su parte Albert Grau, socio fundador de Magma HC, señala que “viendo la evolución que está teniendo el sector, estimamos que volveremos a ver un giro hacia los contratos de gestión o management, dado que los crecimientos durante
estos últimos años se están estancando, y ante este escenario el operador es más partidario de disminuir el riesgo”.

Y es que los expertos destacan la necesidad de ir abrazando las fórmulas adoptadas por la grandes cadenas internacionales para enfrentar los retos que se presentarán en adelante. Desde JLL Hotels & Hospitality Group, su director de Advisory, Carlos Ortega, comenta que junto al alquiler y, en menor medida, la gestión y la propiedad, destaca la “proliferación de operadores de marca blanca, que permiten la implatanación de marcas internacionales en régimen de franquicia y un contrato de alquiler o gestión entre el propietario y el operador”. Aunque añade que “el alquiler, lejos de disminuir, se mantiene como una apuesta clara de un gran número de operadores nacionales, marcando una gran diferencia entre los operadores internacionales que claramente -y en algunos casos exclusivamente- apuestan por la gestión y la franquicia”.

La irrupción del fondo norteamericano Blackstone en el mercado español es uno
de los grandes hitos de 2018.

De su lado, Jorge Ruiz, director nacional de CBRE Hotels España, coincide en los principales patrones apuntados añadiendo que, “no obstante, la compra directa de activos hoteleros sigue siendo la fórmula preferida de muchos grupos hoteleros patrimonialistas como es el caso de H10 Hotels o Riu Hotels”.

Perdiendo carácter

Y es que el sector hotelero español “tiene un marcado carácter patrimonialista”, señala Miguel Vázquez,
Managing Director Hotels de Colliers International Spain, en el sentido de que “la mayor parte de la planta hotelera española es propiedad de la cadena o del operador independiente que la gestiona. Si bien el modelo de crecimiento de las cadenas históricamente se enfocó a adquisiciones o desarrollo de nuevos hoteles, éste está cambiando poco a poco hacia modelos de crecimiento asset light. Esta tendencia se ve principalmente en las grandes cadenas hoteleras españolas que siguen la estrategia de las principales cadenas a nivel mundial de primar el desarrollo de su marca a la inversión en inmuebles”.

Para Vázquez, el principal cambio de los últimos años ha sido “la entrada del inversor financiero institucional en el sector hotelero vacacional español. Más de dos tercios de la inversión en hoteles de los últimos años ha estado protagonizada por inversores que en muchos casos adquieren hoteles a las propias cadenas que los operan vía operaciones de Sale & Leaseback o Sale & Management back”. La entrada de este nuevo perfil inversor ha abierto una vía para el crecimiento de las cadenas en el modelo asset light.

En los últimos años se ha incrementado “la creación de nuevas marcas y conceptos por parte de los operadores hoteleros más relevantes con el fin de satisfacer una demanda cada vez más cambiante y diversa”, señala Jorge Ruiz

Los cambios en el comportamiento del consumidor, impulsado por las nuevas tecnologías, “han activado la digitalización de muchas cadenas hoteleras que no estaban a la altura de las exigencias de los clientes más jóvenes” que se van incorporando a la demanda, comenta Ruiz. Adicionalmente, “hemos visto un interés creciente por parte de las cadenas en ir ocupando también la oferta de los apartamentos turísticos, bien gestionando directamente este tipo de oferta o lanzando nuevas marcas en las que buscan posicionarse en este sector”.

En el último año, señala Albert Grau, “estamos asistiendo a lo que puede ser un cambio de ciclo en el que veremos menos operaciones en cuanto a nuevos proyectos -tanto de nueva planta como de reposicionamiento-, y donde los esfuerzos se dirigirán a maximizar la rentabilidad de los activos que ya estaban en cartera o que se han incorporado recientemente”.
Ante los cambios del mercado, la mejor opción será, por tanto, centrarse en rentabilizar lo logrado y aparcar en cierta medida la expansión.

Inmaculada Ranera señala que, “en España, las principales capitales siguen siendo las más atractivas en el segmento urbano, pero las ubicaciones en ciudades secundarias han ganado peso en el volumen de transacciones individuales"

Esto, indica Ranera, es "debido principalmente al hecho de que los retornos en los mercados más regionales no se han visto comprimidos al mismo nivel que en ciudades como Madrid”. También Portugal, con Lisboa, Porto y Algarve acaparan el interés tanto de operadores como de inversores, nacionales e internacionales.

Grandes operaciones

Durante el año 2018, la operación más señalada en el mercado español, y nombrada por todos, fue la compra de la socimi Hispania por parte del fondo norteamericano Blackstone Group, con un valor superior a 1.700 millones de euros, que lo convierte en el mayor propietario hotelero de España. Junto a ésta, Íñigo Cumella, Associate Director de Christie & Co, señala la reciente venta del hotel Villa Magna por 210 millones o la venta del 66% de Hospes, que ha supuesto una transacción récord a tenor del precio pagado por habitación.