España seguirá atrayendo inversiones hoteleras en un entorno más volátil

El excelente comportamiento de la industria hotelera en España durante los últimos años va a seguir atrayendo grandes flujos de capital de inversión a nuestro país este año, como auguran desde Christie & Co: “La abundante liquidez del mercado de capitales va a mantener la fuerte presión compradora sobre los propietarios de activos. Sin embargo, esperamos un aumento de las oportunidades de inversión en los destinos vacacionales, factor que podría rebajar la presión sobre los precios”.

Una de las tendencias de inversión más significativas para 2019, según señalan las mismas fuentes, es “el aumento de la demanda de activos hoteleros en renta fija, mayormente urbanos, en ubicaciones primarias y secundarias, sujetos preferentemente a un contrato de arrendamiento de la mano de un operador hotelero que ofrezca garantías suficientes. Para estos activos los retornos se han comprimido en los últimos años en ciudades como Madrid o Barcelona”.

La cifra de inversión de 2018 se ha visto incrementada por transacciones de carteras y activos significativos, que este año han representado más de un 60% del total, según el informe de Christie&Co.

También apuntan que “muchos inversores oportunistas o de valor añadido, tras disfrutar del ciclo alcista en España, fijan ahora sus objetivos en otros países europeos menos maduros y más competitivos en precio (Croacia y Grecia) o menos distorsionados en 2017-2018 (Francia e Italia)”.

Para los destinos urbanos españoles “la principal amenaza se encuentra ahora en la aparición o recuperación de nuevos competidores, tanto en España como en el resto de los países europeos, destinos más accesibles para muchos inversores y operadores internacionales que ofrecen tasas de retorno más altas, y en algunos casos mayores facilidades administrativas.

Cifras 2018

Christie & Co ha revelado que la cifra de inversión hotelera en España en 2018 ha sido de 4.860 millones de euros, resultado de 223 operaciones, superando las 185 registradas en 2017, lo que se traduce en un precio medio por habitación de unos 128.000 euros y representa una inversión un 24,6% superior a la contabilizada en 2017.

El informe destaca la importancia de las firmas de inversión, que son de nuevo la mayor fuente de capital en 2018 representando un 53% del total con más de 2.560 millones de euros, frente al 42% de un año antes. Las empresas hoteleras, con un 24% (20% en 2017), ocupan el segundo lugar, y las Socimi vuelven a estar en tercer lugar, con un 15% (16% en 2017).

En lo referente al origen de la inversión, la nacional ha disminuido respecto al año anterior (35% en 2018 vs 51% en 2017), superada por el incremento de la realizada por inversores estadounidenses (40% en 2018 vs 23% en 2017), y la entrada de nuevos inversores procedentes de Tailandia (8%) y México (4%).

Operaciones destacadas

El informe hace hincapié también en cómo la cifra de inversión se ha visto incrementada en gran medida por transacciones de carteras y activos significativos, que este año han representado más de un 60% del total en el conjunto del país. Blackstone ha vuelto a ser protagonista en 2018 con la compra de 48 hoteles del porfolio de Hispania por un importe de 1.900 millones de euros (‘Blackstone paga 18,25 euros por acción de Hispania para retirarla de Bolsa’).

Igualmente, operaciones como la adquisición de la cartera de Atom Hoteles; la entrada del grupo chino Gaw Capital junto con el incremento de participación de Omega Capital en la cadena Hospes (‘El grupo chino Gaw quiere impulsar Hospes a nivel nacional e internacional’); la adquisición de la cartera de nueve hoteles Silken por CBRE Global Investment Partners y Pygmalion Capital Advisers LLP (‘CBRE GIP y Pygmalion compran nueve hoteles en España del grupo Urvasco’); la toma de control de NH Hotel Group por parte de Minor International (‘Triunfa la OPA de Minor sobre NH tras una inversión de 2.327 M €’);, o la compra del Hotel Villa Magna por parte de la Socimi RLH Properties por 210 millones de euros, con un récord de precio por habitación de 1,4 millones de euros (‘RLH Properties compra el hotel Villa Magna por 210 millones al grupo Dogus’), han hecho que el volumen transaccionado en España en 2018 volviese a batir todos los estándares establecidos.

Interés por los destinos secundarios

La consultora destaca de nuevo el interés que despiertan los destinos secundarios, escenario de las operaciones de tres de cada diez habitaciones que cambiaron de propiedad.

Por último, el informe analiza el hecho de que más del 93% de las transacciones ejecutadas en 2018, frente al 90% en 2017, se concentraron de nuevo en las mismas seis comunidades autónomas que el año anterior: Canarias (29,6%), Baleares (21%), Andalucía (16,5%), Comunidad de Madrid (12,9%), Cataluña (6,8%) y la Comunidad Valenciana (6,3%).

En lo que se refiere al precio medio por habitación por Comunidad, Canarias lideró el ranking en el mercado vacacional, con 140.000 euros por habitación, mientras que la Comunidad de Madrid encabezó el de los destinos urbanos con un precio medio superior a los 200.000 euros por habitación.

El informe completo se encuentra disponible en la web de Christie & Co.