No hay burbuja hotelera sino apetito inversor

En 2018 se registró en España una cifra récord de inversión en activos hoteleros con 4.810 millones de euros, un 23% más que los 3.907 millones que se invirtieron en 2017, según los datos de la consultora Colliers International Spain. Nunca antes se había invertido tanto en hoteles de nuestro país.

Pese a esa cifra inédita, el Managing Director de Hoteles de Colliers, Miguel Vázquez, no cree que haya en la actualidad ninguna burbuja en el mercado hotelero español, aunque reconoce que "la elevada presión compradora ha supuesto un incremento de los precios por habitación en los últimos tres años".

Está convencido de que los cimientos del sector turístico español son "sólidos" y que "salvo algunas excepciones de mercados extraordinariamente ‘deseados’ y competidos, los multiplicadores sobre Ebitda o yields sobre rentas se encuentran en niveles sanos".

Vázquez señala que a la moderación del crecimiento de precios está contribuyendo también la banca, que si bien financia las inversiones turísticas, exige altos ratios de cobertura antes de conceder créditos.

Corrección del mercado

De la misma opinión es el director nacional de CBRE Hotels España, Jorge Ruiz, que solo observa una "clara y evidente" subida en el precio de los inmuebles pero debido principalmente a los buenos resultados cosechados en los principales mercados hoteleros españoles en los últimos años, especialmente en 2017.

"A medida que los datos de operativa se ralenticen y caigan en algunos mercados, algo que ya ha sucedido en 2018, los precios de los inmuebles se irán estabilizando y es posible que se vayan ajustando progresivamente a la nueva situación de mercado", opina Jorge Ruiz.

La directora general en España y Portugal de Christie & Co, Inmaculada Ranera, señala que países como "España o Portugal siguen ofreciendo oportunidades de crecimiento y siguen generando un gran apetito entre los inversores".

RLH Properties pagó el año pasado una cifra récord de 1,4 millones de euros por habitación para hacerse con el hotel Villa Magna de Madrid.

Reconoce que "Madrid sigue siendo una ciudad en la que entrar es caro, y así lo demuestran algunas de las últimas transacciones de este año. Sus elevados precios son consecuencia directa del reposicionamiento de la ciudad como destino. En cualquier caso, nunca el descenso de los precios ha sido una tendencia consolidada en Madrid".

En lo que se refiere al incremento de precios que se registrado en los hoteles de la Comunidad Valenciana, Inmaculada Ranera lo achaca "al descenso de la inversión en Cataluña", que ha desviado el interés de los inversores a otras comunidades.

Cambio de ciclio

El socio fundador de Magma HC (ahora Cushman & Wakefield), Albert Grau, admite que "no se puede negar que en las grandes ciudades se han cerrado operaciones con precios elevados, básicamente en aquellos inmuebles que pueden ser considerados trophy assets como sucede con el Hotel Villa Magna en Madrid", por el que la mexicana RLH Properties pagó el pasado mes de noviembre 210 millones de euros, una media de 1,4 millones de euros por habitación.

Pero Grau cree que "el mercado ha asumido estos precios", que en la mayoría de los casos son “razonables”, dentro de un ciclo de crecimiento. "Como siempre, debemos esperar un cambio de ciclo pero es difícil de predecir cuándo puede suceder", confiesa.

Además de la tendencia global del mercado, Albert Grau señala que hay que tener en cuenta las coyunturas locales que también influyen en el incremento de precios, como la moratoria para construir hoteles de Barcelona o la dificultad para encontrar inmuebles para uso hotelero en Málaga.

En conjunto se están viendo más interés por proyectos ‘greenfield’, de multinacionales que se asientan en España, "que hace un año prácticamente no existían", añade.

Precios máximos

El director de Advisory de JLL Hotels & Hospitality Group, Carlos Ortega, coincide plenamente con Albert Grau. Reconoce que si bien es cierto que ciudades como Madrid y Barcelona están alcanzando precios máximos, se siguen viendo transacciones que baten récords, como la reciente venta de Villa Magna en Madrid.

Por otro lado, subraya que el parque hotelero es muy diferente al de 2007, con reformas generalizadas de hoteles, mayor especialización de los operadores hoteleros, mayor presencia de gestores internacionales, récord de turistas a España, entre otros indicadores.

Este apetito inversor, sobre todo en los hoteles de alta gama, se ha reflejado en el valor de mercado de los inmuebles. Así lo constata un informe reciente de la sociedad de tasación Tinsa, que recoge una importante revalorización de los hoteles de 5 estrellas de un 10% en 2018 con respecto al año anterior, frente al 4% que lo hicieron los de 4 estrellas, mientras que los de 3 estrellas experimentaron una reducción del 7%.

Pero Tinsa calcula que en 2019 esa revalorización de los establecimientos de lujo será menor, de un 5%, aunque en Madrid y la Costa del Sol se mantendrá este año el interés de los inversores por los hoteles de 5 estrellas.

Los hoteleros disienten

La opinión de los hoteleros es muy diferente de la que ofrecen los analistas. El CEO y fundador de Casual Hoteles, Juan Carlos Sanjuan, observa precios "desorbitados" tanto para comprar como para alquilar hoteles lo que frena la expansión de cualquier compañía, sobre todo en las ciudades más populosas, como Madrid, Barcelona y Valencia.

El presidente de los hoteleros de Benidorm y la Costa Blanca (HOSBEC), Antonio Mayor, coincide y ha alertado de "una cierta burbuja" de proyectos hoteleros en Benidorm. Hay previstas 13.000 nuevas camas que se sumarán a las 40.000 con que cuenta en la actualidad la localidad alicantina. "Es desproporcionado", denuncia.

El CEO de Bcool Hostels, Javier Velat, opina también que el mercado hotelero está actualmente por la nubes, al menos en determinados destinos. Tal es así que ya descarta invertir en grandes ciudades españolas, como Madrid y Barcelona, donde los precios se han "desmadrado" y ya están en niveles de 2007, previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Este artículo se publica en el último número de la revista HOSTELTUR que puede descargarse en el siguiente enlace: