El mercado de inversión hotelera en España ya supera este año al de 2017

¿En este momento de expansión los inversores están pensando en el próximo cambio de ciclo… o siguen cometiendo los mismos errores que hicieron que algunos lo pasaran tan mal en la última crisis?

El apetito inversor sigue siendo muy elevado en estos momentos en relación a España. Creo que algunos fondos de inversión se arrepienten de no haber entrado antes en España, dada la resiliencia que el sector ha demostrado tener en los últimos años. Gracias a ella los destinos, tanto vacacionales como urbanos, han incrementado el precio de venta de los activos y dicho incremento es el que me lleva a pensar que, en algunos casos, el sector parece no haber aprendido de algunos errores. Pero es la consecuencia lógica de un mercado con una alta demanda y una oferta que no la puede satisfacer plenamente. En esas zonas algunos inversores han empezado a plantearnos que sólo comprarían a precios razonables y con una tasa de retorno que el negocio pueda devolver, por lo que no aceptan rendimientos por debajo de determinados niveles. Por otro lado estamos viendo cómo el alquiler con renta fija vuelve con fuerza a un mercado que tradicionalmente durante muchos años tuvo este modelo como referencia, si bien es cierto que la crisis ayudó a fijar los contratos de fijo más variable o de variable, y que los de gestión han ido ganando terreno con la profesionalización del sector inversor.

Dicho esto, estamos viendo, como ya anticipamos en pasado año, la recuperación de determinados destinos vacacionales en el Mediterráneo (Grecia, Egipto, Turquía, Túnez), que antes de la crisis empezaban a ser un serio competidor y atraían una buena parte del turismo que tradicionalmente viajaba a destinos españoles. Estos destinos sufrieron mucho durante la crisis, por cuestiones tanto económicas como de seguridad política. Entendemos que su auge y recuperación va a afectar a nuestros destinos en la costa mediterránea y Canarias, aunque en estas zonas se ha hecho un verdadero esfuerzo por la mejora de la calidad de la planta hotelera que va a ayudar también a atraer a un turismo de mayor calidad, capaz de pagar precios más altos.

"Tras 18 años en el sector, en ocasiones sí tengo la percepción de que estoy viendo los indicios de algunos excesos que viví en el pasado, pero creo que todo el sector ha aprendido de la crisis y está encarando las inversiones con mayor sentido común", según ha reconocido Inmaculada Ranera.

Acabando esta parte con el mismo inicio, tras 18 años en el sector, en ocasiones sí tengo la percepción de que estoy viendo los indicios de algunos excesos que viví en el pasado, pero creo que todo el sector ha aprendido de la crisis y está encarando las inversiones con mayor sentido común. Destinos como Italia o Portugal aparecen con fuerza, en el primer caso porque se espera que la banca italiana empiece a desprenderse de activos tóxicos y, en el segundo, porque la buena evolución de los indicadores del mercado y el hecho de ser percibido como un destino seguro, elevan el interés por dichos mercados.

Igual que se está produciendo una desconcentración geográfica y los inversores buscan destinos secundarios que les ofrecen mejores oportunidades que las ciudades prime, ¿está creciendo el interés hacia nuevos productos poco explotados, como los 3 estrellas, en detrimento de los 4 y 5 estrellas que copan un amplio porcentaje de la inversión?

En un mercado que alcanza mayores cotas de profesionalización, también los inversores se vuelven más sofisticados. Esto les hace entender mejor que, en un mercado con una economía creciendo en positivo y por encima de la media europea, la demanda doméstica se recupera y hace que la rentabilidad en ciudades y destinos secundarios sea muy atractiva por lo que, con el operador adecuado, los riesgos se minimizan aunque sea en estos destinos. Lo más que podría suceder es que comprando a un yield más elevado, los tipos de interés suban y su rentabilidad se vea afectada por ello, pero siempre será menos que quienes han comprado a un yield muy bajo en ciudades prime con precios muy elevados. El sector de las 3 estrellas está generando interés, de la misma forma que el sector de hostels y hoteles lifestyle.

Este año, ¿hacia dónde miran los inversores españoles y qué tipo de inversiones atraen los destinos españoles?

Los inversores y operadores españoles siguen mirando a los principales destinos de ciudad, añadiendo ciudades más secundarias en las que todavía no tienen presencia, si surgen oportunidades razonables en precio y/o condiciones de alquiler/gestión. Sucede lo mismo en destinos principales y secundarios vacacionales. Madrid, Barcelona (de nuevo), Málaga, San Sebastián o Bilbao, siguen siendo ciudades codiciadas, junto con Lisboa y Oporto en el país vecino. A ellas les siguen otras como Sevilla, Alicante, Santander, Santiago y entendemos que todas las que aparecen en nuestro informe de ciudades secundarias, cuya evolución muestra la recuperación que están experimentando (‘Las siete ciudades secundarias con mayor rentabilidad hotelera’). En vacacional, Baleares, Costa del Sol, Canarias y la costa mediterránea continúan liderando la capacidad de atracción. Los inversores internacionales siguen la misma tónica y su tipología responde al perfil de las firmas de inversión (42%), seguidas de las empresas hoteleras (20%), Socimis (16%) y firmas inmobiliarias (15%). (‘Inversión hotelera de récord: 3.086 millones de euros hasta noviembre’).

¿Viviremos otro año récord?

Pues es posible que repitamos. Dependerá de las carteras que puedan salir al mercado, pero todo apunta a que podemos vivir otro año de récord. De momento llevamos casi 50 transacciones en lo que va de año, y en 2017 por las mismas fechas estábamos en una treintena de operaciones…