La edad del hotel marca la diferencia en las tarifas
Publicada 01/07/19
- En la gama económica, los alojamientos nuevos cobran hasta un 17,4% más que los antiguos
- Los hoteles de lujo nuevos tienen precios un 24,3% más caros que los hoteles de la misma categoría pero con más años
- En el segmento intermedio es donde la edad del hotel tiene un menor impacto, aunque los nuevos cobran un 9,2% más que los antiguos
Que los hoteles más nuevos tienen tarifas más altas que los antiguos es una creencia popular en la industria hotelera que la consultora STR ha querido poner a prueba. Y el resultado de su estudio ha sido incontestable. En todos las categorías hoteleras analizadas, los alojamientos con entre 2 y 5 años han registrado una mejor tarifa media diaria (ADR) que aquellos con entre 15 y 20 años, aunque es una diferencia que se diluye durante las épocas de crisis.
Los consultores de STR analizaron la diferencia porcentual en ADR entre hoteles más jóvenes y hoteles más antiguos durante un período de 12 años para determinar la diferencia en sus tarifas.
Los analistas rastrearon la edad de todos los hoteles abiertos en Estados Unidos desde 2007 hasta 2018 y seleccionaron los hoteles con edades comprendidas entre los 2 y 5 años y los que tenían entre 15 y 20 años en un año determinado, comparando el ADR por categoría hotelera y por segmento de edad.
Durante los 12 años estudiados, los hoteles más jóvenes obtuvieron tarifas más altas que las propiedades antiguas durante los años de expansión.
Las propiedades de lujo y clase económica experimentaron la mayor volatilidad de ADR en relación con la edad, con diferencias más altas para los hoteles más jóvenes en años buenos, pero con caídas que favorecen a hoteles más viejos en años de recesión y recuperación. El ADR de hoteles independientes se vio más afectada por la edad que los hoteles de las cadenas.
Por categoría, las propiedades de lujo y la clase económica registran las mayores diferencias entre los hoteles más nuevos.
En concreto, los hoteles de lujo nuevos, con entre 2 y 5 años, llegan a cobrar un 24,3% más que los hoteles de la misma categoría pero con entre 15 y 20 años. Una prueba evidente de que la edad del establecimiento influye mucho en el cliente de gran poder adquisitivo.
La otra gama con mayor diferencia en el ADR dependiendo de la edad del establecimiento son los hoteles económicos, con un 17,4% de variación.
Las propiedades de gama media tienen la diferencia más pequeña relacionada con la edad y los hoteles más nuevos tienen tasas hasta un 9,2% más altas que los hoteles más antiguos.
Años de crisis
Durante la Gran Recesión de 2008 las diferencias de ADR relacionadas con la edad de las propiedades de lujo y de clase económica se comportaron de manera muy diferente, ya que los hoteles de entre 15 y 20 años tienen tasas mucho más altas que los hoteles de entre 2 y 5 años. Cuando la economía comenzó a recuperarse en 2010, los hoteles de lujo de entre 15 y 20 años cobraron casi un 27% más que los hoteles de lujo de entre 2 y 5 años. Solo cuatro años después, las construcciones de lujo más jóvenes experimentaron una diferencia del 43% sobre los hoteles más antiguos.
Los hoteles económicos experimentaron una volatilidad similar. Mientras que las tarifas de hoteles más jóvenes cayeron un 20,5% en comparación con los hoteles de 15 a 20 años en 2010, ocurrió todo lo contrario en 2014. Las propiedades económicas de 2 a 5 años cobraron un 20,8% más que sus competidores más antiguos.
Las otras cuatro categorías no han experimentado diferencias tan extremas relacionadas con la edad. Las diferencias de ADR de hoteles de gama alta y media más jóvenes han sido las más constantes a lo largo del tiempo y las menos afectadas por la recesión, con un promedio de 7,5% y 8%, respectivamente, durante los últimos 12 años.
Independientes y cadenas
Si se compara a hoteles independientes y de cadenas hoteleras se registra una tendencia similar en la que los hoteles más jóvenes registran mejores tarifas, aunque con algún matiz.
En concreto, los hoteles independientes tienen mayores rendimientos relacionados con la edad en ADR en comparación con las marcas en los 12 años estudiados, lo que sugiere que la edad de la propiedad es algo que no preocupa tanto a los huéspedes de hoteles de marca.
La conclusión del estudio es que los hoteles de entre 2 y 5 años de edad siempre tienen tarifas más altas que los de más de 15 a 20 años de antigüedad en todas las categorías. Los independientes se ven afectados de manera desproporcionada por esta diferencia y los hoteles de lujo y económicos son las que presentan mayor volatilidad, particularmente en relación con las situaciones económicas.
“Las creencias populares a menudo tienen cierta base de verdad y la historia de que los nuevos hoteles que cobran tasas más altas que los hoteles más antiguos parece ser cierta”, concluyen los analistas de STR.
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