La inversión hotelera en España registra el peor dato de los últimos diez años

Además, las cifras revelan que en el pasado ejercicio se registró el mínimo volumen de los últimos 10 años, con niveles de inversión similares a los obtenidos durante los años previos a la entrada del Euro. Para encontrar un dato peor que el de 2012 tenemos que mirar a 2002, cuando las transacciones alcanzaron los 242 millones de euros.

Volumen de inversión desde 1996 a 2012. Irea.

Es llamativo que la reducción en el volumen de inversión de 2012 en comparación con 2011 es mucho mayor que en el número de operaciones realizadas. Esto se debe a que no se produjeron ventas de activos prime o singulares, con lo que el precio medio por habitación disminuyó sensiblemente (hasta los 75.711 euros por habitación), mientras que otros años este tipo de activo ha ocupado un puesto muy relevante en las operaciones. Así lo ha explicado Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de Hoteles.

A diferencia de otros años, en los que el segmento urbano era el principal protagonista de las transacciones, el pasado ejercicio el vacacional registró el 71% del total invertido y fueron muy importantes destinos como Baleares y Andalucía. Hay que señalar que esto se debe en gran medida a la gran operación que se formalizó el pasado año con la venta de cinco hoteles de Thomas Cook a Iberostar, ubicados en Mallorca y Cádiz (véase “Iberostar ejecuta la compra de los hoteles de Thomas Cook”). De esta manera, Madrid y Barcelona han reducido su importancia relativa respecto a años anteriores (representando en conjunto un 19% frente al 44% que protagonizaron en 2012).

Los hoteles de 3 y 4 estrellas ganan protagonismo

A nivel de categoría, también se han producido cambios, ya que los hoteles de 3 y 4 estrellas han ganado protagonismo, representando un 22% y un 70% respectivamente (frente a un 11% y un 39% respectivamente en 2011), mientras que el volumen de transacciones en la categoría superior ha pasado del 50% en 2011 al 8% en 2012, hecho relacionado con el tipo de operación, que como ya se ha mencionado, no ha recaído sobre activos singulares. Cabe señalar que este año las operaciones de portfolio también acapararon mayor protagonismo que en 2011.

La importancia que adquirieron las operaciones distress en 2011 y que comenzó a aflorar sobre todo a partir de 2009 se ha acentuado este año, ya que el 60% de las operaciones ha estado afectada por esta situación (frente a un 43% en 2011). No obstante, en volumen, 253 millones de euros, la cifra es inferior a la del año anterior, cuando se contabilizaron 358 millones de euros de operaciones de este tipo (ya que el volumen de inversión total en España ha sido también menor).

Inversiones hoteleras en 2012 por ubicación. Irea.

Sale & leaseback, la salvación

Este año se han producido pocas operaciones de sale & leaseback, pasando del 24% de 2011 a un 16% correspondiente a dos operaciones, la venta del Bareceló Raval a Union Investment por 38 millones de euros (véase "Barceló vende dos hoteles en Hamburgo y Barcelona")y la venta de Tryp Bellver, cuyo comprador no ha transcendido, por 30 millones de euros (operación anunciada en "Meliá Hotels International vende el Tryp Bellver por 30 M €").

No obstante, Vázquez cree que este modelo es el más adecuado para resolver un gap que existe entre las expectativas en precios de los vendedores y de los compradores y que se convierte en una gran barrera para el flujo de la inversión hotelera en España. “En un contexto en el que las cadenas están en un nivel de endeudamiento elevado y con necesidad de desinvertir, creemos que esta tipología de inversión la seguiremos en los próximos años.

Protagonismo de cadenas medianas como inversores

En cuanto el tipo de inversor, durante 2012 ha predominado la cadena mediana que tiene un conocimiento local importante, una posición financiera cómoda y que aprovecha la situación distress de algún establecimiento de su alrededor. De hecho, casi la mitad de las ventas han sido adquiridas por este tipo de empresa, seguida del inversor nacional (21%) y dejando en un tercer plano al inversor internacional.