Revolución hotelera en el centro de Madrid

Madrid y Barcelona concentraron en 2013 el 95,4% de la inversión en inmuebles susceptibles de ser reconvertidos en hoteles, “por ser los mercados más líquidos”, según ha apuntado Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de Hoteles. La capital encabezó el volumen de inversión, mientras que la Ciudad Condal lideró el ranking por número de establecimientos con 11 frente a cuatro.

Y es que los inversores en Madrid se enfocaron hacia productos de mayor tamaño, con una media de 231 habitaciones frente a las 102 de Barcelona. En suma serán 2.175 nuevas habitaciones, 1.118 en la capital catalana y 922 en la madrileña, que se incorporarán al mercado en dos o tres años, el 55% como productos de alta gama (5 estrellas y 5 estrellas Gran Lujo). En su mayor parte eran edificios de oficinas y residenciales que habían estado desocupados durante mucho tiempo.

Entre los compradores de estas operaciones cobran protagonismo los inversores y cadenas nacionales, con una cuota de mercado del 82%, mientras que los vendedores son entidades financieras y aseguradoras que representan el 55% del total del volumen, además de entes públicos como la Generalitat de Cataluña y Madrid Espacios y Congresos, con un 15%.

Infografía del Proyecto Canalejas, protagonista de la reconversión hotelera en el centro de Madrid.

No en vano 2013 ha sido el año de la reconversión de edificios para uso hotelero, tras triplicarse tanto el número de proyectos (16) como el volumen de inversión (326 millones de euros) con respecto al ejercicio anterior, según se recoge en ‘El apetito inversor hotelero es extraordinario en estos momentos’.

En la capital, sin embargo, no se ha producido ninguna transacción hotelera de un establecimiento operativo en 2013. En este sentido Vázquez ha explicado que “en Madrid la operativa ha sufrido más que en Barcelona, debido a que el mercado internacional no ha crecido y el nacional ha caído, lo que se ha traducido en una bajada de precios del 30% con respecto a 2007, frente al 10% que han descendido en la Ciudad Condal”.

Los resultados de los hoteles madrileños son por tanto inferiores a los barceloneses, pero “los precios de venta son similares a los de la capital catalana, por lo que la rentabilidad de las operaciones es inferior en Madrid. Continúa existiendo un gap entre las expectativas de comprador y vendedor y por eso se cierran menos operaciones en la capital”.

Prueba de ello es el InterContinental Madrid, cuya venta se anunciaba antes de final de año y aún no se ha ejecutado “por el precio que se está pidiendo”, según Vázquez. Los propietarios piensan que “Madrid es Madrid, y el que quiera entrar tiene que pagar un peaje, similar al que se pide en Barcelona pero con menor rentabilidad”. (Ver: ‘Barcelona vs. Madrid: causas del despegue hotelero frente a la caída del sector en 2013’).

Barcelona, tercer destino europeo de inversión

La Ciudad Condal se sitúa como tercer destino objetivo de inversión hotelera en Europa, a niveles de rentabilidad de Londres y París. No en vano, en la operación del W Barcelona (El Hotel Vela se vende al fondo Qatari Diar por 200 M €) en Irea calculan una rentabilidad implícita (yield) del 5,9%, índice al que se están cerrando operaciones en la capital británica, por ejemplo. En Madrid, la venta del inmueble de Gran Vía enfrente del Edificio España en 2012 concluyó con un yield del 5,2%.

Vuelve a confirmarse así Barcelona como objeto de deseo para cadenas e inversores internacionales.