Inversores entre la resiliencia del vacacional y el equilibrio del urbano

En el marco de la primera edición del foro Spanish Host-In, que reunió a 250 profesionales del mundo de la inversión hotelera -entre promotores, family offices, cadenas, entidades financieras y fondos- se afirmó que el mercado español es uno de los más atractivos y saludables.

Como publicaba HOSTELTUR en base a datos de CBRE –que fueron presentados en el foro- el país alcanzó en 2019 los 2.500 millones de euros de inversión hotelera y se transaccionaron 126 activos que suman aproximadamente 15.000 habitaciones. La cifra estuvo muy por debajo de los 4.900 millones del año 2018 y eso se explica en parte por la reducción de operaciones corporativas, ha señalado Jorge Ruiz, director de Hoteles de CBRE para España y Portugal.

En su mayoría se decantaron por invertir en activos urbanos (51%) y 4 estrellas. De todos modos, los expertos presentes en el panel “Mercado de inversión hotelera en España”, consideran que el segmento vacacional es el que presenta más oportunidades de inversión, “porque es donde hay más por hacer, donde es necesaria una mayor transformación”, ha explicado Osácar. Por su parte, Andrés Moreno, director de inversión hotelera en Pontegadea, ha indicado que “históricamente se tendía a huir del vacacional, por su estacionalidad, pero el cambio en los hábitos del consumo ha hecho que los inversores nos replanteemos la estrategia respecto a este segmento”.

Al debatir sobre cuál es el segmento más próspero para invertir no se llegó a una única respuesta. Andreas Löcher, responsable de la gestión de la inversión en hoteles de Union Investment, ha explicado que, pese a que el sector vacacional puro está muy avanzado y profesionalizado en España, su firma no está enfocada ahora mismo en este segmento, pero sí en hoteles urbanos en los que el peso de la demanda de ocio puede ser significativo. Por otra parte, Johanna Capoani, responsable de la gestión del portfolio de hoteles de Swiss Life Asset Managers, agregó que están muy interesados en activos hoteleros de vacacional en la zona de Baleares por ser uno de los mercados más resilientes, a la vez que destaca su interés por invertir en turismo urbano por ofrecer un buen equilibrio entre el huésped de negocios y el turista de fin de semana.

Todos han coincidido en que España es un mercado muy saludable en varios aspectos: la penetración de marcas es alta, hay producto disponible, existe un buen equilibrio entre oferta y demanda, “aunque estos factores positivos a su vez motivan que haya menos oportunidades para los inversores”, añadió Capoani.

Más allá del segmento que puede generar mayor rentabilidad, en el foro Host-In 2020 también se mencionó que en el país “hay que trabajar en un mejor porfolio de hoteles y el reposicionamiento es la tendencia en la que debemos centrarnos”, ha asegurado Javier Illán, presidente de Grupo Millenium, quien ha matizado que el reposicionamiento es esencial para mantenerse competitivo e incrementar la diferenciación frente a otros mercados competidores, especialmente en calidad. Es por esto que la gran apuesta debe centrarse en crear experiencias para los huéspedes.

Los inversores internacionales –representados por Union Investment, Benson Elliot y Swiss Life Asset Managers- han puesto el foco en que los operadores españoles se acostumbren a modelos de contrato más flexibles, con una base fija y otro componente variable indexado a la evolución del negocio, que permiten compartir el riesgo e involucrar al propietario en la actividad, lejos del más tradicional contrato de arrendamiento a 20 años

En un panel moderado por el director de HOSTELTUR, Manuel Molina, fueron los CEOs de las cadenas quienes reflexionaron sobre los planes que tienen para sus empresas. Simón Pedro Barceló, copresidente de Barceló Hotel & Resorts declaró que “nosotros hemos cerrado el año 2019 prácticamente sin endeudamiento y nuestra obsesión es encontrar anualmente oportunidades de inversión”. En este sentido, el presidente de Grupo Hotusa, Amancio López ha destacado que “somos la cadena hotelera que más ha crecido en 2019, nuestro foco de crecimiento lo tenemos en Europa”.

El futuro: productos alternativos

Al moderar la mesa sobre oportunidades en modelos alternativos, Pablo Callejo, director nacional de Alternative Sectors de CBRE, se puso de relieve “el auge de los sectores alternativos en base a cubrir las necesidades de un usuario cada vez más segmentado y con unos requerimientos muy específicos”. Se destacó la evolución de los hostels, las residencias de estudiantes y las residencias de ancianos, los campings o los espacios de coliving.

Y sobre el tipo de inversor en estos productos se explicó que depende de la fase en la que se encuentre el activo, pasando de un inversor private equity a uno más conservador.

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, anticipó que “el 2020 vendrá marcado por una vuelta a la ‘normalidad’ turística y hotelera y será el inicio de un nuevo ciclo”. Y sobre el sector hotelero español, prevé que “se mantendrá como uno de los destinos más atractivos para inversores, aunque las oportunidades serán más escasas que en años anteriores. De cara a los próximos años, ha explicado que “seremos testigos de la expansión de formatos de alojamiento mixtos y disruptivos, como la mezcla de hotel y residencia de estudiantes, hoteles con zonas de coworking, alojamiento para larga estancia, etc”