Los hoteles mantienen su atractivo inversor pese a la fuerte competencia

En una sala con un aforo desbordado, el CEO de Hotel Investment Partners (HIP), Alejandro Hernández-Puértolas, el socio director de Hoteles de Azora, Javier Arús, y el CEO de Hesperia, Jordi Ferrer, coincidieron en las grandes posibilidades de negocio que ofrece el mercado hotelero español tanto en el segmento vacacional como en el urbano, pero los tres también apuntaron las dificultades que hay para encontrar oportunidades que se ajusten a sus necesidades ante la llegada de nuevos actores, lo que ha llevado HIP y a Azora a invertir en otros mercados europeos.

Hernández-Puértolas señaló que siguen muy interesados en el mercado español, al que ve aún “con muchísimo recorrido”, y de hecho confesó que desde su matriz Blackstone les insisten en "seguir comprando".

Pero la realidad es que tienen dificultades para hallar lo que buscan. Es decir, grandes hoteles en destinos vacacionales a pie de mar y con habitaciones a un precio de venta de entre los 110.000 y 120.000 euros, en Baleares y, especialmente, en Canarias.

El archipiélago canario es precisamente el mercado en el que están más interesados al calificarlo como "el mejor destino de 365 días del mundo". Sin embargo, cree que aún su sector turístico necesita una transformación, no solo para el reposicionamiento de su oferta hotelera para dotarla de una mayor categoría, sino también ofreciendo más experiencias a los turistas y mejorando la distribución del producto ofreciendo tarifas dinámicas o aplicando el revenue management.

Participantes en la jornada de inversión hotelera de Colliers International. En el centro, Jordi Ferrer, flanqueado por Hernández-Puértolas y Javier Arús.

La compañía tiene 10.000 habitaciones en Canarias, con activos por valor de 2.000 millones de euros, y ha reconocido que la quiebra de Thomas Cook y de otras aerolíneas chárter como Monarch Airlines o Germania ha tenido un gran impacto en las islas en los ingresos hoteleros porque en esencia "Canarias es un destino chárter".

Sin embargo, insiste en la confianza de HIP en las islas porque es un "mercado híperagradecido", pues "una mínima inversión" se rentabiliza luego con mejores tarifas por lo que presenta "un potencial tremendo" de cara al futuro.

Hernández-Puértolas detalló que la estrategia del fondo pasa por invertir unos 2.000 millones de euros en los próximos dos años. "Ojalá que los invirtamos todo en España", dice. No obstante, admite que por las dificultades del mercado español han abierto su objetivo de inversiones a otros países europeos, como Grecia, Portugal e Italia.

Si bien el vacacional es el principal objetivo de HIP –el 95% de sus hoteles son de sol y playa–, no descarta invertir en hoteles urbanos en Madrid o en otras ciudades, salvo Barcelona donde considera que tiene "precios desorbitados".

Lo cierto es que se mostró muy crítico con las autoridades turísticas de Barcelona, que se están convirtiendo en "recaudadores turísticos", y aconsejó que "se deben poner las pilas" y cuidar más la promoción de la ciudad.

A modo de conclusión, vaticinó que el sector hotelero seguirá creciendo en los próximos años, "pero no a doble dígito" como sucedía hace solo unos años.

Crear producto desde cero

Por su parte, Javier Arús explicó la estrategia de inversión de su nuevo fondo, que está en negociaciones para sumar otros 500 millones de euros, y que su objetivo es "invertir en turismo en Europa".

Están interesados tanto en el segmento vacacional como en el urbano, pero admite que en ciudades como Barcelona o Madrid el factor determinante para invertir es el precio, dada el alto coste de los establecimientos.

Por ello, han apostado más por transformar edificios de oficinas en hostels, como el que están llevando a cabo junto a la estación madrileña de Atocha, que en adquirir hoteles, dentro de su estrategia de "crear producto desde cero".

Arús cree que el mercado hotelero español tiene suficiente potencial para consolidar volúmenes "razonables" de inversión anuales de entre los 2.000 y los 3.000 millones de euros, en línea con los 2.518 millones de euros registrados en 2019, según el último informe de Colliers International, aunque lejos del récord de 2018 de 4.800 millones de euros.

Pero al igual que HIP, también desde Azora han ampliado el foco inversor más allá de España, a otros países europeos. Abrirán también hostels en Lisboa y Bruselas.

Presión inversora

El CEO de Hesperia expuso con más claridad la gran competencia que hay actualmente en el mercado hotelero español por la confluencia de distintos factores.

Por un lado, señaló que en la actualidad coinciden inversores de fondos de real state, private equity, family offices, cadenas hoteleras, inversores institucionales y a ello se le suman "tipo de interés bajísimos o negativos" y "todo esto hace que haya mucha presión inversora" y que sea "muy complicado cerrar operaciones".

Puso como un ejemplo de ello lo que les ha sucedido con la adquisición de La Manga, el resort más grande del sur de Europa con 550 hectáreas y diez campos de fútbol. Cerrar la operación les llevó nueve meses, desde octubre de 2018 hasta casi agosto de 2019.

Recordó que en el último año han analizado cerca de 20 operaciones hoteleras, unas ocho han sido vinculantes, pero solo han cerrado una. "Esto no quiere decir que no haya oportunidades, pero hay que trabajarlas mucho", subrayó.

Los asistentes a la jornada superaron con creces el aforo del aula magna del IE Business School de Madrid.

Con respecto a los objetivos de inversión de Hesperia, Jordi Ferrer explica que siguen interesados en ser propietarios de sus hoteles y con el foco tanto en el urbano, que representa el 60% de sus establecimientos, como en el vacacional, un segmento que apunta que es más rentable que el urbano, pero en cambio es más cíclico, sometido a los vaivenes de la economía.

Coincide que hay muchas oportunidades en Baleares y Canarias para renovar activos para darles una mayor calidad, pero también cita destinos alternativos como Cádiz y Murcia.

Por último, Ferrer descartó la incorporación al accionariado de Hesperia de nuevos inversores –"y tenemos ofertas", dice–, pero se muestra abierto a participar en nuevas fórmulas con socios para explotar también su conocimiento como gestores hoteleros a través de arrendamientos de establecimientos.