¿Para qué ha servido la moratoria hotelera en Barcelona cinco años después?

Esta misma semana, el CEO de Hotel Investment Partners (HIP), Alejandro Hernández-Puértolas, explicaba que no descarta invertir en hoteles urbanos en Madrid o en otras ciudades, salvo en Barcelona, dado que la capital catalana tiene los "precios desorbitados".

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Otras voces también vienen advirtiendo de que los precios de venta de hoteles en la Ciudad Condal están disparando los costes de las operaciones y alejando las inversiones debido a la imposibilidad de construir nuevos hoteles en el centro.

Dicha prohibición emana del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), aprobado en 2017 por el gobierno municipal de la alcaldesa Ada Colau. El PEUAT tomó el relevo a la primera moratoria que decretó el gobierno de Ada Colau en 2015.

"Inflación sobrevenida"

“El PEUAT ha creado una inflación sobrevenida. Antes de la crisis, había hoteles a la venta por 400.000 euros la habitación que siguen ahí y cuyos precios son desorbitados”, dice el responsable de hoteles de 3 Capital Real Estate, Juan Gallardo.

Además, la moratoria no solo impide construir nuevos hoteles en el centro. El PEUAT incorpora un artículo que obliga a los establecimientos hoteleros a reducir un 20% sus plazas en caso de ejecutar obras mayores que comporten una intervención global en la estructura de los edificios.

El pasado agosto, ese artículo del PEUAT fue anulado por una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC), a raíz de una demanda presentada por el Gremio de Hoteles de Barcelona. Sin embargo, la sentencia es recurrible a otras instancias.

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"Estamos en tierra de nadie y los hoteleros tienen que hacer encajes de bolillos si quieren mejorar la calidad de sus establecimientos"

“El PEUAT sigue vigente y la última palabra la tendrá el Tribunal Supremo. Si llega una sentencia firme, eso implicaría el pago de indemnizaciones por lucro cesante. Y mientras tanto, ahora estamos en tierra de nadie y los hoteleros tienen que hacer encajes de bolillos si quieren mejorar la calidad de sus establecimientos”, explica Juan Gallardo.

“La cuestión es que, si se hace una reforma integral, ahora mismo te obligan a reducir el número de habitaciones o incluso corres el riesgo de perder la licencia”, advierte este consultor.

El proyecto para construir un hotel de cinco estrellas en la Torre Agbar de Barcelona se fue al traste como consecuencia de las trabas impuestas por la moratoria hotelera.

"Situación surrealista"

“Ahora mismo en Barcelona se dan situaciones casi surrealistas. Por ejemplo, un edificio situado a 20 metros de las Ramblas, que no pudo ser convertido en hotel al entrar en vigor la primera moratoria de 2015, fue ocupado por okupas. Si hubiera sido un hotel, no se habría producido ese problema”.

“O por ejemplo existe otro hotel en la Gran Vía, que quería insonorizar las habitaciones para mejorar su puntuación en las OTA. Pero al querer reformar la fachada, el Ayuntamiento lo consideró como ‘obra mayor’ y le exigió reducir el número de habitaciones, en cumplimiento del PEUAT. El propietario tuvo que insonorizar las habitaciones una a una, tardó un año, cuando lo más fácil habría sido reformar la parte exterior”.

"La pérdida de calidad de los hoteles de Barcelona, por no poder hacer reformas, se irá reflejando en las puntuaciones online"

Según comenta Juan Gallardo, “estos y otros casos surrealistas muestran que los hoteleros de Barcelona están entrando en una especie de lucha por la supervivencia para poder llevar a cabo reformas”.

“El problema es que si no dejan construir nuevos hoteles y tampoco puedes rehabilitar tu establecimiento, bajo pena de perder habitaciones con lo que ello implica de pérdida económica, la calidad del alojamiento irá empeorando, algo que se irá reflejando sin duda en la reputación online de los establecimientos en los próximos años”.

33 hoteles abortados

Cuando la moratoria y el posterior PEUAT entraron en vigor, decenas de proyectos hoteleros quedaron congelados. Algunos de ellos lograron salir adelante porque entraban dentro de los parámetros del nuevo plan o por cuestiones legales, por lo que las obras pudieron continuar.

Sin embargo, 33 proyectos que había sobre la mesa en 2015 terminaron muriendo, según un recuento que llevó a cabo la empresa Bric Consulting (hoy integrada en el grupo 3 Capital Real Estate)

A partir del año 2020, una vez finalice la construcción de los hoteles que esquivar la moratoria, "Barcelona será la única ciudad de Europa occidental donde la oferta hotelera se mantendrá rígida en tres cuartas partes del municipio o bien disminuya como consecuencia de regulaciones administrativas", según la misma fuente.

"Aproximadamente, los 33 establecimientos que el PEUAT enterró habrían podido crear cerca de 700 puestos de trabajo directos, sin contar los efectos multiplicadores sobre las industrias proveedoras, de consumo, etcétera", añade dicha firma consultora.

En la actualidad, Barcelona cuenta con 435 hoteles, que suman 75.805 plazas.

Centrifugación de proyectos

Otro efecto colateral de la moratoria ha sido que, dada las trabas para abrir nuevos hoteles en el centro de Barcelona o para reformar los existentes, numerosas inversiones se han dirigido hacia los municipios limítrofes de la ciudad.

Es el caso por ejemplo de L'Hospitalet de Llobregat. En este municipio se encuentra ubicado el recinto ferial Gran Vía de Fira de Barcelona. De tener un hotel en 2003, pasará a tener 24 en el horizonte del año 2022.

También se prevé la apertura de siete nuevos hoteles (de aquí hasta 2022) en otros municipios del área metropolitana como Badalona, El Prat de Llobregat y Sant Adrià del Besòs.

En cualquier caso, todos esos viajeros que se alojen en los hoteles de L'Hospitalet, Badalona, etc, se desplazarán con toda facilidad en metro, autobús o taxi al centro de Barcelona para visitar la ciudad. Porque para ellos no habrá líneas divisorias ni importan las fronteras administrativas.

Resultado: Barcelona recibirá más visitantes de día, pero estará ingresando menos.

Conversaciones Gremio-Ayuntamiento

De momento, el Gremio de Hoteles de Barcelona quiere aprovechar la sentencia del pasado verano para intentar forzar una negociación con el Ayuntamiento.

Según apunta el presidente de dicha asociación hotelera, Jordi Mestre, "No se puede condenar una ciudad como Barcelona a no tener nuevos hoteles en los próximos 10 o 15 años".

Jordi Mestre añade: "No pedimos que se creen más habitaciones o más plazas. Apostamos por mantener la oferta actual, pero reconvirtiendo las plazas de las pensiones y de pisos turísticos ubicados en comunidades de vecinos para concentrarlos en hoteles y edificios enteros".

Jordi Mestre: "Barcelona tiene un grave problema de alojamiento y no viene dado por hoteles ni bloques de apartamentos"

El director general del Gremio de Hoteles de Barcelona, Manel Casals, explica que la idea sería “recuperar edificios en desuso y transformarlos en hoteles. Así no se molesta a ningún vecino. De este modo, pisos que hoy funcionan como alojamientos turísticos volverían a transformarse en viviendas”.

Y es que según sostiene Jordi Mestre, “esta ciudad tiene un grave problema de alojamiento y no viene dado por hoteles ni bloques de apartamentos, sino por pisos turísticos que mayoritariamente traen un tipo de turismo que crea problemas a los vecinos del edificio y destaca por el incivismo y el poco gasto”.

"El PEUAT limita la mejora de los hoteles"

¿Estará dispuesto el gobierno municipal a revisar el PEUAT? “Estamos en conversaciones para revisarlo, porque defendemos que si queremos un turismo de calidad se necesitan infraestructuras de calidad”, dice Jordi Mestre.

“El PEUAT que tenemos ahora limita la mejora de nuestros establecimientos”, insiste el presidente de los hoteleros barceloneses.

Sin embargo, la propuesta del Gremio de Hoteles de “compensar” con plazas hoteleras y plazas de apartamentos las plazas que sean de pisos turísticos puede ser mucho más complicada de lo que parece, dados los múltiples intereses que se entremezclan.

“La oferta reglada trae a las ciudades un turista de mayor gasto y eso es lo que defiende el Gremio de Hoteles con su propuesta de compensar plazas hoteleras por plazas de pisos turísticos. Sin embargo, la idea puede ser muy compleja de llevar a cabo desde el punto de vista administrativo”, advierte Juan Gallardo.

Por otra parte, “la idea recuerda a otras propuestas que se plantearon en Barcelona en las épocas de los alcaldes Jordi Hereu y Xavier Trias, en el sentido de transformar en hoteles determinados edificios singulares de la ciudad, que por entonces no tenían usos residenciales, para que pudieran ser excepciones a moratorias de alojamientos que comenzaban a implantarse en algunos distritos de la ciudad”, explica este experto.