Contratos de arrendamiento: hay varias opciones antes que el incumplimiento

Las consultas sobre los arrendamientos, junto con las de índole laboral, son las más numerosas que están recibiendo, en estos momentos, los bufetes de abogados. Para aclarar dudas, ofrecer alternativas y apoyar a los empresarios en su toma de decisiones, el abogado palmesano Joan Buades, buen conocedor del sector turístico en general y hotelero en particular, publica en HOSTELTUR, en un artículo que puede ser descargado completo al final de esta noticia, una serie de valoraciones y recomendaciones.

Buades establece varias premisas: estamos en una situación de pandemia que constituye, sin duda, un suceso de fuerza mayor; los contratos han de cumplirse según establece la ley; el Código Civil prevé que pueda haber ocasiones en que las circunstancias impidan el regular cumplimiento de las obligaciones... pero entonces, ¿hay que cumplir con el contrato? ¿conlleva indemnizaciones o penalizaciones no hacerlo? ¿ha de recaer sobre el arrendador el perjuicio causado por la fuerza mayor? ¿queda el arrendatario dispensado de su principal obligación, que es pagar la renta de alquiler? ¿existe alguna forma de restablecer el equilibrio que las partes pretendieron fijar al contraer el contrato?

Según explica Joan Buades, parece que sí la hay, porque el reglamento jurídico prevé situaciones imprevisibles que nunca pudieron reflejarse en un contrato y que, sin embargo, son reales y condicionan el cumplimiento de ese acuerdo: cambio de circunstancias, imprevisibilidad del cambio que acontece, que como resultado de ello la prestación resulte excesivamente onerosa... existe la posibilidad de extinguir un contrato, por lo tanto, en base a estos supuestos. Se trata de la "cláusula rebus", que según Buades, "puede resultar especialmente adecuada para resolver las controversias jurídicas que se susciten en los contratos de tracto sucesivo afectados por las consecuencias de la pandemia del COVID 19 y más concretamente para postular la modificación o suspensión del contrato".

"El ordenamiento jurídico español tiene mecanismos para dar respuesta a la ruptura del equilibrio prestacional causado por factores exógenos a la voluntad de las partes, como puede ser la pandemia que nos devasta", asegura, y prevé tanto un supuesto de causa de fuerza mayor como la aniquilación de la economía del contrato, proponiendo alternativas distintas en ambos casos.

Joan Buades, socio director del Bufete Buades y buen conocedor del sector turístico.

"¿Cómo deben proceder los contratantes para resolver la controversia suscitada por esa causa sobrevenida e indeseada para todos?", se pregunta Joan Buades. La respuesta no puede ser otra que "buscando reestablecer el equilibrio y la proporcionalidad, reconduciendo el contrato a un punto que lo haga viable para el interés de ambas partes. Analizando cómo aplica esta nueva realidad al contrato y acordando lo que resulte más conveniente para seguir manteniendo la relación contractual, ajustada a la nueva realidad; se trata, en suma, de flexibilizar la regla del cumplimiento, el “pacta sunt servanda”, asumiendo los contratantes que esa relación se fijó en su momento con unas premisas concretas diferentes y que un hecho ajeno a su voluntad incide de tal manera que cambia el escenario y, por consiguiente, las reglas de juego".

El abogado recomienda, ante todo, "evitar litigios en los que los litigantes adoptarán posturas maximalistas para defender sus intereses y ello a pesar de ser conscientes de que la situación por la que atravesamos exige una reconsideración, un «stop and go», un parar, reflexionar, negociar y seguir"

El objetivo, pues, ha de ser no iniciar una pugna estéril que probablemente no resolvería las diferencias e iniciar una negociación basada en la buena fe. O sea, "alcanzar un acuerdo que deje razonablemente satisfechas a las partes contratantes; flexibilizar o modular las recíprocas obligaciones".

Para ello, expone diversas opciones:

• La prórroga de los plazos para el cumplimiento
• La suspensión temporal del pago de la prestación
• El ajuste de la prestación
• La condonación parcial de la prestación
• El aplazamiento y la redefinición del plazo de cumplimiento
• Cualquier pacto o acuerdo que las partes alcancen ya que el principio de la autonomía de la voluntad lo permite siempre que no sea «contra legem»

Con estas premisas, añade Buades, "mi sugerencia es que tan pronto se constate la crisis del contrato, se abra una negociación con la contraparte, invitándola a buscar un acuerdo o resolución amistosa en alguna de las modalidades señaladas en el punto anterior, dejándolo debidamente documentado".

Puede descargarse aquí el artículo completo del socio director del Bufete Buades: