La hotelería evoluciona hacia nuevos modelos de gestión

Según se recoge en el estudio “parte de la inversión hotelera realizada en época de bonanza, alineada con intereses inmobiliarios y financiada por las entidades bancarias, se ha encontrado en estos últimos tiempos en una situación financiera límite frente a estas mismas entidades crediticias”. En este difícil entorno se hace necesario replantearse el modelo y optar por nuevas estrategias. “Nos estamos orientando hacia una tendencia anglosajona en la que existen diferentes tipos de contratos”, afirma Bruno Hallé, socio-director de la consultora.

De cara al 2011 se prevé que el 31% de los proyectos se desarrollen mediante contratos de gestión, modelo que ha ido creciendo desde 2009, momento el que suponía un 26% de las negociaciones.

No obstante, el alquiler sigue siendo el modelo más habitual, pero cabe resaltar la disminución que está sufriendo el alquiler fijo, de un 29% en 2009 a una previsión del 15% para 2011. Esto se debe a que el operador o gestor quiere asumir menos riesgos y opta por contratos de gestión o alquiler variable, modalidad que supondrá entre el 20 y el 25% de los nuevos contratos. También las franquicias están cobrando fuerza, pasando de protagonizar un 2,86% de las negociaciones en 2009 a una previsión para este año del 7,7%.

Y es que muchos propietarios se han visto en la necesidad de renegociar sus contratos, ante la imposibilidad del gestor de hacer frente a los pagos exigidos. Cabe señalar que las renegociaciones de renta del ejercicio de 2010 se cerraron en casi el 30% de los casos con una disminución entre el 15 y el 20% del valor pactado, en el 13% de las renegociaciones se bajó entre un 20 y un 30% y se llegó a rebajar hasta un 40% en el 6% de los casos.

Se puede decir que los propietarios han tenido que abrir sus mentes, ya que hoy en día, según opina Hallé, tener piedra no es un gran valor, sino que hay que tener “cash.”

En cuanto a las transacciones hoteleras realizadas en 2010, casi el 60% fueron de desinversión, permitiendo la entrada de nuevos inversores internacionales que antes tenían más difícil invertir en el país con un modelo que era más rígido.

Hay que mencionar también la entrada en juego de otros propietarios, como son las entidades financieras que, con una mentalidad más abierta, también hacen posible la proliferación de otros tipos de contrato.

Profesionalización del sector

Albert Grau, socio-director de Magma Turismo, considera que esta situación conlleva una mayor profesionalización, una profesionalización tanto de propietarios/inversores como de gestores que cobra cada vez más relevancia en un escenario cada vez más competitivo

La profesionalización y el cambio de modelo son dos de las transformaciones latentes en el sector, que junto con un mayor asesoramiento y control de gestor, facilitarán la entrada de marcas internacionales en el sector español.

No obstante, cada empresa y cada hotel deberá analizar su situación y saber escoger el modelo que le conviene, ya que, aunque la gestión, la franquicia y el alquiler variable están presentando ventajas competitivas en el entorno actual, no siempre pueden ser adecuadas para determinado negocio. “Hay que analizar muy bien el gestor en base a ubicación y tipo de activo. Hay que entender muy bien cómo se posiciona la marca y qué te interesa a ti”, afirma Grau, que explica que por ejemplo, a un hotel en Madrid o en la Costa del Sol le puede dar mucho valor la marca porque tendrá mucha clientela internacional, pero no ocurrirá lo mismo en hoteles con otras localizaciones.

Balance del verano

Para terminar, Hallé y Grau han hecho balance del comportamiento hotelero durante el verano, que estiman que ha sido bueno en cuanto a niveles de ocupación, con un repunte de precios, pero aún lejos de niveles precrisis. "Se ha notado un efecto Mediterráneo positivo. Con llenos totales en zonas como Canarias que ha provocado el desplazamiento del turismo nacional a otras zonas como Costa del Sol, Costa Brava o Costa Dorada", afirmó Hallé.

En cuanto al urbano, se han registrado altas pernoctaciones en Barcelona ajustando tarifas (y con grandes diferencias por zonas), un buen comportamiento en Madrid, ciudad que normalmente sufre un agosto complicado, pero que se ha visto beneficiada por la JMJ, una ligera mejoría en Valencia y una difícil situación para el verano en Sevilla, por las altas temperaturas que registra la ciudad.