Estado de la situación del mercado de inversión hotelera

Aún falta que el Gobierno defina cómo se producirá el desconfinamiento (Aquí la industria turística. ¿Hay alguien al otro lado?), pero de momento los expertos ya vislumbran qué tipos de oferta o producto se verán más afectados por esta coyuntura. Para Inmaculada Ranera serán “los hoteles vacacionales, más dependientes de la demanda internacional, y los propietarios con menor número de activos”.

En la otra cara de la moneda se sitúan las grandes cadenas, gracias a su diversificación geográfica, y “los apartamentos turísticos donde, al menos de manera temporal, el cliente se va a sentir más seguro si no tiene que compartir zonas comunes con otras personas”. Coincide así con Juan Carlos Sanjuán, fundador y CEO de Casual Hoteles, en Cómo será el día después en el sector alojativo.

Ante este panorama, así es como se encuentra el mercado de inversión hotelera en España:

- El cash flow en el mercado ha caído en torno a un 50% -algunas fuentes fijan ese descenso hasta en un 80%- por lo que, como reconoce la directiva de Christie & Co, “todo dependerá de cómo vaya el último trimestre del año, de si se retoma la actividad, porque damos por perdidos dos trimestres, éste y el próximo”.

- Sin embargo también subraya que “como hay liquidez en el mercado, todos se muestran tranquilos, aunque aconsejamos a los propietarios que recurran a los profesionales para asesorarles cómo modular esa liquidez”.

- Los fondos de inversión, especialmente los oportunistas, siguen a la espera de que surjan oportunidades, pero ante esta situación, pueden decantarse por “operaciones de compra de paquetes de deuda”.

- En cuanto a las renegociaciones de renta, según explica, “depende de los actores que tomen parte. De momento el movimiento es escaso”.

- Muchas de las inversiones a las que la crisis les ha pillado en sus primeros pasos se han paralizado, pero algunas que estaban más avanzadas siguen adelante, “en algún caso con un descuento del 10% sobre el precio fijado antes del coronavirus”. Y es que, en su opinión, “las reducciones de precios en este tipo de operaciones serán el primer impacto”.

- Unas reducciones que podrían adoptar distintas formas, según Ranera, como “diferir una parte del precio, condicionándolo a la recuperación de índices como el RevPAR (ingresos por habitación disponible) o el Ebitda (beneficio bruto de explotación), con garantías y revisión trimestral”; o “posponer la compra a cuando el hotel vuelva a abrir y tenga clientes”. Pero, insiste, “son ejemplos que se están produciendo de manera muy puntual”.

- Los inversores en busca de activos han bajado asimismo sus presupuestos y están más dispuestos a “analizar oportunidades en ciudades de segundo y tercer orden. Su interés sigue centrado en destinos de primer nivel pero no descartan ninguna alternativa, por lo que esta incertidumbre está abriendo su abanico de opciones”.

- De hecho estas ciudades de tercer orden que, en palabras de Ranera, “hasta ahora no han sido destinos consolidados, podrían convertir esa debilidad en fortaleza para atraer al mercado doméstico. Así, ante la imposibilidad al principio de hacer escapadas a capitales europeas, podría elegir esta opción, también por responsabilidad social y solidaridad para ayudar a reactivar la economía local. Para potenciar esa nueva demanda habría que invertir en promoción, con el fin de estar en su mente cuando salgamos del confinamiento y vayamos recuperando poco a poco la llamada nueva normalidad”. Aunque admite que “todo es muy incierto”.

- Las nuevas operaciones que se pongan en marcha en estos momentos, como indica Ranera, “serán muy oportunistas y todo dependerá de cómo se resuelva esa incertidumbre”.

- Los bancos, por su parte, “aunque tienen fondos no están mirando oportunidades de financiación porque no es el momento de ponerse a analizar riesgos. Ahora mismo estamos a ciegas y faltan semanas hasta que se normalice la situación, por lo que de momento se limitan a gestionar la segunda línea del ICO. El único ejemplo a seguir que tenemos es el de los mercados asiáticos, pero es muy complicado predecir qué va a ocurrir”.

- Los hoteleros también se muestran muy preocupados por las inversiones que van a tener que acometer en Capex (inversiones en activos productivos) para adaptarse a la nueva normalidad, con el fin de garantizar la seguridad de clientes y empleados.

- En cualquier caso, la revisión de renta es una de las opciones a disposición de los hoteles en régimen de alquiler, para lo que es aconsejable contar con asesoramiento profesional, tanto propietarios como inquilinos.