Hoteles: renegociar se mantiene como mejor opción en tiempos de la COVID

Los meses transcurridos arrojan, eso sí, una mayor clarividencia sobre las posibilidades que están en manos de los hoteleros. "He estado en todo tipo de negociaciones", explica el socio del gabinete Monlex, José Antonio Fernández de Alarcón respecto a la experiencia desde que comenzó la pandemia. "Lo que se han hecho básicamente es algún tipo de quita, de reducción de la renta de este año o bien la condonación de la misma, que se perdona durante unos meses y se fija los pagos de los meses futuros en parte proporcional".

También ha sido habitual que se busque una tercera solución "en la que haya un componente fijo y un componente variable para no cometer el error más en el futuro". El componente variable puede ir en función de la ocupación o del GOP, del beneficio bruto operativo (Gross Operating Profit ), explica Fernández de Alarcón

Pero en general no se están extinguiendo los contratos porque son habitualmente de tracto sucesivo, es decir, por varios años. En este caso la jurisdicción establece que, si la situación es extraordinaria como ahora pero temporal, hay una previsión de que en uno o dos años esta situación cambie, se busca la renegociación del contrato más que la extinción".

La renegociación se está produciendo en todos los ámbitos turísticos, no solo para hoteles, también en agencias, restaurantes o incluso campos de golf, y se ha ido aplicando en muchos casos la jurisprudencia histórica que marca la cláusula Rebus sic stantibus, por la que el derecho romano establecía que, "si las circunstancias cambiaban sustancialmente, el contrato se volvía desequilibrado y, por lo tanto, para volverlo a equilibrar había que renegociarlo".

Sobre dicha cláusula, Hortensio Santos abogado de Tourism & Law comenta que, aunque no está recogida en nuestra normativa, empezó a usarse especialmente tras la Guerra Civil y luego se fue aplicando en diversos momentos. "Al principio los tribunales entendían que era algo que había que aplicar con mucha cautela, y yendo caso a caso, por cuanto que implica romper uno de nuestros principios de derecho, el de que el contrato deben cumplirse en sus justos términos (pacta sum servanda) y por tanto existía esa cautela respecto a su aplicación". Durante la pasada crisis, sobre el año 2010, se estuvo aplicando en lo relativo a préstamos hipotecarios u otros contratos de compraventa con un préstamo asociado.

Muchos hoteles han permanecido cerrados y en otros la ocupación es mínima. Los expertos recomiendan renegociar contratos evitando acudir a los juzgados.

Ahora habrá que ver qué ocurre porque "la situación que ha ocurrido con la Covid es muy novedosa y "si se empieza a llevar este tipo de asuntos a los tribunales habrá que ver por donde salen los juzgados", al menos "hasta que el Tribunal Supremo no se pronunciara", comenta Santos

"Particularmente pienso que los requisitos que establece el Tribunal Supremo son aplicables para este tipo de supuestos y por lo tanto sería completamente viable el acudir al juzgado para pedir la suspensión del contrato o una reducción de renta, estableciendo eso sí, y fundamentando muy bien, las circunstancias generales pero también tendría que tener muy en cuenta la situación económica en la que se encuentra el arrendatario".

Reconducir ante la incertidumbre

Se está planteando reconducir algunos contratos, "al menos para este año", comenta Luis Huerta, socio del Bufete Buades. "A día de hoy nadie sabe exactamente qué va a pasar, si es algo totalmente puntual y solo hay que salvar este año o el año que viene, y en ese contexto renegociar las condiciones o ven que es una situación que se va a consolidar" y por tanto esos contratos habría que resolverlos". Pero de momento, lo habitual es renegociar incluyendo 2021.

"El propietario no puede pretender cobrar el alquiler en una situación de normalidad, por lo que se están renegociando las condiciones, suspendiendo o rebajando las rentas, cada negociación es un mundo".

Por la vía de la cláusula Rebus, las partes "casi están obligadas a entenderse para evitar judicializar esta cuestión" y observa que se está aplicando el "sentido común".

"En ningún momento he visto ni amenazas de desahucio ni de reclamaciones judiciales de la renta. Al final las partes asumen que es una situación difícil para todos y que, por tanto, todos tienen que participar en las pérdidas económicas que esto supone y, en cierto modo, se socializa el riesgo, por decirlo de alguna manera, y no se impone al inquilino que cargue con todo el peso de un contrato que estaba pactado en unas condiciones que no son las actuales", señala Huerta

Evitar unos tribunales colapsados

El operador de un hotel "cuando es un arrendamiento, no en contratos de managment, si no consigue llegar a un acuerdo con el propietario, puede llevarle a los tribunales para exigir esa renegociación", explica Fernández de Alarcón. Pero evitarlo beneficia al inquilino y también al arrendador, porque "si el hotelero tiene que ir a los tribunales el propietario podría no ver la renta durante mucho tiempo, podrían depositar la renta en el juzgado y el propietario no la vería. Y hasta que se resolviera el juicio, que puede tardar años. Por tanto, creo que todo se está resolviendo de una manera razonable".

La buena fe es clave para que si luego tiene que ir a los tribunales se pueda demostrar que lo has intentado, que has buscado soluciones. Porque "no vale decir yo no te pago la renta".

"Hay que buscar soluciones, acreditar que no hay ingresos este año, que no ha habido por razones completamente al margen de la gestión del hotel, no tiene nada que ver el managment que has hecho tú en el hotel, no eres culpable de nada. Lo que no puedes hacer tampoco es no pagar la renta sin más. Esto te llevaría a que te pudieran pedir una indemnización por incumplimiento de contrato, hay que tener cuidado", explica el experto de Monlex

"Tienes que explicar cuál es tu situación contable, en qué situación te has quedado, y cuál es el equiparable que puede solventar esa situación" señala Santos. "Lo que es muy importante respecto a la Rebus es que se planteen todas las soluciones, que al tribunal no se le pida únicamente la resolución del contrato, es decir, la extinción anticipada, sino que se pidan diversas opciones porque, como es una posibilidad que siempre va a quedar facultada a merced de lo que indique el juez, hay que exponer esas distintas opciones, desde la máxima que es la extinción del contrato sin ningún tipo de deuda a que, en caso de extinción anticipada si se prevé una penalización, plantear la rebaja de esa penalización, y que luego sea el juez el que decida".

El abogado de Tourism & Law comenta también que hay quien está queriendo aplicar por analogía la ley de arrendamientos rústicos que, al contrario que la de urbanos, sí que se prevé que en el caso de supuestos imprevistos en los cuáles el arrendatario no consigue obtener un rédito del terreno rústico arrendado, se permita la suspensión o rebaja de la renta" pero considera que no es lo más adecuado. En cualquier caso defiende que evitar los tribunales es lo mejor.

"Los juzgados han estado paralizados tres meses, ya tenían un atasco monumental en general en la jurisdicción; un procedimiento judicial de este tipo en circunstancias normales podría resolverse en seis meses, siendo muy optimista, pero lo cierto es que hasta dos y tres años se pueden alargar, sin contar el retraso que ha habido", comenta el experto de Tourism & Law

Por su parte, el abogado de Monlex llama la atención también sobre la situación de las agencias de viajes o restaurantes que también funcionan con locales en alquiler. "Hay unas normas que han salido durante la época de la Covid por el gobierno buscando soluciones, que la verdad es que no solucionan casi nada. Probablemente ahí sí que haya resoluciones de contrato, ya sea vía estrategias concursales o vía cualquier otra estrategia porque el autónomo o el microempresario no va a perder todo. En este ámbito puede haber bastante conflicto judicial a partir de otoño".