¿Incorporar un hotel ya existente o construir uno nuevo?

A la hora de incorporar un nuevo hotel las cadenas y compañías independientes tienen que tomar numerosas decisiones. Entre ellas la de decantarse por un hotel actualmente gestionado por otra compañía que esté disponible o decidirse a embarcarse en un nuevo proyecto de construcción con todos los plazos que ello conlleva.

Para el socio director de Magma Hospitality Consulting, Bruno Hallé, depende mucho de la ubicación o la zona donde se quiera crecer. “Si es una ubicación consolidada, un destino urbano o vacacional pero que ya es consolidado y que funciona, nosotros recomendaríamos siempre coger camas existentes. Porque de esta manera hay dos factores muy importantes. En primer lugar, no incrementas la oferta de camas de la zona. Si la tarta de la demanda es la misma pero hay más camas se toca a menos, con lo que es más complicado y la ocupación de la zona baja. En cambio si compras un hotel ya existente, ya funciona y te genera ingresos desde el día uno. En segundo lugar, no tiene un impacto negativo en el entorno. Cuando haces camas nuevas tienes un impacto negativo”.

Esto sobre todo en destinos de zonas consolidadas. Pero si lo que vamos a buscar es el desarrollo en una zona nueva, en una zona que está por desarrollar o que está poco desarrollada, “pues aquí la verdad es que tienes que hacer un producto diferenciado, un producto nuevo y sí que se recomendaría hacer un hotel nuevo”. Esto sería para destinos más vacacionales de nuevo desarrollo, “que no sean muy conocidos o que tengan un potencial todavía grande”.

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Ejemplo de este tipo de destinos son Mozambique o Cabo Verde, que son destinos relativamente nuevos donde si lo que se quiere hacer es un resort “posiblemente lo que encuentren son terrenos muy bien ubicados. Será más difícil encontrar un hotel que se adapte plenamente a tus necesidades ya existente y es mejor hacerlo nuevo”. Pero lo malo de hacerlo nuevo son los plazos. “Entre que compras el lote y abres la puerta pueden pasar entre un año y medio y dos años y hay que hacer una inversión, hay un capital que pones y que no te genera dinero pero lo bueno es que tienes un hotel hecho a medida, a lo que tú quieres”.

Si la cadena se interesa por zonas del Caribe no conocidas como por ejemplo Santa Marta o el nordeste de Brasil todavía hay zonas por desarrollar y va muy bien tener un hotel nuevo. “En cambio si lo que se quiere es abrir en Nueva York, Londres, Barcelona o Madrid, o en Marbella mismo, recomendamos comprar camas existentes”, afirma Hallé . “Y a lo mejor este producto no se adapta al 100% a lo que tu marca, tu bandera o tu modelo de gestión requieren, pero entonces se pueden hacer reformas y adaptar este hotel a tu modelo de gestión”. El aspecto negativo también es que el precio del hotel es más caro que si se compra el suelo y se desarrolla un nuevo proyecto.

Para el director de Hotels & Hospitality Group de Jones Lang LaSalle, Luis Arsuaga “claramente las dos opciones son válidas, tienen sus pros y sus contras y a algunas cadenas y marcas les vendrá mejor la fórmula de crecer vía hoteles existentes y a otras la opción de crecer vía hoteles de nueva construcción.

Añade que “las cadenas hoteleras tienen una presión brutal por crecer; en un mundo tan global y tan conectado es de vital importancia el tener una marca reconocida en el mayor número de mercados. Es por esto que la gran mayoría de grupos hoteleros centran su expansión en hoteles ya en funcionamiento. Se podría decir que a veces pecan de cortoplacismo por esta necesidad de crecer y crecer; en ocasiones se cometen errores y se eligen ubicaciones no ideales para una marca en concreto por ser la oportunidad de entrar rápidamente en un mercado; puede darse el caso de poder optar por una ubicación ideal, un solar o un inmueble de otro uso para reformar a hotel, pero elegir la opción ya con cara y ojos (hotel existente) por la incertidumbre de que el proyecto hotelero mejor ubicado nunca vea la luz o la vea demasiado tarde… y en el mundo en que vivimos muchas veces no se puede esperar”.

Cuando se construye el hotel de cero para una determinada marca “se puede conseguir un hotel perfecto adaptado 100% a los estándares de dicha marca; cuando se entra en un hotel existente siempre se hacen reformas para acondicionar el inmueble a la marca pero muchas veces no se consigue el producto perfecto”.

En mercados emergentes ha tenido y tiene sentido crecer vía construcción de hoteles; así crecieron las cadenas españolas, fundamentalmente mallorquinas, como Meliá, Barceló, Iberostar o Riu en México, República Dominicana y muchos otros destinos, países donde los costes de construcción eran muy bajos y los plazos de amortización de la inversión infinitamente más cortos que en mercados más maduros como España. A día de hoy pasa lo mismo sobre todo en algunos destinos de África y Asia.

Hay muchas marcas hoteleras sin estándares demasiado definidos. Para estas marcas claramente es mejor y más rápido crecer vía hoteles existentes, “pero nunca hay que olvidar la importancia de cuidar una marca y el valor de la misma. No es crecer por crecer, es necesario crecer de una manera ordenada y siguiendo un plan estratégico”.

Para BNP Paribas Real Estate si existen hoteles ya construidos que responden al destino que interesa y a los estándares de la cadena es mejor ir al ya construido porque no se tiene el plazo de construcción. Pero para una cadena hotelera lo importante es no invertir, que alguien haga la inversión por ella.

Según Julio Gallego, responsable de BNP Paribas Real Estate, "hoy en día la mayoría de las cadenas hoteleras procuran no invertir en nuevos hoteles, prefieren contratos de franquicia, gestión y en algunos casos de alquiler. Dentro de España, las cadenas no suelen llevar a cabo inversiones en nuevas construcciones, intentan operar los mejores hoteles existentes o que un inversor o promotor construya o rehabilite los proyectos que mejor se ajusten a sus necesidades"

Añade Gallego que "en muchos casos, en el centro de las ciudades no existen hoteles existentes adecuados a los nuevos requerimientos o estándares exigidos por las cadena hoteleras, o simplemente los que cumplen no están disponibles. En estas circunstancias puede resultar ventajosa la rehabilitación de edificios de oficinas para su reconversión a hotel, teniendo en cuenta la situación actual del mercado de oficinas. Por otra parte, los propietarios hoteleros normalmente aprovechan el cambio de operador hotelero para remodelar en profundidad el inmueble. La cadena no suele participar en la rehabilitación, únicamente y de forma muy ocasional en el equipamiento o mobiliario del hotel".

Resorts y servicio limitado

Por otro lado, "los intereses de las cadenas hoteleras y promotores convergen en determinadas ubicaciones, en estos casos surge la construcción de nueva planta. Esto ha ocurrido, por ejemplo, en hoteles-resort y en hoteles de servicio limitado"

Aseguran desde BNP Paribas Real Estate que muchas cadenas que tienen unos estándares muy rígidos, como son las cadenas de servicio limitado o low cost, se encuentran que normalmente no existen hoteles ya construidos con estos requisitos en el centro de las ciudades y entonces los tienen que construir nuevos, no pueden adaptarse. Son marcas como Ibis o Travelodge, que no tienen ni restaurante ni salas de reuniones, que sólo tienen las habitaciones, muy medidas en espacio, y tienen muy poco personal. Son hoteles que están muy estandarizados porque la eficiencia de la construcción es muy importante para ellos sí requieren nueva construcción porque no existen edificios que se adapten a este concepto.

Arsuaga coincide en que para las marcas hoteleras con estándares muy definidos será muy difícil enfocar su expansión en hoteles ya existentes”.

Puede leer completo el artículo titulado ¿Incorporar un hotel ya existente o construir uno nuevo? en la edición de febrero de la revista Hosteltur o descargar el pdf que aparece a continuación.