Cómo se fijan los precios en Airbnb
Espacio disponible, servicios, privacidad, reputación online y política de cancelación rigurosa son factores determinantes
Publicada 02/10/20
- Una de las claves del éxito de Airbnb es que los precios son más baratos que los hoteles
- Los investigadores han centrado su investigación en los anfitriones particulares
- La puntuación alta no basta, debe ir acompañada de un elevado número de reseñas positivas
Espacio, servicios, privacidad, localización, reputación online y una política de cancelación rigurosa (que se percibe como un signo de confianza y mayor implicación del anfitrión) son los factores que más inciden en la fijación de precios en Airbnb, según apunta un estudio elaborado por tres profesores de los Estudios de Economía y Empresa de la UOC. El informe se centra en aquellos alojamientos gestionados por anfitriones particulares y no en los apartamentos operados por grandes tenedores.
Cabe apuntar que el informe se terminó el pasado mes de mayo, por lo que el análisis de datos y las conclusiones se basan en la situación previa a la pandemia del coronavirus.
"El modelo de negocio de esta plataforma de alojamientos se basa en crear, incentivar y mantener, por medio de su aplicación, la interacción constante entre dos bolsas de usuarios: los propietarios y los inquilinos", explican los autores del informe, los profesores Josep Lladós, Antoni Meseguer e Inma Rodríguez.
"Y dentro de esta ecuación, en la que Airbnb gana dinero con las comisiones que obtiene para conectar estos dos perfiles, el precio es una de las variables clave".
De hecho, aunque "una de las claves del éxito de Airbnb es que los precios son más accesibles que los de la hotelería tradicional", los autores sostienen que "también lo es la percepción de que el usuario se sentirá más a gusto y que hará una inmersión más auténtica al lugar que visita".
Metros cuadrados, privacidad, localización, reputación...
Con el fin de analizar los precios, los investigadores de la UOC han trabajado con una base de datos de 20.423 propiedades en la red de Airbnb de Barcelona, centrándose especialmente "en el comportamiento de los propietarios más amateurs y no tanto en los profesionales con múltiples propiedades, que operan con otra lógica dentro de la plataforma".
"Cuando un particular decide fijar un precio u otro, pueden intervenir muchos factores: la cantidad de metros cuadrados, si es una habitación compartida o de uso privado, si es el apartamento entero, y qué comodidades tiene el domicilio a alquilar. También influye positiva o negativamente lo lejos que está la vivienda del centro de la ciudad o de los principales atractivos turísticos del lugar".
"La reputación en las redes es otro factor decisivo en Airbnb, y uno de los temas centrales del estudio del equipo de la UOC es la relación entre la valoración cualitativa del apartamento y su popularidad".
En este sentido, "los resultados muestran que las valoraciones altas pueden jugar un papel clave a la hora de atraer potenciales clientes, que posteriormente decidirán si se quedan o no en aquella vivienda".
En cualquier caso, y según apunta Josep Lladós, "no basta con tener una puntuación alta. Solo es determinante si va acompañada de un elevado número de reseñas positivas, ya que un volumen alto se percibe como una señal de confianza".
El estudio también ha detectado que los precios más bajos concentran más reseñas, "ya que son un reflejo de la alta demanda que atraen".
Sin embargo, en alojamientos similares, "los precios son más elevados cuando tienen muchas reseñas con una valoración alta".
La concentración de oferta en un área, poco determinante
Por otra parte, una alta concentración de ofertas en una misma zona tendría escasa influencia a la hora de determinar los precios.
"En los distritos con más opciones, la proximidad de alojamientos de Airbnb no hace bajar los precios", concluyen los investigadores.
Es decir, "por mucho que en una ciudad como Barcelona se concentre una alta oferta de pisos de Airbnb en barrios como el Gótico, el Born o el Eixample, sus propietarios no entrarán en una guerra de precios dada la elevada demanda existente. La oferta abundante de alojamiento no compensa la elevada demanda en estos barrios".
Por otra parte, cabe recordar que el gobierno municipal de Barcelona ha acordado suspender preventivamente la concesión de licencias para el alquiler de habitaciones turísticas en pisos para evitar tener que otorgarlas por la entrada en vigor del decreto de la Generalitat que legaliza esta actividad.
Política de cancelaciones
Otro factor que interviene en la fijación de los precios de una vivienda es su política de cancelaciones, explican los autores del informe.
Dicha política de cancelaciones "puede llegar a ser, en muchos casos, más restrictiva que la del sector hotelero tradicional".
Pero curiosamente, los investigadores concluyen que "una política menos flexible o más rigurosa se percibe como un signo de confianza y mayor implicación por parte de los anfitriones, con el objetivo de que la estancia de los huéspedes sea placentera y cumpla con sus expectativas".
"El anfitrión protege el valor de su patrimonio", afirma Lladós, lo que le permite subir los precios y hacer de este punto una ventaja y no un inconveniente.
Consecuencias tras el coronavirus
Debido a que este trabajo académico se terminó el pasado mes de mayo, el documento no entra a analizar los impactos que ha tenido el coronavirus sobre Airbnb.
En todo caso, según apunta el profesor Josep Lladós, "la COVID-19 está produciendo un efecto triple: la caída de los precios, la ausencia de algunos inmuebles en la plataforma y que determinados propietarios busquen usos alternativos a sus alojamientos".
El trabajo de investigación de la UOC se puede descargar como PDF en este enlace.
Ver también ¿La Covid-19 está favoreciendo a Airbnb por encima de los hoteles?
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