Récord de transacciones hoteleras en Europa por el interés de inversores de Oriente Medio

“La industria hotelera europea ha experimentado una positiva tendencia a lo largo de 2013. La mayoría de los mercados ha visto crecer sus índices de ocupación y tasas medias con un volumen de transacciones hoteleras que ha alcanzado su punto más alto desde 2007. La financiación de activos prime se ha vuelto más fácilmente disponible, tanto por parte de bancos nacionales como de otros continentes, cambiando el panorama de la inversión hotelera”, según ha destacado la coautora del citado informe Verónica Waldthausen, de HVS London.

El Reino Unido ha sido de nuevo el mercado europeo con mayor liquidez, con un volumen de transacciones que ha llegado a los 3.000 millones de euros, lo que representa el 39% de todas las ventas; mientras Holanda ha registrado el mayor incremento en la actividad transaccional en el Viejo Continente el pasado año con un volumen de cerca de 500 millones, frente a los 118 millones de 2012.

Carteras y actividad corporativa

La actividad transaccional en 2013 se ha visto empujada por ofertas de carteras, que han contabilizado un incremento del 48% con respecto a los niveles de 2012. Las operaciones más destacadas han incluido la adquisición por parte de Constellation Hotels de los cuatro hoteles de la cartera del Groupe du Louvre a Starwood Capital por 700 millones de euros; la compra de ADIA (Abu Dhabi Investment Authority’s) de 42 hoteles Marriott en el Reino Unido por 640 millones de euros; así como la del Malmaison y el porfolio del Hotel du Vin por la firma de private equity KSL por 234 millones de euros.

Un 60% de las transacciones hoteleras en el Reino Unido ha tenido a Londres como escenario. La duda ahora es si habrá suficientes activos disponibles a la venta para responder a la demanda de los inversores.

Las operaciones de carteras en el Reino Unido representaron poco menos del 60% del total de habitaciones vendidas en este tipo de ofertas, esto se tradujo sólo en el 48% del volumen, con un precio medio por habitación de 122.000 euros. Francia se colocó en segundo lugar con 1.000 millones de euros y un precio medio por habitación de 292.000. El mercado de inversión hotelera en Alemania, por su parte, experimentó un aumento en la actividad de portfolios de casi el 400% con respecto a 2012, reflejando la demanda de inversión en una economía estable y creciente en la que las tarifas medias diarias presentan potencial de crecimiento dada su baja base comparada con las del resto de Europa.

Operaciones de activos individuales

Las ventas de activos individuales representan el 57% del volumen total en 2013, sumando 4.400 millones de euros, un 32% más que un año antes. El precio de venta por habitación ha crecido un 13% hasta una media de 208.000 euros, reflejando una mejora en la confianza de los inversores y en la calidad de los activos que están saliendo al mercado.

En el Reino Unido este tipo de operaciones se saldó con 1.400 millones de euros, la cifra más elevada de todos los mercados europeos. Un 60% de las transacciones tuvieron Londres como escenario, incluyendo la venta del InterContinental Park Lane a Constellation Hotels por 463 millones de euros, a razón de un millón por habitación. (Ver: ‘IHG vende el InterContinental London Park Lane por 357,4 M € en sale & management back’).

Compradores

En 2013 los compradores de Oriente Medio han jugado un papel importante en el mercado de transacciones hoteleras. El capital procedente de esta región ha pasado de representar el 12% en 2012 al 30% el pasado año, porcentajes que en cifras absolutas se traducen de 646 millones de euros a 2.300.

Las operaciones de activos independientes de individuales de alto patrimonio neto muestran un aumento del 70% en el último ejercicio hasta situarse en 982 millones, mientras los inversores, incluyendo los de Oriente Medio, desarrollan un creciente interés por adquirir activos clave en Europa.

Los inversores institucionales, incluyendo los fondos soberanos, representan aproximadamente el 42% de los compradores de cartera y el 19% de los activos individuales. Los operadores hoteleros han mostrado interés en comprar activos estratégicos como parte de sus planes de expansión, como Mandarin Oriental Hotels y su compra del Mandarin Oriental de París a su socio de joint venture Société Fonciére Lyonnaise por 290 millones de euros (Colonial vende el edificio del hotel Mandarin Oriental de París por 290 M €); y la adquisición del Eden Hotel en Roma por parte de The Dorchester Collection por 105 millones de euros a Starman.

Compañías de private equity como Starwood Capital, Blackstone y AXA Real Estate Investment Managers demuestran su constante interés en hoteles. En este sentido la coautora del estudio, Louise Fury, ha señalado que “esperamos que los inversores individuales de alto patrimonio neto y los fondos soberanos tanto de Asia como de Oriente Medio continúen jugando un papel incluso más importante en el mercado europeo de real estate porque están buscando invertir en activos prime”.

Además, añade, “los inversores norteamericanos, en un principio compañías de private equity, inversores de bienes raíces e institucionales, miran a Europa como región atractiva con un continuo potencial de crecimiento y comparativamente con mejor relación calidad-precio. La pregunta ahora es si habrá suficientes activos disponibles a la venta para responder a la demanda de los inversores”.