Lo tomas o lo dejas: fondos de inversión a la caza de hoteles en Barcelona

“En pasado verano, muchos hoteleros pensaron que podrían salvar los muebles, pero al final no pudo ser. El Gremio de Hoteles ha pedido una batería de ayudas para el sector hasta que la situación se normalice, lo que no se prevé en un corto plazo, ya que muchos empresarios dan por perdido el primer trimestre del año, incluida la Semana Santa", resume Juan Gallardo, de la firma 3 Capital Real Estate, empresa especializada en transacciones hoteleras.

"Si a esto le añades los retrasos en la campaña de vacunación de 2021, que harán casi imposible que el 70% de la población pueda estar inmunizada para el verano, el resultado es que muchos hoteles no van a poder aguantar”, añade.

• Situación dramática de los hoteles en Barcelona: un 95% menos de ingresos
• Los hoteles de Barcelona exigen bonificaciones sobre la renta de alquiler

Más hoteles en venta

De hecho, el aumento de la oferta de hoteles en venta, una tendencia que se observa desde hace meses en la hotelería vacacional, también ha llegado al segmento urbano, comenta Gallardo.

“En lo que respecta a producto hotelero vacacional, nos está llegando mucho producto, como no nos había llegado nunca, aunque no todas las operaciones se cierran debido a que las expectativas del que compra y del que vende están todavía lejos. Y por lo que respecta a Barcelona, ahora comienza a entrar producto urbano interesante y creemos que esta tendencia continuará”, indica.

Potenciales compradores

Mientras tanto, si ponemos el foco en quiénes son los potenciales compradores, el panorama ha experimentado un cambio radical respecto a la era prepandemia.

“En primer lugar, han desaparecido otros actores, como por ejemplo hoteleros que querían ampliar su portafolio. Además, los bancos les han cerrado el grifo de la financiación para nuevos proyectos”, comenta este experto.

"Los bancos han cerrado el grifo de la financiación para nuevos proyectos"

En otras palabras, “el hotelero que quiera comprar ahora necesariamente deberá tener liquidez, difícilmente se podrá apalancar como en otros tiempos. Algunos pocos todavía tienen liquidez y no necesitarían apalancarse para comprar, pero es algo testimonial”.

También se han evaporado las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis). “Su posición ahora es más vendedora que compradora, dado que están más orientadas al ahorro fiscal”.

Entonces ¿quién queda en la plaza?

Se han quedado como señores absolutos los fondos inversores, tanto nacionales como internacionales.

La mala noticia, según indica Gallardo, es que varios de estos fondos internacionales están irrumpiendo en el mercado hotelero con un cariz oportunista y agresivo, sabiendo que muchos hoteleros comienzan a encontrarse en una situación desesperada.

La buena noticia es que estos actores financieros prevén que el turismo se habrá recuperado en un plazo de tiempo acorde con sus intereses. “Su objetivo es revender en 4 ó 5 años. Es decir, cuentan que en este periodo España como destino turístico se habrá recuperado, volverá a ir a velocidad de crucero y por tanto saben que ellos podrán hacer negocio”.

Foto: Enrico Perini / Pexels

Llegan fondos más grandes de Asia y Oriente Medio

“Lo cierto es que también ahora hay mucha competencia entre fondos internacionales. De hecho, están llegando actores muy grandes con mucha capacidad de líquido, son los que comienzan a interesarse por el sector en España. Son fondos que vienen de Asia, Oriente Medio y Norteamérica principalmente", apunta este experto.

Estos fondos tienen tanta capacidad que no solo contemplan adquirir un hotel sino paquetes de hoteles enteros.

Es decir, "están buscando portafolio”. Y esta tendencia, indica Gallardo, se observa sobre todo en la hotelería vacacional, “aunque también la estamos viendo en el segmento urbano”.

Compras de hoteles en Barcelona durante 2020

El año pasado, la firma 3 Capital Real Estate identificó cinco operaciones destacadas de compra venta de hoteles en Barcelona, con un volumen total de inversión de 153 millones de euros.

Cabe recordar que en 2019 se registraron nueve transacciones en la ciudad, con una inversión total de 264 millones de euros.

“Teniendo en cuenta que no siempre se hace pública la cifra real de cierre, la repercusión por habitación se habría reducido ligeramente (un 7,4%) pero la categoría protagonista seguiría siendo la superior y lujo (cuatro y cinco estrellas)”, explica Juan Gallardo.

La operación más importante del año pasado fue la venta del Hotel Nobu, tanto por la cifra de venta como por el número de habitaciones (las otras cuatro operaciones sumaron pocas unidades más que dicho hotel).

¿Cuál podría ser la próxima gran operación de 2021?

En el sector turístico de Barcelona hace tiempo que se habla de la posible venta del hotel de lujo Rey Juan Carlos I. Pero el problema es que sobre establecimiento, propiedad de príncipe saudí Turki Bin Nasser, pesa una elevadísima deuda, de unos 70 ó 100 millones de euros. Actualmente este hotel de lujo está gestionado por Fairmont.

Las miradas también se dirigen hacia el Paseo de Gracia, donde se encuentra el Hotel Mandarin Oriental.