Nueva era en los contratos hoteleros de alquiler tras el coronavirus

La crisis de 2008 ya flexibilizó los contratos de renta fija, mayoritarios hasta entonces en el mercado hotelero español, que, según ha explicado Inmaculada Ranera, “se renegociaron por la recesión y pasaron a tener una parte garantizada más un variable en función de los ingresos o del resultado bruto de explotación (GOP, por sus siglas en inglés), o sobre la cifra más alta de ambos indicadores. Esta fórmula se consolidó en el mercado pero ahora se abre esta nueva puerta de flexibilizar la parte variable”.

En palabras de Inmaculada Ranera, “hay cierto consenso entre propietarios y gestores de hotel en cuanto a dotar de mayor flexibilidad las relaciones contractuales entre unos y otros aunque no esté reflejado así en el contrato, también porque no queda otra”

Ya hace unas semanas desde Riu Hotels & Resorts aseguraban a HOSTELTUR noticias de turismo en Mercado hotelero posCOVID: todo está en venta y con todas las opciones, que “esta crisis ha supuesto un cambio de paradigma en el mercado, donde tradicionalmente las cadenas patrimonialistas eran las que asumían más riesgo. Sin embargo, las que más han sufrido las consecuencias del coronavirus han sido las que tenían un modelo más asset light, porque en muchos casos han tenido serias dificultades para cumplir con los contratos que mantenían de alquiler con sus respectivas propiedades”.

Las cadenas que tenían establecimientos en alquiler de grandes tenedores también estaban protegidas por el Decreto-ley que imponía un retraso de dos años en el cobro del 50% de las rentas.

Y es que las patrimonialistas, como añadían las mismas fuentes, “si han gestionado bien sus activos, y sobre todo los tienen ya amortizados, disponen de un margen de maniobra, un plus de capacidad de reacción gracias a esa musculatura, para afrontar tantos meses cerrados. Porque en una situación como ésta no puedes pensar en estrategias a largo plazo, sino en movimientos tácticos día a día. Y cuando ves la oportunidad, siempre puedes vender para conseguir liquidez”.

Efectivamente durante esta crisis, según ha confirmado Ranera, “las cadenas con hoteles mayoritariamente en propiedad siempre han tenido abierta la opción de generar caja poniendo a la venta alguno de sus activos. Y las que tenían establecimientos en alquiler de grandes tenedores también estaban protegidas por el Decreto-ley que imponía un retraso de dos años en el cobro del 50% de las rentas, aunque no dejaba de ser una moratoria y no una condonación de deuda”.

Renegociaciones con final feliz

¿Pero qué ha pasado con las que gestionaban hoteles en alquiler de pequeños propietarios? Pues que, como ha indicado la directora general de Christie & Co para España y Portugal, “no estaban amparados por esa legislación y ambas partes debían ceder para llegar a un acuerdo porque si no perdían todos. Aunque dependía del propietario, entre en un 70% y 80% de los casos se ha llegado a un acuerdo perdonando parte de la renta al operador, porque entendían que era una situación que estaba afectando a todo el mundo y todos debían asumir sus consecuencias”.

Por tanto, según ha destacado Ranera, “muy mayoritariamente se ha llegado a acuerdos satisfactorios para ambas partes, que han servido también para flexibilizarlos vinculando la parte variable a la recuperación, aunque como es difícil saber cuándo va a repercutir en los resultados se han incorporado nuevas cláusulas de revisión de forma periódica”.

“También ha habido casos de hoteleros que se han plantado y han comunicado al propietario su negativa a pagar la renta como medida de presión para negociar, con lo que también ganaban tiempo al alargar así el proceso mientras esperaban que llegara la recuperación y, en ocasiones, incluso pidiendo dinero a la SEPI”, como ha revelado Inmaculada Ranera. (El derecho a renegociar contratos hoteleros en un marco imprevisible).