Hoteles vacacionales: por qué ya se ha recuperado la inversión

La pandemia ha impulsado el interés de los inversores por el mercado vacacional frente al urbano. Así lo pone de manifiesto Jorge Ruiz, que señala que si bien hace unos años la preferencia estaba en la compra de activos urbanos “porque se presuponía que eran mercados más estables desde el punto de vista industrial”, tras haber experimentado los hoteles vacacionales una mejor recuperación durante la crisis sanitaria “han ganado mucho interés entre los inversores”.

La pandemia ha venido así a potenciar la tendencia incipiente, apunta Jorge Ruiz, de “trasvase de inversores en urbano que empezaban a ver el mercado vacacional con mayor interés porque es un tipo de demanda más resiliente”

Los inversores continúan a la espera

Sin embargo, como constata la analista Inmaculada Ranera, “no se está produciendo un boom de oportunidades porque los potenciales vendedores están más centrados en lo suyo, en su clientela, en intentar alargar la temporada, mientras los inversores siguen esperando. Los operadores piensan “llegados hasta aquí, tiro para delante si el banco aguanta o recurro a la financiación alternativa”.

El responsable de Hoteles en CBRE España considera asimismo que “se va a incrementar el número de oportunidades en el mercado en el último trimestre del año, ya que todavía hay muchos operadores que han estado mucho más reticentes a vender porque estaban esperando los resultados del verano”.

Precisamente estas operaciones van a poner el foco especialmente en aquellos destinos donde el verano no ha sido todo lo bueno que se esperaba, incide el directivo, que además enumera una serie de hitos que “van a meter presión a algunos propietarios”, como el fin de la moratoria hipotecaria en diciembre o la obligación de empezar a devolver los créditos ICO, lo que a su juicio “va a generar que el mercado se mueva más”.

El Don Carlos Resort & Spa está incluido en la venta de Selenta Group a la gestora canadiense Brookfield Asset Management, como ejemplo de la consolidación del mercado que prevé María Zarraluqui.

Lo cierto es que no hay mercado para los fondos oportunistas, según señala Ranera, que “llegan cuando las empresas se declaran en concurso, que podrían ser grupos empresariales con pocos activos en zonas complicadas, hoteles en cuarta línea de playa, por ejemplo, que se resienten más, también en función de qué mercado dependan. Pero es que no hay tantas compañías al borde del abismo”.

Sí que ha habido, matiza Laura Hernando, directora de Hoteles de Colliers International, “transacciones debidas a falta de liquidez de las cadenas por el parón de actividad, aunque sin grandes descuentos en los precios como pudiera pensarse ante la necesidad de capital por parte de algunas empresas, sino todo lo contrario”.

Gran liquidez en el mercado

Y es que en estos momentos, como asegura Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality, “hay mucho dinero en el mercado, mucho fondo internacional dispuesto a invertir y hay mucho interés por Europa. En ese interés España está en el top 3 porque es un destino reconocido y sólido: la segunda potencia mundial en turismo, con una oferta vacacional muy importante y un gran potencial de oportunidades”.

De hecho, en palabras del directivo de CBRE, “el mercado ahora mismo está más motivado por la gran liquidez que hay encima de la mesa que por los resultados de los hoteles, que aún están muy lastrados por la COVID”

No obstante, como reconoce Grau, “hay muchos fondos que el producto estrella que buscan es el hotel vacacional en primera línea de playa que necesite capex (inversión en activos productivos) y que puedan gestionar a través de otro grupo, para reposicionar el activo”. La intención de estos inversores de capital riesgo es “entrar, comprar, reposicionar y al cabo de unos años desinvertir”.

Pero al mismo tiempo, puntualiza Jorge Ruiz, “está empezando a ganar cuota el inversor más institucional, más core, con un coste de capital menor que busca también hoteles en primera línea de playa pero en este caso ya reformados, donde no haya que invertir demasiado dinero en su reposicionamiento”.

El Meliá Tamarindos es uno de los ocho hoteles integrados en Victoria Hotels & Resorts, la nueva sociedad creada con Bankinter.

En cuanto a los grandes protagonistas de estas operaciones, destaca que el mercado se encuentra muy repartido, algo que beneficia a los vendedores porque supone contar con un abanico más amplio de alternativas. “El capital es diverso y por tanto el perfil del comprador es muy dispar, desde family offices hasta fondos inmobiliarios, de capital riesgo, socimis, vehículos privados...”. Precisamente de este último tipo está detrás de la operación de Bankinter y Meliá, que invertirán 125 millones de euros en el reposicionamiento de siete de sus hoteles.

Esta diversidad de inversores también, según indica Grau, “está planteándose entrar por la parte de la deuda, es decir, ayudar a refinanciar la situación que pudieran tener los grupos hoteleros o los inversores que están vendiendo”. Esta alternativa surge porque “la sensación es que falta producto de calidad y mucho de lo que le llega al inversor no cuenta con un proceso de venta estructural y organizada”, razón por la cual hay operaciones que no terminan de concretarse.

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En ello coincide con Edgar Ollé, nuevo director general de Christie & Co para España y Portugal, quien explica que existe “mucho producto en el mercado sin procesos estructurados de venta, gestionado directamente por el propietario u hotelero o bien por agentes locales menos profesionalizados”.

Por ello, añade, se produce “un escaso número de transacciones registradas en comparación con el elevado número de hoteles ofertados, debido a que hay mucho capital nacional e internacional levantado para entrar en el segmento, pero en condiciones de descuento para lograr elevadas tasas de retorno; y existe un elevado interés inversor internacional por este tipo de producto, sobre todo proveniente de private equity funds, algo relativamente nuevo en un segmento tradicionalmente frecuentado por capital nacional”. Y es que “las grandes transacciones registradas en el último año han sido realizadas por los grandes operadores más profesionalizados, que han tomado decisiones proactivamente para fortalecer sus balances y defender su posicionamiento”.

Un segmento resiliente

En este sentido José Yudici, director de Desarrollo de Smy Hotels, subraya que “las grandes cadenas como Hyatt, Marriott, Accor, InterContinental o Wyndham, tienen interés porque saben que los bancos e inversores quieren invertir en reposicionar activos en el vacacional porque son hoteles con una rentabilidad alta y por tanto un negocio seguro. Es verdad que fluctúa y hay riesgos, porque está ligado a los ciclos de la economía, pero el consumo existe. El turismo es un sector que crece y cada año se incorpora más gente con posibilidad de viajar, por eso hay interés en invertir en él y los fondos empiezan a interesarse en hoteles vacacionales”.

Además, agrega María Zarraluqui, directora de Expansión de Meliá Hotels International, “se ha visto que el vacacional es un mercado extremadamente resiliente a los ciclos, porque para los clientes las vacaciones son una necesidad básica”. En un hotel de este tipo el valor del inmueble existe, pero lo que realmente vale es el negocio. Por eso hasta ahora no se han acabado de cerrar tantas operaciones, apuntan los expertos.

Dentro del sector creen que las transacciones se acelerarán en invierno porque, en destinos como Mallorca, los propietarios no tuvieron el anticipo de los turoperadores para reabrir sus establecimientos y a eso se suma que “el verano no ha sido bueno y si en agosto, que es cuando se hace el 80% del GOP (beneficio bruto de explotación) no has ganado, todo indica que el invierno será largo”. Por ello, según Zarraluqui, “quizás no veamos tantas operaciones de compra-venta importantes y de volumen, que las hay, pero sí más acuerdos estratégicos de consolidación del mercado”.

Relevo generacional

Y eso que el relevo generacional siempre ha provocado un replanteamiento de las estrategias dentro de las compañías y también será determinante en la compra-venta de hoteles

La hotelería en España, como detalla Yudici, “con más del 70% de las propiedades en manos independientes, principalmente familias, ha llegado a segundas y terceras generaciones, muchos ya tienen otra formación y eso rompe el equilibrio de sucesión. Es un factor clave y la COVID-19 ha sido un acelerómetro, porque hay gente que ya no se siente con la capacidad y la energía de seguir al pie del cañón”.

“En el mercado hotelero hay mucho grupo mediano y pequeño que es propietario y operador, puede estar en una situación difícil y necesitar que le entre capital para sobrellevarla y crecer de otra manera”, comenta Albert Grau y advierte que “después de este batacazo provocado por la pandemia a muchas familias se les han quitado las ganas de luchar en este negocio”.

Sin embargo, esta peculiaridad del mercado español, según recalca Laura Hernando, “donde la propiedad suele estar en manos de los mismos hoteleros”, les facilita “desprenderse de algunos activos para conseguir liquidez cuando la financiación bancaria ha estado muy restringida. Ha habido cadenas que si ponían a la venta activos prime muy bien ubicados despertaban el máximo interés de los fondos, como ha sucedido en hoteles de Madrid, Barcelona y los principales destinos vacacionales”.

Tendencias

El vacacional no sólo recuperará más rápido las cifras prepandemia, sino que además hay quienes sostienen que tendrá más oportunidades en el escenario pos-COVID. Así, el virus ha impuesto unos ajustes al producto, cobrando atractivo para grupos de incentivo y nómadas digitales, entre otros nichos de mercado. En opinión del directivo de Smy Hotels, “tienes más salida y a lo mejor empezamos a tener clientes de ciudad en el vacacional”; aunque para Zarraluqui “será un segmento más pero no tan fundamental como en el urbano”.

Este reportaje forma parte del tema de portada del número de Hosteltur del último trimestre del año que se puede descargar haciendo clic en el siguiente botón: