Los resorts de España, Grecia y Portugal, en el radar de los inversores

Durante el verano 2020 el turismo internacional estuvo gravemente impactado por las restricciones a la movilidad y este año la situación mejoró gracias al avance de la vacunación en la mayoría de los países de la Unión Europea y a la fuerte demanda acumulada.

Según las cifras citadas por JLL Hotels & Hospitality, en julio el número de llegadas en los aeropuertos de los principales destinos de sol y playa de España, Grecia y Portugal estaba en el 60% del tráfico registrado en el mismo mes prepandemia y los números fueron al alza, sobre todo porque en los meses de agosto y septiembre los principales mercados emisores, como son Alemania y Reino Unido, relajaron las restricciones a la movilidad.

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Más allá de la relajación de las restricciones, los expertos de JLL Hotels & Hospitality sostienen que "los resorts de lujo en el Mediterráneo han tenido un verano especialmente fructífero”, porque también han influido otros cuatro factores: la incomodidad de viajar a destinos consolidados de larga distancia; mayor indiferencia de los viajeros de lujo ante el aumento de los costes de las pruebas de Covid y los seguros de viaje; el aumento de la estancia media, como consecuencia de la falta de cruceros y la compresión de la oferta.

Ikos Resorts compró el Blau Porto Petro en Mallorca para convertirlo en el Ikos Porto Petro.

Teniendo en cuenta cuál ha sido el comportamiento en los tres países, no resulta extraño que entre enero y septiembre el volumen de inversión en resorts haya estado apenas un 17% por debajo de la cifra del 2019: 1.200 millones frente a 1.400 millones.

“La solidez del segmento vacacional y el éxito de la temporada de verano han incrementado el interés de los inversores por los resorts. Los inversores buscan tomar posiciones en el mercado y perciben el potencial crecimiento del sector vacacional en los próximos años”, asegura Ana Ivanovic, directora de inversión de JLL Hotels & Hospitality y agrega que “si de momento no se han materializado más operaciones no es por la falta de interés de los inversores, sino por la limitada oferta de producto en venta”

La firma especializada en el mercado inmobiliario también remarca que los inversores con mayor aversión al riesgo, “que tradicionalmente han rehuido los resorts, están cambiando su estrategia para captar y destinar fondos específicos al segmento vacacional”. En consecuencia, “hay más capital que nunca” buscando oportunidades en el segmento.

Operaciones en 2021

El informe de JLL Hotels & Hospitality detalla que en España se han transaccionado resorts por un valor total de 727 millones de euros (el 60% de la cifra total de los tres países) que representa 16 operaciones. Una de esas operaciones es la compra del Blau Port Petro, por parte de Ikos Resorts, compañía que tiene previsto invertir 110 millones de euros en su reforma integral para reabrilo en abril de 2023 como "el mejor resort de su gama en Mallorca” y en el segundo trimestre del año el fondo hotelero Azora adquirió el Arenas Resort Giverola, por mencionar dos ejemplos.

De Grecia, que ya se proyectaba como uno de los rivales de España en cuanto a inversión hotelera, como publica HOSTELTUR, JLL Hotels & Hospitality no brinda datos específicos de volumen, pero buscando en la hemeroteca podemos destacar algunas transacciones, como la compra de un hotel en Creta por parte de HIP (Hotel Investment Partners), o el plan de inversiones que tiene el grupo Sani/Ikos, propietario Ikos Resorts, que ha adquirido nuevas propiedades en las islas de Corfú y Creta.

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En cuanto a Portugal, la gestora de capital e inversiones Azora ha sido muy activa en la compra de hoteles vacacionales de 5 estrellas. Primero fueron dos hoteles en Algarve por 148 millones de euros y un mes después sumo el Vilalara Thalassa Resort en el mismo destino portugués y el grupo Sani/Ikos también se hizo con el Alfamar Beach Resort en el Algarve para convertirlo en el Ikos Cortesía en 2024.

¿Cómo ha evolucionado la actividad turística en los tres países?

Para entender el interés de los inversores por estos activos, es importante ver cómo se ha comportado la actividad turística.

En el caso puntual de España, en julio el número de vuelos estaba apenas un 32% debajo del volumen prepandemia, en agosto se operaron más de 160.000 vuelos, el 74% de los niveles de 2019, y ese mismo mes se consiguió recuperar la mitad de los turistas internacionales del 2019. La relajación de las restricciones y la mayor afluencia de viajeros británicos y alemanes fue clave.

El Barómetro del Sector Hotelero en España de STR y Cushman & Wakefield confirmaba que en el tercer trimestre los indicadores hoteleros experimentaron una tendencia alcista. Según los datos de STR citados por JLL, desde enero hasta agosto de 2021 los resorts de lujo en las Islas Baleares y la Costa del Sol “reflejan una caída del 5% en el RevPAR (rentabilidad por habitación disponible, por sus siglas en inglés)”, disminución que está directamente vinculada a la menor ocupación hotelera y a los retrasos en las aperturas de los hoteles.

Los expertos destacan que “la tarifa media ha superado sistemáticamente los niveles de 2019, con un incremento medio del 14% durante los meses de julio y agosto. Debido a la falta de mano de obra cualificada, un reto al que se enfrenta la industria hotelera como resultado de la pandemia, algunos operadores hoteleros se han visto obligados a contener la reapertura de camas durante los meses de alta ocupación. La estrategia de habilitar primero las habitaciones de mayor categoría ha contribuido al aumento de las tarifas medias”.

En agosto el RevPAR de los hoteles de Grecia superó en un 11% los números de 2019.

En el caso de Grecia, además de la pandemia han tenido que afrontar retos añadidos como los incendios forestales, que pusieron en riesgo la recuperación "histórica" del país, pero eso no ha impedido un fuerte repunte en los viajes internacionales con aproximadamente 6,8 millones de llegadas de pasajeros durante los meses de julio y agosto, según la Autoridad de Aviación Civil Helénica. En agosto de este año, el país tuvo un RevPAR un 11% superior al del mismo mes de 2019 y, explican en JLL, “el aumento de las tarifas medias también está asociado al reposicionamiento del stock, con varias reformas y nuevas aperturas que se han sumado recientemente a la oferta hotelera”.

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En el caso de Portugal, la región del Algarve –muy dependiente de la demanda británica- se vio favorecida por la decisión de Reino Unido de permitir los viajes a los destinos en ámbar (sin necesidad de cuarentena) desde el 19 de julio. El turismo nacional tuvo un importante protagonismo y a partir de agosto la ocupación de los hoteles de lujo de la región del Algarve repuntó de forma significativa. “La tendencia positiva ha permitido a los hoteleros aumentar las tarifas medias, lo que se traduce en un crecimiento de aproximadamente el 15% de los precios durante el mes de agosto, en comparación con el mismo período de 2019”, concluye JLL.

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