"Mallorca no ha tenido chollos para inversores por la fortaleza del sector"

¿Cómo se encuentra el mercado hotelero mallorquín en este segundo año de pandemia?

Este año ha ido muy bien. Se han producido muchas operaciones de transacción hotelera y nosotros hemos tenido la oportunidad de participar en varias, alguna bastante importante y de gran renombre. Por ejemplo, en la del hotel Punta Negra, que tuvo lugar hace nada, nosotros estuvimos asesorando a la parte vendedora, a la parte de la familia Blanes.

¿También en la venta del hotel Blau Portopetro? ¿En cuántas operaciones ha participado Buades?

También estuvimos en la operación del hotel Blau Portopetro, donde hubo una joint venture entre Ikos y Blau Hoteles. Con estas de más renombre y otra serie de ventas alcanzamos aproximadamente una decena este año. Además de las operaciones fallidas, que empiezan y al final por lo que sea decaen.

¿Cómo han sido estas operaciones?

En la del Blau Portopetro, a diferencia del Punta Negra que fue más sencilla con la venta del hotel, se produce una joint venture. La propiedad vendió parte de la sociedad y se quedó la otra parte y al final hay un proyecto común con los vendedores. En este caso los vendedores no han salido, hubo una voluntad de seguir en el proyecto. El inversor les presentó un proyecto de lo que se estaba haciendo en otras zonas, sobre todo en Grecia, Estepona y Portugal. Y hubo un interés de que el proyecto fuera también de la mano de hoteleros mallorquines.

Las inversiones de fuera se dan cuenta de que puede ser muy interesante que al final el Know How que tenemos nosotros de nuestro mercado es importante, por lo que este tipo de operaciones donde el hotelero mallorquín se queda como parte de este proyecto o acaba gestionando el hotel es algo que también se da bastante

¿Y en la actualidad trabajan en alguna venta?

Ahora mismo estamos a punto de cerrar una operación de compra, pero en este caso es el hotelero mallorquín el que compra a un fondo inversor, cuando suele ser al revés. Cabe recordar que estos fondos invierten y luego proceden a desinvertir y en este caso hay una desinversión planeada por parte del fondo, por lo que estamos asesorando en la compra del activo. Justo este jueves vienen desde Madrid los abogados y la parte vendedora.

Gabriel Buades, socio del Bufete Buades.

Tipo de activos

¿Qué tipo de hoteles se están comprando?

Todo tipo de producto. Hemos llegado a ver desde producto más prémium, como podía ser el de Punta Negra, un producto muy especial. Y luego hay otro tipo de compraventa, por ejemplo en Palmanova, una zona que también está muy bien, se están llevando a cabo muchas inversiones.

¿Quién está comprando?

Hay de todo. Fondos de fuera, de capital extranjero y español, que hacen una operación con una inversión por un número de años. No nos engañemos, a día de hoy la cuantía más importante de estas operaciones las hacen operadores o fondos extranjeros. Y luego también hay inversiones o transacciones entre operadores turísticos, no siempre es el fondo. Por ejemplo, hicimos una operación donde un hotelero de una zona compró a otro hotelero de la misma zona que quería desinvertir.

Y precisamente, nosotros ahora estamos en una operación en la que el fondo extranjero desinvierte y es el hotelero mallorquín el que procede a llevar la inversión

Precios

¿Se han bajado los precios?

Cuando empezó la crisis, yo tenía la idea de que tras la primera ola las ventas no se iban a producir de una manera rápida, sino que íbamos a tener que esperar a que todas las ayudas que se fueron recibiendo se fueran terminando para que la gente estuviera más necesitada de vender. Y ha pasado el tiempo y la gente ha podido resistir y esto demuestra la fortaleza del sector hotelero en Mallorca: no ha habido tanta necesidad de desprenderse de activos a precios bajos.

Al revés, incluso hemos visto inversores que nos han transmitido la idea de que creían que el producto estaría mucho más barato. Aquí la gente ha aguantado y no se han hecho ofertas a la baja para conseguir liquidez con rapidez. Los precios que se están manejando son adecuados, no hablamos de precios de derribo o muy bajos, chollos como tal no hay

¿Qué dificultades legales presentan estas operaciones?

En primer lugar, hay que establecer cómo se va a llevar a cabo la operación. Aquí está lo que se llama el asset deal o share deal, que es básicamente que se adquieren o las participaciones de la sociedad tenedora del activo hotelero o directamente las piedras, el hotel en sí. Esta es la primera dificultad, ya que tienen una serie de vinculaciones mercantiles y fiscales. Luego una vez que se deciden empieza el proceso de la due diligenge, que si es únicamente del activo hotelero puede ser más estándar, más sencilla por cuanto solo te centras con lo que tiene que ver con el hotel. Pero si hablamos de share deal, entonces la due diligence tiene que englobar no solo el activo hotelero, que es lo que realmente se quiere adquirir, sino también la sociedad, porque al final adquieres una persona jurídica con su historial, sus relaciones comerciales y hay que ver si efectivamente esta sociedad está en el estado en que el vendedor dice que está.

¿Entre esas dificultades están los problemas de capital?

Capital por lo que hemos visto hay voluntad por parte de las entidades financieras de poder llevar y acometer este tipo de operaciones.

Ha comentado que ha habido mucho movimiento de operaciones. ¿Se han visto impulsadas por la crisis de la COVID-19?

Sí, porque al final las empresas buscan liquidez y está claro que la venta de activos es una de las vías. Con esta crisis las empresas hoteleras han tenido una serie de dificultades y la venta sin duda es una de las posibilidades que tienen para reestructurar la compañía, quizá eligiendo aquellos activos que entienden que están más conectados con su idea de negocio, y se desprenden de aquellos que en su momento se adquirieron y que a lo mejor no están tan en línea con lo que quieren hacer.

Previsiones y tendencias

¿Veremos más transacciones hoteleras en Mallorca en 2022?

Entiendo que sí, que esto va a seguir, va a haber un movimiento continuo. Creo que esto es bueno para el sector turístico porque estos inversores producen una serie de inversiones, adquieren el hotel y no solo le dan un lavado de cara, sino que hacen inversiones económicas importantes, mejoran el producto y esto al final repercute en una mejor oferta hotelera para los clientes.

¿Y ventas de más pesos pesados y hoteles emblemáticos?

Siempre hay activos que están en el mercado. Hay mucha gente que realmente no lleva a cabo una venta pública, pero que de alguna forma si tocan a la puerta y preguntan sí que hay algún interés por su parte. No es tanto un escaparate donde se pone el producto en el mercado ni mucho menos. Habrá más operaciones de este tipo sin duda, otros 'formentores', ventas de hoteles más grandes. Hay mercado para ello.

¿Cuáles serán las tendencias de inversión?

Al final hay todo tipo de inversiones. La gente ve Mallorca -y el resto de Baleares- como un producto que tiene bastante interés y que es relativamente seguro. Puede que nueva variante de coronavirus, ómicron, haga que quizá temporalmente se paralicen un poco. Pero hemos visto que aún no habíamos salido del todo de la pandemia y las operaciones seguían viniendo, los inversores han seguido pensando que Baleares es un producto interesante y que vale la pena invertir y esto va a seguir durante los próximos años.

¿Superando niveles prepandemia?

Antes de la COVID no sé hasta que punto había tanto interés en la venta. Por eso desde la pandemia hasta hoy ha habido una reactivación del mercado, ya que los datos de 2019 eran muy buenos y la gente era más reacia en vender activos. Ahora, con los problemas que se hayan podido derivar de la pandemia y la reestructuración que todos hemos llevado a cabo durante los últimos dos años, toda empresa ha tenido tiempo de parar, pensar y ver dónde quería ir, no solo por una necesidad de liquidez, si no de pensar a qué se quiere enfocar, o si hay algún activo que no entre en su idea de negocio. Así, las operaciones se han incrementado de alguna forma en los últimos tiempos, sin llegar a precios de derribo ni mucho menos.