Transacciones hoteleras: cómo valorar los inmuebles tras dos años de caos

Valorar una propiedad no sólo es una ciencia, sino que también tiene que ver con un arte, y el coronavirus ha venido a demostrar la dificultad de tasar un inmueble. Poder hacer comparativas resulta crucial, así que qué pasa cuando el mercado se cierra, lo que ha ocurrido en toda Europa en significativos periodos de tiempo de 2020 y 2021 con más o menos severidad y plazos más o menos largos en función de las medidas adoptadas en cada país.

El RevPAR (ingreso por habitación disponible), métrica clave en la industria hotelera, cayó un 70% después de marzo de 2020, según HVS. No sólo se cerraron hoteles sino que el mercado de transacciones también se estancó, según publicó HOSTELTUR noticias de turismo en La inversión hotelera se desploma en 2020 más de un 60% por la COVID-19 y La inversión hotelera en España cae a niveles de 2013.

Una coyuntura que no sólo afectó a España, ya que según refleja el informe del Índice Europeo de Valoración de Hoteles 2021 de HVS, “la propagación de la pandemia prácticamente paralizó la actividad transaccional, que no llegó ni a los 10.000 millones de euros en 2020, alrededor de un tercio del importe alcanzado un año antes”.

Las valoraciones en 2020, como ha revelado a Hospitality Insights Blanca Martín Alonso, directora de asesoría hotelera de CBRE Hotels Iberia, “siempre estuvieron sujetas a advertencias relevantes, como la cláusula de incertidumbre de mercado en los informes, y los cálculos estaban respaldados por múltiples análisis sensibles para comprender los cambios potenciales si la situación variaba”. (Corporate hotelero: "La fuerza mayor por pandemia no te la quita nadie").

En su caso, según ha añadido, “la TIR o tasa de descuento en los flujos de efectivo jugó un papel importante, ya que decidimos factorizar parte de la incertidumbre y el riesgo de mercado dentro de ese parámetro financiero”.

En 2021 la situación mejoró y, en palabras de la experta, “facilitó nuestro trabajo gracias a varios factores: la inversión ha ganado mucho impulso y, al menos en el mercado español, hemos asistido a varios acuerdos relevantes, por lo que ha vuelto a haber evidencia comparable, especialmente para activos core y propiedades arrendadas. Al final, la evidencia comparable es siempre la clave para cualquier evaluación. Los grandes niveles de liquidez y, por el momento, los bajos tipos de interés, también han contribuido a confirmar los niveles de rentabilidad en esas valoraciones de propiedades prime”.

En comparación con 2019

En 2019 el volumen total de transacciones hoteleras en Europa alcanzó la cifra récord de 27.100 millones de euros, según las estadísticas de HVS. En este sentido Philip Bacon, director de Planificación y Desarrollo y Valoraciones Hoteleras de Horwath HTL, ha reconocido que ese año “suele ser un buen punto de referencia, aunque fue muy top para muchas valoraciones. Si el flujo de caja vuelve a esos niveles, debemos tener en cuenta el riesgo adicional de los efectos a largo plazo de la pandemia”.

Uno de los factores que más le sorprende es que las tasas de capitalización no hayan cambiado mucho ya que, “aunque lo que deberíamos esperar es que subieran en un mercado con tanta incertidumbre, debido a la escasez de oferta en el mercado y al hecho de que los inversores vean a los hoteles como un tipo de activo más estable, el efecto es que esas tasas se mantienen en niveles pre-COVID”.

Debido a que hay menos transacciones, Bacon ha detallado que ha tenido que hacer algunos cambios en el proceso: “En muchos mercados hay verdaderamente pocas ventas comparables para utilizarlas como referencia, por lo que estamos confiando más de lo habitual en la capitalización de ingresos en nuestras conciliaciones de valor”.

Martín también está teniendo que ampliar su conjunto de herramientas, ya que “como siempre, la evidencia comparable es clave y en circunstancias difíciles de mercado como las actuales estamos ampliando nuestro punto de referencia a otros destinos si la evidencia no es suficiente en ese destino específico”. Esto incluye, por ejemplo, observar el comportamiento del sector en ciudades europeas similares.

Compradores y vendedores

Una de las características más distintivas en la inversión hotelera durante la pandemia ha sido el desajuste en precios entre compradores y vendedores. A diferencia de crisis anteriores, las deudas no se reclamaron de inmediato y los gobiernos ofrecieron mucho apoyo. No muchos propietarios se han visto obligados a vender y los compradores que buscaban grandes descuentos se sentían a menudo decepcionados.

Y es que, como ha explicado Martín, “todavía persiste ese desajuste en varios procesos de venta, especialmente de activos secundarios con vendedores que todavía esperan mejores cifras y menos descuentos, pero las diferencias están disminuyendo a medida que la necesidad de vender es cada vez más real en esos casos. Por el contrario, estamos viendo precios super elevados en activos trofeo”.

A pesar del desafío de conseguir transacciones por encima de la línea, todavía hay un fuerte apetito de los inversores por los hoteles. Para Bacon, “un entorno de tipos de interés bajos ha impulsado la inversión en el sector hotelero, con los inversores haciendo cola para algunos activos”.

Ejemplos de operaciones recientes:

- Multimillonario asiático compra el Mandarin Oriental New York por 86,5 M €

- Un fondo francés compra nueve hoteles en España por 58,4 millones de euros

- Hoteles vacacionales: por qué ya se ha recuperado la inversión

- Los hoteles concentran el 20% de las operaciones inmobiliarias MidCaps

- Hay 653 hoteles a la venta, un 16% más que el año pasado

- Hoteles, activos estrella para los inversores en España

El experto ha añadido que “algunos hoteles con oferta de ocio han tenido cifras récord en 2021, lo que ha afectado a su actitud con el precio, pero el interés del inversor por este sector se mantiene alto, lo que a su vez está ejerciendo presión sobre el valor. Al final no ha aparecido el flujo anticipado de activos en dificultades y esto ha permitido a los vendedores mantener sus expectativas de precio, asumiendo que no estaban obligados a vender por presiones externas de los bancos, etc.”.

Hay algunos indicadores de que las cosas van a cambiar en 2022 con el final de gran parte del apoyo gubernamental y unos inversores quizás más dispuestos a reclamar sus deudas. E incluso con la variante ómicron causando todavía contagios en masa en Europa, existe la sensación de que la situación está volviendo a la normalidad.