Los fondos soberanos pierden su apetito por los hoteles

Los fondos soberanos son vehículos inversores controlados por los gobiernos de diferentes países.

Sus activos suman 10 billones de dólares en todo el mundo y están repartidos en todo tipo de inversiones a largo plazo: nuevas tecnologías, reciclaje, fintech, grandes extensiones de tierras de cultivo, industria alimentaria, energías renovables, proyectos de fusión nuclear, medicina, propiedades inmobiliarias, biotecnología, etc.

Los 98 fondos soberanos activos en 2021, de 70 países, realizaron un total de 450 operaciones (un 171% más que el año anterior), según el "Informe Fondos Soberanos 2021", elaborado por el Center for the Governance of Change de IE University, en colaboración con ICEX-Invest in Spain.

Todas esas operaciones sumaron el año pasado una inversión global de 120.000 millones de dólares, "un crecimiento que triplica los valores del informe anterior y que sitúa al año 2021 como el año más abundante de la serie histórica", explica el ICEX.

Según explicó Manuel Muñiz, rector de la IE University, la función de los fondos soberanos va más allá de ser simples vehículos de inversión. "También son herramientas de presión económica, por esto estamos viendo cómo los fondos soberanos europeos se están retirando de Rusia a raíz de la invasión de Ucrania, contraria al derecho internacional. Estos actores también son herramientas de transformación económica, pues dirigen su inversión a sectores estratégicos. Y en algunos casos son catalizadores de la transición ecológica, promoviendo avances en la agenda de desarrollo sostenible".

Los fondos soberanos de países del Golfo Pérsico incluso se pueden enfrentar al "dilema de la abundancia"

Cabe apuntar igualmente que hay diez "superfondos" soberanos que acumulan el 75% de los activos. Sus propietarios son los gobiernos de varios países de Oriente Medio, Europa y Asia, principalmente.

Según indicó Javier Capapé, director de Sovereign Wealth Research, IE Center for the Governance of Change, los fondos soberanos de países del Golfo Pérsico incluso se pueden enfrentar al "dilema de la abundancia", es decir, a una dificultad para invertir correctamente toda la riqueza que les proporciona la explotación de sus recursos naturales.

Otra característica de los fondos soberanos es que también desarrollan relaciones estrechas de colaboración con los fondos de capital riesgo, con los que pueden llevar a cabo inversiones conjuntas en determinadas áreas.

Sin olvidar que el 88% de las operaciones llevadas a cabo el año pasado fueron "pequeñas", por valor inferior a los 100 millones de dólares, explicó Javier Capapé.

Cabe apuntar que los fondos soberanos son propietarios de numerosos edificios hoteleros en diferentes regiones del mundo, de cuya gestión se encargan conocidas marcas internacionales. El "Informe Fondos Soberanos 2021" no recoge ninguna desinversión en este ámbito, pero tampoco cita ninguna nueva inversión en hoteles.

Hotel Madrid Edition. Propiedad de Archer Hotel Capital y gestionado por Marriott International.

Fondos soberanos en España

Desde octubre de 2020 hasta diciembre de 2021, los fondos soberanos invirtieron en doce empresas españolas por un valor superior a los 2.800 millones de euros.

"Se trata de un volumen de inversión récord, solo superado por los años 2011 y 2009 en la serie histórica, cuando la emiratí Mubadala se hizo con el control de Cepsa", explica el Informe Fondos Soberanos 2021, elaborado por el Center for the Governance of Change de IE University elaborado junto a ICEX-Invest in Spain.

De este modo, la inversión realizada por los fondos soberanos en España dobló las cifras del informe anterior con el mismo número de operaciones. "Este impulso a la inversión soberana en 2021 tiene dos nombres propios: GIC, uno de los dos fondos soberanos de Singapur, y un país destacado, Abu Dhabi", añade el informe.

Esa inversión en empresas españolas se dirigió principalmente a energías renovables, industria farmacéutica, infraestructuras de datos, logística, salud (incluyendo hospitales, clínicas y residencias para mayores), acuicultura, agricultura y servicios legales digitales.

Cambio de intereses tras la pandemia

El informe del año anterior sobre fondos soberanos ya advertía que, en una economía global transformada por la pandemia, los fondos soberanos comenzarían a cambiar sus prioridades.

"La crisis de la COVID-19 ha acelerado un cambio en la logística y las cadenas de suministros por todo el mundo. Desde hace tiempo, las compañías internacionales han intentado diversificar su dependencia industrial de China, pero la pandemia ha intensificado ahora la necesidad de desarrollar estrategias alternativas o nuevos procesos en sus países de origen", apuntaba dicho informe.

En este sentido, el informe citaba expresamente que los fondos soberanos irían perdiendo su apetito inversor por los hoteles y que, en cambio, apostarían más por los espacios industriales, logísticos y de infraestructura de datos.

"Algunos grandes inversores ya están comenzando a cambiar su cartera de inversión inmobiliaria, transitando de hoteles a almacenes físicos y de datos, así como otras inversiones relacionadas con la logística para aprovechar estas tendencias globales", indicaba el informe.

El responsable de inversiones del fondo soberano GIC (Singapur), Jeffrey Jaensubhakij, admitía: "Estamos examinando con mucha atención, en orden ascendente de preocupación, las inversiones en oficinas, hoteles y centros comerciales, y preguntándonos qué daños probablemente serán permanentes y qué daños serán cíclicos".

Cabe recordar que el fondo soberano GIC y el fondo de pensiones holandés APG son los propietarios del vehículo de inversión Archer Hotel Capital, que suma un portafolio de 12 establecimientos y posee entre otros activos los hoteles Edition y Westin Palace en Madrid, así como el hotel Arts en Barcelona, todos en el segmento de lujo.

El portafolio de Archer Hotel Capital incluye 12 hoteles que suman 3.970 habitaciones.

Miedo, falta de chollos y mucha competencia

De momento, el Informe Fondos Soberanos 2021 no recoge que los fondos soberanos hayan comenzado a vender hoteles, pero tampoco están realizando nuevas inversiones en la industria turística...

En opinión de Albert Grau, socio de Cushman & Wakefield, firma de servicios inmobiliarios, existirían varias razones que explicarían por qué los fondos soberanos parecen haber perdido interés por la hotelería.

“En primer lugar, el parón del turismo provocado por la pandemia y la fuerte caída de la rentabilidad de los activos hoteleros, sobre todo en Europa, es una situación coyuntural que no ha dado miedo a los actores financieros habituales del sector inmobiliario-hotelero, pero sí ha asustado a los fondos soberanos, los cuales han preferido invertir en otras actividades que sí han estado en boga debido a la situación provocada por la pandemia: industria alimentaria, logística, etc.", indica Grau.

“En segundo lugar, debemos recordar que durante la pandemia tampoco ha habido compras oportunistas de hoteles, salvo contadas ocasiones. Es decir, la mayoría de hoteles que se han vendido en ciudades potentes no han tenido grandes descuentos. Por lo tanto, no ha existido ese interés adicional que los fondos soberanos podrían haber tenido si se hubieran puesto a la venta activos hoteleros a precios muy reducidos -cosa que no ha sucedido- a sabiendas de que la demanda turística se reactivará tarde o temprano", explica el socio de Cushman & Wakefield.

"No solo eso, en las operaciones de compra-venta que hemos visto estos dos últimos años ha habido mucha competencia, dado que hay mucho dinero en el mercado, así que las inversiones se están canalizando a través de otro tipo de fondos", añade.

En otras palabras, durante la pandemia los fondos soberanos no han salido al terreno de juego de la hotelería y han preferido quedarse en el banquillo, pero, en cambio, quienes han movido la pelota -comprando y vendiendo activos- han sido los fondos de capital riesgo (que adquieren un hotel, lo reposicionan y lo venden en un plazo de tres a cinco años), los fondos "core" (con un perfil más conservador y visión a largo plazo), los family offices, etc.

¿Volverán los fondos soberanos a realizar inversiones en el sector hotelero en un futuro cercano? La respuesta dependerá de la evolución de la demanda turística a nivel global en los próximos años.