La inversión en proyectos hoteleros atrae a nuevos actores al sector

"Debemos ir a políticas de desarrollo del territorio, que respeten el concepto "capacidad de carga del destino", no sólo la oferta alojativa sino que se debe tener en cuenta la oferta complementaria y sus infraestructuras", este aspecto es fundamental para David Martín, coordinador del Área de Calidad de la Secretaría General de Turismo para que el crecimiento hotelero sea sostenible desde el punto de vista medioambiental y económico. Sobre esta base se ha desarrollado durante dos días las jornadas de Inversión, Promoción y Gestión de Proyectos Hoteleros organizadas por el grupo Recoletos en las que Hosteltur participaba como publicación oficial del sector. Coré Martín, director de valoraciones y consultoría de Jones Lang LaSalle Hotels afirmó que el hotelero "es uno de los sectores menos profesionalizados del país y los promotores y financieros se quejan de ello" a la vez que, por otro lado, hay nuevos actores que quieren entrar en el negocio y cada vez hay mayor interés internacional por posicionarse en España. Emilio Gallego, secretario general de la Federación Española de Hostelería se mostró en desacuerdo con la acusación de falta de profesionalización del sector y afirmó que el sector hotelero transmite competitividad al resto del sector, "una buena hotelería en Barcelona o Madrid atrae al turismo de congresos, compras..." explicó. En cuanto a la inversión hotelera en nuestro país afirmó que el hecho de que Gran Bretaña no entrara en el euro ha canalizado inversiones británicas en España en inmobiliario ante la inseguridad del futuro de la libra. Steven Cister, director de financiaciones inmobiliarias de BBVA, puso encima de la mesa el punto de vista del sector financiero y reconoció que en la banca hay prejuicios con los hoteles de playa, en cualquier caso necesitan "un estudio de viabilidad riguroso e independiente proporcionado por el promotor para plantearnos financiar el proyecto". Dentro de ese estudio de viabilidad hay que tener muy presente que el gasto de personal es el más importante de un hotel que en ocasiones llega hasta el 40%, esto es muy importante "a la hora de decidir cuántas habitaciones se van a construir", puso de manifiesto Bruno Halle, socio de Mazars Turismo que explicó que el beneficio bruto de operaciones correcto se considera entre 30 y 35%, aunque "en Madrid y Barcelona en algunos casos se llega al 50% porque son establecimientos y contratan al personal a través de ETT lo que permite controlar gastos de personal y además, al ser hoteles de ciudad, no tienen gastos de restauración". Según los cálculos de Halle, la rentabilidad media esperada por un grupo inversor se sitúa entre el 7,5% y el 8,5%. Respecto a los aspectos legales a la hora de construir un hotel, Carlos Miranda, director de residencias, hoteles y aparcamientos de Metrovacesa, puso de manifiesto que en España hay 17 legislaciones diferentes al respecto, destacando que Cataluña y Canarias son las más exigentes con aspectos referentes a la superficie y que el País Vasco es la única que no ha desarrollado su propia ley de ordenación turística. Una vez construido el hotel, a la hora de gestionarlo Alfonso Benavides, socio del departamento inmobiliario de Clifford Chance, explicó que el contrato de arrendamiento es el más común en España "pero con la entrada de cadenas internacionales la tendencia se dirige hacia los contratos de gestión". Una nueva tendencia en el mercado es el sale & leaseback, que ya se ha dado en España entre NH y Amancio Ortega. Se trata de vender el activo manteniendo la gestión a través de un contrato de alquiler a largo plazo. Esta tendencia responde, según afirma Coré Martín a que "las grandes compañías hoteleras internacionales se han dado cuenta de que su negocio es el hotelero y no el inmobiliario además de que la concentración en la pura gestión permite a la hotelera crecer mejor". Independientemente de la fórmula de gestión elegida, para Jaime Buxó, director de la división de Hoteles de Áreas, es fundamental para el hotelero trabajar con un plan de marketing operativo "pero no es común por el esfuerzo que requiere", lamentó. El segundo día de jornadas se dedicó a los nuevos modelos de desarrollo hotelero como el golf donde nuestros principales destinos se sitúan en la costa del Sol, la costa blanca y Canarias. Ignacio Santiuste, director de planificación de Aymerich Golf Management piensa que nuestro mercado todavía es inmaduro pero vaticina que en 10 años tendremos 450 campos de golf en España y el 55% de los clientes de golf será turismo residencial. Muchos campos de golf se han desarrollado conjuntamente con proyectos inmobiliarios pero Juan Couret, director de la división hotelera de Medgroup Inversiones afirma que "los hoteles de golf son los ejes de crecimiento en los proyectos de comunidades residenciales asociadas al golf", aunque considera también imprescindible tener otros servicios y otra oferta complementaria para que económicamente funcione. El turismo de salud es otro segmento con futuro, ya que en 2020 la media de la población se situará en torno a los 50 años. Sin embargo Javier Aguilera Navarro, director de explotación de La Toja Hoteles afirma que no hay una cadena fuerte en España dedicada al turismo de salud, cuando además "juega un papel muy importante en la diferenciación del establecimiento y genera clientes. Todos estos segmentos emergentes se dan en el proyecto que se está poniendo en marcha en Ciudad Real con El Reino de Don Quijote. El complejo contará con 5.800 viviendas dedicadas al turismo residencial, tres campos de golf y una escuela, un parque temático y un hotel de cinco estrellas de 400 habitaciones con un casino de 5.000 m2, un spa de 1.500 m2 y un centro de convenciones de 3.500 m2. Respecto al turismo de ciudad, segmento más desarrollado que los anteriores, Juan Escudero Ruiz, director general de Rafael Hoteles afirma que "el futuro del turismo de negocios pasa por una concentración y buscar nuevos nichos de mercado". (Eva Carrasco/HOSTELTUR Madrid)