Cambio de ciclo en el mercado hotelero por el fin del dinero barato
La era de los tipos de interés bajos ha permitido a los fondos de capital riesgo endeudarse con facilidad y adquirir hoteles a tutiplén
Publicada 13/06/22
- Apalancando una inversión con tipos de interés bajos, el capital riesgo podía obtener mayores tasas de retorno
- Los bancos centrales intentarán contener la inflación subiendo los tipos de interés
- Otros actores tendrán ahora mayor protagonismo: los fondos inversores institucionales
Artículo exclusivo para suscriptores Premium
Forma parte de la comunidad de líderes de la transformación positiva de nuestro sector.
Elige el plan que mejor se adapta a ti, y accede a todo nuestro contenido, descárgate nuestras revistas y disfruta de descuentos y otras ventajas en los eventos organizados por Hosteltur.
Cambio de escenario económico a la vista
Cabe recordar que antes de la guerra de Ucrania y antes de la pandemia, la era prolongada de los tipos bajos (es decir, de dinero barato) permitió a numerosos fondos de capital riesgo llevar a cabo operaciones de compra muy rentables, una vez revendían el activo hotelero al cabo de tres o cuatro años.
Y es que hasta el 50% del capital necesario para hacerse con la propiedad de un hotel o portafolio hotelero podía preceder perfectamente de un endeudamiento a tipos de interés muy bajos.
En otras palabras, apalancando una inversión con tipos de interés tan bajos, podían obtener mayores tasas de retorno.
Cuando comenzó la pandemia, de hecho, se multiplicaron los fondos oportunistas a la búsqueda de gangas hoteleras, a precio de derribo.
Pero a medida que la incertidumbre provocada por la pandemia se va disipando y la demanda para viajar se reactiva con fuerza en 2022, ha comenzado a cambiar también el perfil de los fondos inversores.
No solo toman más protagonismo los llamados fondos de valor añadido (aquellos que añaden un valor al hotel y al cabo de unos años se van) sino que además van ganando peso los fondos institucionales, de un perfil más conservador, que permanecerán a largo plazo.
Los fondos inversores institucionales son los vinculados a compañías aseguradoras, mútuas, etc, y han tomado plena conciencia de que el turismo vacacional es muy resiliente
Hablamos de fondos institucionales dispuestos a pagar precios más altos, pues perciben el turismo como una apuesta segura y también, todo hay que decirlo, porque atribuyen un valor económico al ladrillo y las piedras. Inversiones a largo plazo, vaya.
Así pues, y a diferencia de muchos fondos de capital riesgo que para financiar sus operaciones de compra se apoyan en el endeudamiento, los inversores institucionales no recurren a un fuerte apalancamiento cuando se trata de comprar propiedades.
Esto hace que, en las nuevas circunstancias económicas, los inversores institucionales tengan más posibilidades que los fondos de capital riesgo de perfil más agresivo a la hora de adquirir propiedades en el mercado hotelero.
Subida de tipos de interés a partir de julio
Cabe recordar que, tras no haber subido el precio del dinero durante los últimos once años, el Banco Central Europeo (BCE) ha confirmado una subida de sus tipos de interés moderada (0,25%), a la que seguirá otra en septiembre, cuya cuantía no ha decidido todavía.
"Si las perspectivas de inflación a medio plazo persisten o se deterioran, un incremento mayor será apropiado en la reunión de septiembre", dijo la entidad en un comunicado.
De este modo, pedir un préstamo saldrá más caro a los consumidores, empresas, inversores y gobiernos.
El BCE reconoce que las presiones inflacionistas se han "ampliado e intensificado" y que los precios de muchos bienes y servicios han aumentado fuertemente, sobre todo la energía y los alimentos, por la guerra en Ucrania.
Más información:
- El BCE comenzará a subir los tipos de interés en julio
En Alemania ya se preparan...
Según las estimaciones de Union Investment Real Estate GmbH, el valor de las propiedades hoteleras en Alemania en manos de inversores institucionales alcanzó los 55.700 millones de euros a finales del año pasado, un 6,9% más que el ejercicio anterior.
“La tasa de crecimiento ha vuelto al promedio anterior a la pandemia", dice Andreas Loecher, responsable de gestión de inversiones en hostelería de Union Investment. Esta compañía gestiona un portafolio de propiedades hoteleras con más de 19.500 habitaciones.
"Hay signos alentadores de recuperación en el mercado hotelero alemán, con un crecimiento superior al promedio en segmentos que tradicionalmente se consideran más resistentes a las crisis, como el segmento económico, los hoteles de marca y los apartamentos con servicios”, añade este experto.
Una de cada dos habitaciones de hotel en Alemania está ahora en el radar de los inversores institucionales
"Estamos viendo una tendencia claramente positiva, que también se aplica a los hoteles de nuestra propia cartera. Tanto en Alemania como en el extranjero, buscamos hoteles cuyos clientes tengan una fuerte lealtad a la marca, especialmente en el segmento de negocios", añade.
Además, prácticamente una de cada dos habitaciones de hotel en Alemania está ahora en el radar de los inversores institucionales, según la firma germana Union Investment Real Estate GmbH.
"Nos estamos centrando en dos áreas clave: propiedades existentes con operadores solventes y conceptos sostenibles en las principales ciudades, así como propiedades en destinos vacacionales con una fuerte demanda interna”, dice Andreas Locher.
"Cambio de paradigma"
“Efectivamente, se va a producir un cambio de paradigma al acabarse la era del dinero barato", apunta Bruno Hallé, socio corresponsable de Hotelería de Cushman & Wakefield para España.
"Hasta ahora ha habido un grupo de inversores que aprovechaban los tipos de interés bajos, lo cual les permitía apalancar operaciones. Pero a medida que vayan subiendo los tipos de interés, la liquidez del mercado variará, pues ya no habrá tantos fondos dispuestos a endeudarse”, explica.
En cambio, "llega otro perfil de inversor que tiene más liquidez, más dinero propio, y, por tanto, tendrá ahora más terreno de juego”, añade.
Según confirma Bruno Hallé, los inversores institucionales (compañías aseguradoras, mútuas, etc) suelen tener un perfil más conservador, dado que "se juegan su propio dinero" al fin y al cabo.
Bruno Hallé: "Los inversores institucionales buscan un retorno asegurado para sus inversiones, aunque sea bajo. Por ejemplo, mediante el alquiler del hotel"
En todo caso, indica Bruno Hallé, probablemente numerosos activos hoteleros que se van a poner a la venta en el mercado en los próximos meses también vendrán con una deuda en sus mochilas.
Por dicho motivo, indica este experto, los futuros compradores deberán analizar con mucho detalle si dicha deuda se puede subrogar, en qué condiciones, si pueden asumirla, etc. "Por ejemplo, si hablamos de un hotel apalancado al 50%, y la mitad de la deuda solo tiene un 3% de interés, eso sería una gran oportunidad”.
“También creemos que, desde el punto de vista de los hoteleros interesados en vender activos, 2022 será un buen año para hacerlo gracias a la recuperación de la demanda. Las cifras que podrán presentar ante los potenciales compradores serán muy buenas. Porque en 2023 el efecto botella de champán ya se habrá pasado y, en cambio, ya hay que comenzar a devolver los ICOs, tienen que afrontar la subida del coste de la energía, el incremento de los salarios, etc”, concluye Bruno Hallé
Cambios a la vista en la compraventa de hoteles:
- El apetito por activos hoteleros crece entre distinta tipología de inversor
Para comentar, así como para ver ciertos contenidos de Hosteltur, inicia sesión o crea tu cuenta
Inicia sesiónEsta noticia no tiene comentarios.