Mercado hotelero español: ha llegado el momento de que el propietario asuma más riesgos

Los contratos de alquiler fijo, que en 2009 representaban un 28% del total, caen al 9% en 2012 y se prevé que este año desciendan al 8% dado que, según ha explicado Albert Grau, uno de los socios-fundadores de la consultora, “las cadenas españolas e internacionales no quieren asumir riesgos, por lo que optan por renegociar la renta y tienden hacia un contrato de alquiler variable, que ya representa el 33%, en el que el propietario asume más riesgos. Se huye así del alquiler fijo, limitado a zonas prime de Madrid y Barcelona, y la tendencia apunta a su desaparición”.

Las rentas obtenidas en uno y otro contrato son similares, ya que en el 30% de los contratos de alquiler fijo se sitúan entre 5.000 y 7.000 euros por habitación y año; mientras que en variable esta cifra se sitúa entre 3.000 y 7.000 euros en el 62% de los casos.

En este sentido los procesos de renegociación de renta continúan produciéndose, pero en menor porcentaje porque, como ha aclarado Hallé, “lo más gordo ya se había renegociado en 2010 y 2011”. En estos años el 30% de las operaciones incluían bajadas en la renta de entre el 15% y el 20%, mientras que para 2013 se prevé que el 60% de ellas se sitúe entre el 5 y el 10% del valor pactado inicialmente.

Despegue de la franquicia

Por el contrario el modelo de franquicia experimenta una fuerte evolución, como adelantó HOSTELTUR noticias de turismo en ‘El contrato de alquiler fijo ha muerto, viva la franquicia’. No en vano la franquicia facilita al hotel independiente o a las pequeñas cadenas el acceso a los mercados internacionales, mucho más activos en estos momentos que el nacional, a través de sus ingentes canales de ventas.

Sin embargo, como ha señalado Bruno Hallé, el otro socio-fundador de Magma TRI, “la franquicia aporta mucho valor al hotelero independiente, siempre que se encuentre en ubicaciones prime en destinos atractivos para atraer a ese cliente internacional”.

Para ese reposicionamiento de producto que conlleva la franquicia, añade Grau, “el hotelero debe asumir inversiones en el activo, además del fee que debe abonar al franquiciador, por lo que previamente ha de realizarse un minucioso estudio para comprobar si esa opción le resulta rentable”. Además, también hay que saber elegir la marca que más se adapta a su producto porque cada uno de los grandes grupos ofrece distintas y muy variadas, según apunta Hallé, y el posicionamiento del producto con esa marca afecta al valor del activo.

De hecho hay algunos grupos con equipo en España que están siendo muy activos en plazas muy concretas, como IHG (InterContinental Hotels Group), Starwood, Accor o Hilton.

Por su parte, los establecimientos en ciudades secundarias donde el mercado internacional no tiene el peso suficiente tienen otras opciones a su alcance, como ha indicado Hallé: “pequeños grupos comercializadores como Sercotel, Hotusa, Keytel, etc.; o compañías de gestión de marca blanca”. En suma, concluye, “hay múltiples opciones para todo buen gestor hotelero”.