Inversión hotelera 2023: ¿Quién venderá y quién comprará?

En el último trimestre del 2022 la subida de tipos de interés produjo renegociaciones de precio e incluso algunas operaciones se pospusieron y pasaron al 2023, porque los comités no se han atrevido a tomar decisiones de compra o venta en un contexto de incertidumbre.

“La situación económica está teniendo un impacto a nivel de inversión hotelera, porque algunas operaciones se están paralizando debido a la subida de los tipos de interés, los gastos de energías y otros aumentos. Esperamos un primer trimestre de ajuste y de sentarse a analizar”, dice a HOSTELTUR Nicolas Cousin, Director de Christie & Co para España y Portugal.

Mientras que Íñigo Cumella, director de Inversiones de la consultora explica que “tenemos falta de visibilidad y eso paraliza mucho a los inversores, porque no tienen forma de proyectar lo que va a ocurrir y no saben cuánto tienen que pagar”.

En estos momentos al inversor le preocupa la incertidumbre, los costes de construcción -en los casos en los que hay que aplicar capex- y la financiación

Sin embargo, Cousin asegura que habrá operaciones "porque hay gente que necesita desinvertir por varios temas y gente que ha levantado capital y está buscando oportunidades”

Los que venderán

Javier Bravo, director de Hoteles de Catella Spain sostiene ante este diario que a lo largo del 2023 "habrá una consolidación de las principales cadenas hoteleras, porque el cóctel actual de inflación, subida de costes de energía y laborales, solo puede ser soportado por cadenas que estén consolidadas, que tengan un cierto tamaño, un volumen y una optimización de procesos".

Ante la pregunta de quiénes saldrán peor parados, Bravo es categórico: "los hoteleros independientes, los que dependen de la turoperación y los que no tengan tanto pulmón y volumen".

"Es probable que este segmento de propietarios se vea obligado a vender, que tengan que desinvertir para hacer frente a las deudas -pasadas y presentes- porque se han limitado sus márgenes”, explica

Foto: Pixabay.

Los propietarios independientes no serán los únicos que vendan. El director de Hoteles de Catella cree que también lo harán los fondos de inversión de perfil valued add, “que ven que decrece el valor de sus activos debido a la situación". "Gran parte de estos fondos, pueden ser socimis o fondos internacionales, tendrán que plantearse la desinversión de algún activo, o querrán vender para llevar a cabo otras inversiones cuando el momento sea más positivo para la compra”, señala.

El director de Inversiones de Christie & Co coincide y plantea que habrá dos tipos de vendedores: quienes lo hagan por necesidad y quienes por una cuestión estratégica. En el primer caso, serán propietarios “obligados a vender para hacer frente al vencimiento de deuda que han acumulado durante los últimos dos o tres años, o los que tengan tensiones de liquidez y decidan deshacerse de un activo para proteger otros”.

En cuanto a las operaciones estratégicas, serán propietarios particulares que decidan desinvertir “por un tema de relevo generacional” o “propietarios-operadores que todavía tienen activos pero han iniciado una estrategia de crecimiento asset light y venden en formato sale and lease back, por lo que se deshacen del ladrillo pero mantienen la operativa”

Otros que desinvertirán son quienes "han alcanzado su momento de salida, que compraron hace 4 o 5 años y tienen que vender, y quienes han adquirido -o van adquirir- alguna cartera dentro de la cual hay hoteles que no son estratégicos”.

Los que comprarán

En cuanto a quiénes van a comprar, Javier Bravo dice que dependerá del perfil. “El que tenga un perfil más core o core+ va a tener un gran pedazo de pastel, porque poco a poco se va retirando parte de la competencia que han tenido los años anteriores (…) Debido a la incertidumbre que hay, muchos fondos deciden quedarse en stand by hasta que se esclarezca más el panorama”.

“Los fondos de valor añadido se han quedado en stand by porque no encuentran operaciones para llegar a sus niveles de rentabilidad. ¿Quiénes están llegando? Los inversores que no dependen de financiación y que además tienen un objetivo más a largo plazo”, comenta Bravo

En ese sentido, remarca que “el family office que disponga de capital, que quiera apostar por ciertas ubicaciones y activos, va a poder acometer todo tipo de inversiones, porque se ha quitado toda la competencia existente. Todos estos fondos core, aseguradoras, que no tienen tantos problemas de liquidez y no dependen tanto de financiación tendrán un gran pedazo de pastel”

Por su parte, Nicolás Cousin agrega que, dependiendo del destino, “el inversor internacional está súper interesado en España, pero en las 5 o 6 cudades más grandes y en los destinos top vacacionales como Canarias, Baleares y la Costa del Sol”. Los que sí están mirando destinos secundarios son inversores nacionales y family office “que ya están implantados en esas zonas y las entienden”.