No se venden hoteles en Barcelona y la reconversión al lifestyle se frena

La advertencia fue lanzada por responsables de las compañías gestoras de fondos Mazabi, HIP y Covivio durante una jornada organizada por la consultora Horwath HTL.

De izquierda a derecha: Juan Antonio Gutiérrez (Mazabi), Cristina Hoyo (Covivio), Felipe Klein (HIP), junto con el moderador del debate, Philip Bacon (Horwath HTL), el pasado 18 de enero en un acto organizado en el Hotel Nobu Barcelona.

Covivio: "Los precios de hoteles no bajan en Barcelona, incluso suben"

Según afirmó categórica Cristina Hoyo, directora para el sur de Europa de Covivio, "no vemos oportunidades para comprar hoteles en Barcelona. De hecho, no las hay".

Para los fondos de inversión que invierten en hoteles, una "oportunidad de compra" significa que aparezca en sus radares un hotel en venta a un precio determinado que les permita, tras una inversión de capex o reposicionamiento, volver a vender ese activo al cabo de cuatro o cinco años a un precio superior.

Pero según indicó la directiva de Covivio, "los precios no bajan en Barcelona, incluso suben. Es muy difícil comprar aquí porque no hay oportunidades. Si el destino sigue funcionando bien y el hotelero tiene cash, es difícil que haya oportunidades. Estamos en actitud de wait and see. El precio está alto".

Cristina Hoyo explica que Covivio está interesado en adquirir hoteles para transformarlos hacia conceptos Lifestyle, que atraen viajeros con un mayor gasto medio, pero que los números no salen con los actuales precios de venta.

¿La moratoria hotelera que se instauró en Barcelona en 2015 influye en esta situación? Cristina Hoyo considera que sí. "Si tienes activos hoteleros en propiedad, una moratoria te va muy bien porque no tienes competencia".

Mazabi: "Solo se venden hoteles en Barcelona por causas muy concretas"

Juan Antonio Gutiérrez, consejero delegado de Mazabi, puso números sobre la mesa.

"Desde abril de 2020 nuestra compañía se ha posicionado para invertir en España 200 millones de euros en hoteles. En Barcelona hemos visto 40 hoteles en venta, pero los precios están a 300.000 euros la habitación, muy por encima de los 175.000 euros para que una operación salga rentable".

"Nosotros vamos de la mano de operadores hoteleros, que son los que deben ver el negocio. Desgraciadamente, en Barcelona no hemos podido comprar debido a los elevados precios", remarcó el CEO de Mazabi.

Y es que según añadió Juan Antonio Gutiérrez, en Barcelona predomina la visión de los hoteleros patrimonialistas, propietarios del ladrillo y las piedras, que ven los edificios "como un dinero que tienen ahí a largo plazo".

Por todo ello, cuando algunos hoteleros barceloneses deciden vender algún hotel, lo hacen debido a circunstancias extraordinarias, en opinión del consejero delegado de Mazabi.

"Hay hoteles que se venden en Barcelona pero por causas muy concretas. Por ejemplo: socios que se separan, enfermedades, transmisión de la propiedad a la siguiente generación... Solo se están vendiendo hoteles en la ciudad por eso".

En cualquier caso, el hecho de que haya tan pocas operaciones de compraventa de hoteles en Barcelona es un factor que a medio y largo plazo frenará la reconversión de hoteles en la capital catalana, indica el CEO de Mazabi.

"Creo que el concepto hotelero Lifestyle tiene que llegar a Barcelona para aumentar el valor de los hoteles. Pero los precios elevados y la moratoria vigente en la ciudad es algo absolutamente disuasorio en cualquier operación". En su opinión, "la moratoria hotelera solo es buena a corto plazo para los patrimonialistas".

Juan Antonio Gutiérrez advierte que, de mantenerse esta situación, los fondos inversores acabarán perdiendo el interés por Barcelona y buscarán otros destinos. "Por ejemplo, en Andorra y Madrid todo son facilidades".

HIP: "Los hoteleros que vendieron durante la pandemia lo hicieron como precaución defensiva"

Las escasas operaciones de compraventa de hoteles que ha habido en Barcelona durante los tres últimos años también se explicarían por motivos financieros vinculados a la pandemia (básicamente para obtener dinero en efectivo con el que aguantar mientras se prolongase la fuerte caída de ingresos), según apuntó Felipe Klein, director de inversiones en el fondo HIP.

"Los hoteleros que vendieron durante los primeros años de la pandemia lo hicieron como precaución defensiva, no como necesidad", explicó este experto.

Ahora bien, una vez la demanda turística regresa con fuerza a Barcelona, "entiendo la posición del propietario actual de hoteles en Barcelona. Si no tiene necesidad de vender ni una deuda complicada, su precio es ese y de ahí no baja".

Por todo ello, añade, "es difícil pensar que vaya a haber una caída de precios en las transacciones hoteleras en Barcelona, teniendo en cuenta el perfil del propietario y las estructuras de deuda tranquilas, a diferencia de lo que ocurre en el mercado estadounidense, que corrige rápido porque allí la deuda es diferente".

"No veo al vendedor ajustando, salvo por situaciones que nada tienen que ver con situaciones financieras, sino por cambios generacionales", añadió.

Pero esta situación acabará creando problemas a medio y largo plazo, advierte el directivo del fondo de inversión HIP.

"La moratoria hotelera en Barcelona dificulta la entrada de aire fresco a la ciudad. Entiendo la postura de los hoteleros patrimonialistas, porque el valor del edificio sube si no hay competencia. El valor sube, pero limita el cambio", añadió Felipe Klein.

En este sentido, el directivo de HIP afirmó que las inversiones en capex o reposicionamiento de hoteles en Barcelona se están reduciendo en los últimos años, sobre todo en aquellos establecimientos de propiedad familiar.