Claves para entender qué busca un fondo inversor en un operador hotelero
Los fondos HIP y Azora reconocen que no solo tienen interés en ladrillos sino también en las gestoras
Publicada 23/02/23 13:40h
- Los fondos inversores ven que la relación con los operadores hoteleros ha cambiado y ahora hay una mayor distribución del riesgo
- Javier Arús: "El modelo tradicional se va a descomponer en distintas piezas y la industria se va a sofisticar"
- Carrascosa: "Los fondos tienen interés por invertir en real estate y en gestoras”
La cifra de inversión hotelera en 2022, por encima de los 3.200 millones de euros, confirma que los fondos están dispuestos a seguir inyectando capital en el sector, debido a la resiliencia demostrada, principalmente, por el segmento vacacional. En la última jornada del Updating Hotelero Hosteltur 2023, Javier Arús, senior partner responsable de Hospitality de Azora, y Sergio Carrascosa, Co-founder y Managing Director Asset Management en Hotel Investment Partners (HIP), explicaron cómo ha cambiado su estrategia de inversión, qué valoran de un operador al momento de entregar un activo en gestión y cómo ven la evolución de las gestoras de marca blanca.
“Uno de los grandes cambios del sector es que el dinero institucional estaba en el urbano y en ubicaciones prime, pero en los últimos 5 o 6 años cambió la tendencia al vacacional. Es algo que ha llegado para quedarse y el COVID ha servido para demostrar su resiliencia”, asegura Sergio Carrascosa.
La pandemia también ha modificado la relación entre inversores y operadores. “Ha cambiado la distribución del riesgo. Antes se percibía que el riesgo quedaba para el operador y en los últimos años eso ha evolucionado. Como inversor institucional tienes que asumir el riesgo del negocio, lo cual te obliga a un rol más activo y presente en la explotación”, explica Javier Arús.
¿Qué valoran los fondos?
El Managing Director Asset Management de HIP sostiene que hay tres cosas que ponen sobre la mesa al momento de elegir un operador para sus activos hoteleros.
En primer lugar “valoramos la capacidad de distribución. Un buen operador deber tener una marca reconocida y canal directo”, luego “capacidad de generar rentabilidad y buenos márgenes”, y en tercer lugar “tener un contrato que permita alinear los intereses del propietario y del operador”
Javier Arús coincide y además de una buena relación entre socios, agrega que “buscamos capacidad de innovación, creatividad y que tengan capacidad de ejecución”. Requisitos que, a su entender, “dejan mucho espacio para trabajar con perfiles de operadores muy distintos”, tanto nacionales como internacionales.
En el caso de los operadores nacionales, comenta, Raúl González, CEO EMEA de Barceló Hotel Group, el gran diferencial de las cadenas españolas es haber nacido como propietarias y tener una visión de largo plazo.
“Pensamos cómo posicionar el hotel para que sea bueno a lo largo del año, con una visión de propietario, no pensamos en el fee de Barceló sino en los retornos del inversor. Y al final esto hace que nos vean como socios alineados”, explica. Pero además, "se insiste en que las compañías anglosajonas son muy buenas en el ingreso, en el Top Line, y lo que se suele decir es que quieren una americana que dé el ingreso y una española que lleve el gasto. Pero las nacionales venimos trabajando desde hace mucho tiempo en el ingreso y en la diversificación".
Entrada de los fondos en las gestoras
Los tres participantes del panel moderado por Luis Buzzi, socio responsable de Turismo de KPMG en España, están de acuerdo en que el mercado hotelero está evolucionando muy rápido, se está profesionalizando y que habrá cambios.
Según Javier Arús "vamos a ver que el modelo tradicional se va a descomponer en distintas piezas. La industria se va a sofisticar y se va a romper la cadena de que todo esté integrado bajo un solo operador. Los modelos que van a crecer son los híbridos”. ¿Qué significa esto? Que habrá grupos hoteleros operando marcas de terceros, operadores de marca blanca “y vamos a ver fondos tomando posición no solo en ladrillos, sino también en operadoras”.
Carrascosa plantea que debido a la concentración a nivel de propiedad y operación, los fondos “tienen interés por invertir en real estate y en gestoras”.
Frente a este avance de los fondos, Raul Gonzalez es tajante sobre la necesidad del reparto de roles: "yo creo q todos tienen tentación de ser operadores, porque creen que de asset manager a operador no hay tanta diferencia, porque tienen información. Esto ha pasado con el mundo de la turoperación y resulta que no ha habido muchos exitosos en la operación".
"Quiero reivindicar el papel que tiene el operador en la medida que es especialista y porque somos capaces de tener ratios más eficientes y equipos más potentes. Creo que es bueno que haya un reparto de roles, entonces nosotros colaboramos con los inversores y nos gustaría que nos dejen nuestro hueco para seguir siendo operadores especialistas”, concluye Gonzalez.
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