Mercado hotelero en España, a salvo de la caída de inversión inmobiliaria

Las crisis bancarias en Europa y Estados Unidos han agravado la preocupación por la elevada inflación, las subidas de los tipos de interés, el débil crecimiento y los riesgos geopolíticos, lo que se ha traducido en importantes descensos interanuales de la actividad inversora en los principales mercados en el primer trimestre.

Los volúmenes han caído en Francia y España más de un tercio en comparación con el primer trimestre de 2022 y se han hundido aún más en el Reino Unido e Italia. Alemania, por su parte, ha registrado uno de sus trimestres de apertura más débiles en más de una década

En este sentido Luke Dawson, responsable de Mercados de capitales globales y de EMEA de Colliers, ha reconocido que “las turbulencias en el sector bancario a principios de año mermaron la ya frágil confianza de los inversores, especialmente en Londres y otros mercados con una gran presencia financiera”.

No obstante, según ha añadido, “contrarrestando este parón en la confianza, sectores específicos de algunos mercados han seguido registrando buenos resultados, y si la inflación sigue bajando y los tipos de interés se estabilizan, esperamos una reactivación de la actividad en el segundo semestre del año”.

Estas perspectivas se fundamentan en la encuesta de Colliers a inversores del sector inmobiliario en la conferencia anual MIPIM, celebrada en Cannes en marzo. El 63% de los encuestados se encontraba en posición compradora, lo que apunta a un optimismo generalizado en el sector inmobiliario.

Sin embargo, como ha recalcado Damian Harrington, director de Investigación de mercados de capital globales y EMEA de Colliers, “las transacciones siguen viéndose frenadas por una diferencia en las expectativas de precios entre compradores y vendedores, pero es probable que esta diferencia se reduzca a medida que se clarifiquen las condiciones del mercado y el coste de la financiación en los próximos meses”.

También es probable que la subida de los tipos de interés y las políticas ESG (criterios medioambientales, sociales y de gobernanza) actúen como catalizadores de las transacciones en los próximos meses.

Y es que, según ha subrayado Harrington, “los inversores que se beneficiaron de los bajísimos tipos de interés vigentes hasta hace poco tendrán que refinanciarse a nuevos niveles más elevados, mientras que otros tendrán que retirar gradualmente de sus carteras los activos que no cumplan las normas ESG. Esto les presionará para desprenderse de activos, lo que creará una importante oportunidad para los compradores, sobre todo para los que dispongan de liquidez inmediata”.

Los inversores ven valor en el mercado hotelero español

A pesar del descenso interanual, los volúmenes de inversión en España en el primer trimestre han superado las expectativas, impulsados por dos importantes operaciones residenciales y una gran transacción en el mercado de oficinas, asesorada por Colliers. El interés sostenido de los inversores también es evidente en las oficinas de grado A que cumplen las normas ESG en los distritos de negocios de Madrid y Barcelona, y en los activos hoteleros, que están respaldados por la recuperación del turismo y por los buenos resultados operativos de los hoteles.

Ausencia de grandes operaciones en Alemania

En el primer trimestre las grandes operaciones prácticamente se han paralizado en las siete ciudades más grandes de Alemania, y es probable que esta situación continúe en el segundo trimestre, ya que las expectativas de precio entre compradores y vendedores están aún muy alejadas. Aunque ya no se prevé una recesión para Alemania en 2023, Colliers no prevé una reactivación de la actividad inversora hasta el último trimestre.

Londres, afectado por las turbulencias bancarias

Las turbulencias en el sector bancario han tenido especial repercusión en el Reino Unido en el primer trimestre, dada la importancia y directa relación con el sector inmobiliario en Londres. No obstante, las previsiones económicas del Banco de Inglaterra para 2023 son ahora más positivas que a finales del año pasado, y la falta de espacio de calidad está impulsando los alquileres, lo que lleva a Colliers a esperar un retorno de la actividad inversora en el segundo semestre.

Ya hay indicios positivos de que el capital británico está listo para volver a comprometerse con el mercado, con compradores alemanes y chinos realizando importantes adquisiciones el pasado trimestre

Los criterios ESG pasan a primer plano en Italia

Los volúmenes de inversión en Italia han caído a 910 millones de euros en el primer trimestre desde los 3.300 millones de euros de un año antes, con los rendimientos presionados al alza por la subida de los tipos de interés y las crecientes preocupaciones económicas. Una tendencia clara observada por Colliers es la creciente importancia de las certificaciones ESG para los inversores en Italia, que las consideran cada vez más fundamentales para el valor a largo plazo de un activo, a medida que la normativa de la UE sigue endureciéndose.

Los Países Bajos ven correcciones de precios

En los Países Bajos se espera que continúen las correcciones de precios en el segundo trimestre del año. Las diferencias entre precios de compra y venta persisten y algunas de las mayores operaciones pendientes se han retrasado. No obstante, los inversores que no dependen de financiación externa siguen activos y es probable que el mercado recupere su vitalidad en el segundo semestre del año, aunque es improbable que los volúmenes aumenten debido a la sobreasignación hacia el sector inmobiliario y a la continua incertidumbre económica.

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