Las transacciones hoteleras se revitalizarán en la segunda mitad del año

Javier Oroz, director de Mercados de Capital de Hoteles de Savills, ha reconocido en este sentido que “ahora mismo hay en el horno un volumen importante de transacciones relevantes en fases muy avanzadas como la operación pendiente de Meliá Hotels International con Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) para comprar 17 hoteles a los fundadores de Tryp”, como publicó HOSTELTUR noticias de turismo en ADIA llega a un acuerdo con Meliá para comprar siete hoteles en Mallorca.

A ello se suma, según ha añadido, “cierta visibilidad de que en el segundo semestre se produzca una estabilidad de los tipos de interés, que sirva de dinamizador para que los inversores vuelvan a cifras del pasado año, superiores a los 3.000 millones de euros. Porque lo que realmente es importante es la certidumbre, y los últimos 12 meses han estado plagados de incertidumbres como la subida de tipos, lo que ha ralentizado la toma de decisiones”. Por todo ello considera que “lo normal es que empiecen a tomarse esas decisiones de aquí a final de año”.

De izq. a dcha, el moderador, Bruno Hallé, de Cushman & Wakefield Hospitality; María Pardo, de Millenium Hospitality Real Estate; Javier Oroz, de Savills; y María Rosa Barcía Garzolini, de GMA. Fuente: ITH.

Ha coincidido así con María Pardo, directora de Relación con Inversores y Comunicación Corporativa de Millenium Hospitality Real Estate, que también prevé “más transacciones a medida que avance el año, por esa pólvora que hay en el ambiente y por el acercamiento de posturas entre vendedores y compradores”.

Por su parte GMA, como ha subrayado María Rosa Barcía Garzolini, gestora de activos y especialista en hoteles lifestyle de la compañía, “apuesta con el segmento de lujo y alta gama porque tienen mejores retornos metiéndole capex”. Y ha puesto como ejemplo el Meliá Villa Le Blanc, en Menorca, que “ha pasado de ser un establecimiento de la marca Sol que cobraba entre 80 y 90 euros la noche, a 1.000 euros tras convertirse en un 5 estrellas Gran Lujo, además totalmente sostenible. Ello ha supuesto un retorno de doble dígito para nuestros inversores, en torno al 12%, rapidísimo, en un año”. (Así será el futuro: Meliá y Menorca, pioneros Net Zero en el Mediterráneo).

Ralentización en el primer semestre

Por todo ello, según ha avanzado Bruno Hallé, “la ralentización de las inversiones en el mercado hotelero se recuperará este año”. ¿Pero qué ha pasado en el primer semestre? ¿Por qué se han paralizado?

Y eso que, como ha recalcado María Pardo, “la demanda sigue siendo muy alta, con elevado capital embalsado desde finales de 2022. Pero la diferencia de precios que plantean oferta y demanda provoca que la inversión sea más complicada. En Millenium, tras la ampliación de capital del pasado año tenemos potencial para apalancarnos, además de cerrar el activo accionado en 2022, por lo que no sufrimos problemas de financiación, sino que es más difícil comprar por las posturas tan alejadas de vendedor y comprador en precio”.

En esta misma línea ha incidido Barcía Garzolini, quien ha confirmado las dificultades para cerrar operaciones dada “la brecha enorme entre las aspiraciones del vendedor y lo que estamos dispuestos a pagar para conseguir unos retornos razonables de la inversión en reposicionamiento, con los que podamos pagar dividendos a nuestros accionistas. Y las expectativas de los vendedores no ayudan, por lo que preferimos esperar”. Prueba de ello es que, frente a los 40 hoteles incorporados a su portfolio en cuatro o cinco años, en 2022 sólo cerraron dos transacciones.

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Y es que, según ha admitido la directiva de GMA, “llevamos más de un año pensando que la crisis va a llegar, que los bancos van a empezar a exigir, pero la gente aguanta porque no termina de llegar. Desde luego no es un problema de financiación, sino de encontrar activos con las características que necesitamos de potencial de reposicionamiento, y propietarios dispuestos a negociar un precio justo”.

Oroz ha explicado en este sentido que “los vendedores no entienden por qué van a tener que ajustar precio cuando están en máximos históricos de rentabilidad. El comprador lo tiene más difícil porque tiene que asimilar que la subida del coste de la deuda afecta a la estructura del precio, además de encontrarse con más dificultades para acceder a una financiación que también es más cara”.

De ahí, como ha añadido, “la brecha existente entre comprador y vendedor, aunque sigue habiendo transacciones y debemos sentirnos afortunados porque la situación es mejor que en otros países europeos, los nórdicos, por ejemplo. España copa el 70% de las transacciones del sur de Europa por nuestra oferta de ocio, el rendimiento operativo y las perspectivas de mejora de la demanda”.

“Las transacciones son cada vez más sofisticadas, por lo que es recomendable contar con asesores profesionales en cada fase de la operación, con el fin también de disminuir el gap entre vendedor y comprador”, según ha recomendado Javier Oroz