Inversión en nuevas fórmulas de alojamiento: ventajas de tu propia opco

Durante este evento, que reunió al sector de viviendas turísticas y otros tipos de alojamientos no hoteleros a nivel nacional e internacional, el panel titulado: 'Inversor Inmobiliario y Operador: rentabilidad óptima' se analizaron las claves de la relación entre estos dos actores para alcanzar el mejor resultado.

Los participantes fueron Covadonga Sanz, Director, Asset Management de GreyStar; Eduardo San Martín, Director de Incus Capital; y Javier Pereira Carro, General Manager & Partner en Take Point Investments; en un debate moderado por Javier Oroz, Director Hotels de Savills.

El panel se centró en analizar las palancas de rentabilidad que pueden impulsar inversor y gestor, papeles que, en el caso de las empresas presentes, se dan en una misma compañía. Javier Oroz partió del hecho de que “entre lo que era el hotelero tradicional y el residencial se están desarrollando una serie de productos cubriendo diferentes nichos de mercado. Todo esto es muy incipiente desde el punto de vista de la operación como de la inversión".

Covadonga Sanz explicó que su empresa "ha apostado por el modelo flexible, en el que los bancos solo ven riesgos pero nuestros fondos sí que han apostado por este producto y para nosotros en la operativa es muy importante la escala”.

En GreyStar tienen tres proyectos muy grandes, con 1.200, 800 y 500 unidades cada uno "porque creemos que con la escala puedes crear una fórmula habitacional diferente. Porque les das unos servicios, una vida dentro del complejo más allá de poner un piso”

Javier Pereira señaló que en estas fórmulas alternativas de alojamiento “para el inversor hay que hacer una optimización de costes y tratar de empujar los ADR”. Para lo primero piensa que “la única fórmula es tecnología” y también afirma que hay que tener mucho volumen para esa optimización de costes dando una excelencia al cliente con unos servicios añadidos". Y para impulsar el ADR, la clave, asegura, "es lograr un gran porcentaje de venta directa invirtiendo en la plataforma propia".

Por su parte, Eduardo San Martín comentó que “hay maremágnum en el universo de los operadores y de las gestoras en todo el sur de Europa que hacen muy difícil pensar en cuestiones que son muy importantes a la hora de calcular del retorno, y que es fundamentalmente el covenant a la hora de la salida”. Por tanto, "es muy relevante todo lo relacionado con minimizar costes y maximizar el ADR y cash flow, pero cuando se plantea cuál es el yield de salida, resulta más complicado".

La concentración de operadores que vendrá

En este sentido, señala que, analizando Asia o Norteamérica hay una gran concentración de operadores –en Norteamérica, el top 5 de operadores probablemente gestione el 70% del balance-, en torno al 50% en Asia. "Pensamos que eso llegará a Europa pero todavía tardará". Y añadió que al final lo esencial es encontrar un operador que pueda entender la demanda y que "va a mirar por tus costes porque tienen una buena plataforma y tiene una buena marca".

Sanz señaló que algo parecido sucedió ya “hace unos diez años, cuando empezaron las residencias de estudiantes, que al final para conseguir la financiación lo que más miraban era el sponsor, quien estaba detrás, porque el activo de real estate está ahí y todos saben lo que vale pero el añadir el valor a ese activo para que realmente sea un éxito de operativa está basado en el sponsor que hay detrás”.

El representante de Incus Capital observó que "cuando vemos el universo del living, al final la importancia del operador depende de la rotación”

Javier Oroz comentó por su parte que, "desde la parte de la opco (operating company) estamos viendo que es un mercado muy joven, con muchos players nuevos en una fase de crecimiento, con otros players antiguos, más hoteleros, que no saben donde posicionarse exactamente y pueden tener esos covenants (acuerdos) más fuertes. Por tanto, planteó si el decidirse por operar se debe a que realmente "hay una oportunidad como opco de desarrollaros y posicionaros, o es por la falta de tener una opco", es decir, de encontrar la adecuada.

Los inversores se muestran interesados por las fórmulas mixtas. Fuente: PxHere.

Javier Pereira contestó respecto a esto que una de las razones es porque “nosotros vemos una potencialidad en las opco. En España hay varias, pero muy pocas de cierto volumen y profesionalizadas”. Y coincidió con San Martín diciendo: “creemos que vamos a ir a un modelo de cada vez más concentración, de operadores más grandes, y nosotros queremos estar posicionados ahí porque la propia opco tiene su valor”.

“Tener tu opco interna te da una optimización a nivel de costes y aparte te permite ir a operaciones a las que otras no llegan siendo puros inversores porque tenemos un doble margen", destaca el directivo de Take Point Investments. "Te permite jugar más con las inversiones”

Covandonga Sanz opinó que “con la plataforma operativa añades valor a tu inversión”. "Cuando vas a los inversores y les ofreces una inversión a 5 o 7 años, más allá del real estate puro, les estás ofreciendo una operativa, les estás asegurando que vas a llegar a unos números gracias a esa operativa supereficiente y que ya conoces. Es fundamental tener un control sobre esa opco y ser lo más eficiente y al final cuando más interna la tengas más vas a poderlo controlar”.

La próxima edición de este evento, 𝗩𝗶𝘁𝘂𝗿 𝗦𝘂𝗺𝗺𝗶𝘁 𝟮𝟬𝟮4, se desarrollará los días 17 y 𝟭𝟴 𝗱𝗲 𝗮𝗯𝗿𝗶𝗹 𝗲𝗻 𝗠𝗮́𝗹𝗮𝗴𝗮.