Christie & Co: "En los destinos más core no esperamos grandes descuentos"

¿Qué tendencias observáis en inversión hotelera a nivel mundial?

No me atrevería a decir que hay una tendencia mundial dado que cada mercado tiene su propia idiosincrasia. A nivel de inversión, en términos globales, se percibe un descenso en el volumen, el cual afecta a todas las tipologías de activos, aunque quizás al hotelero en menos medida. Respecto al sector, podríamos decir que se está produciendo una especialización en las operaciones y en el foco del negocio de los actores principales, esta especialización está marcando las diferencias entre los inversores centrados en la rentabilidad del asset, los gestores, centrados en la eficiencia de la operación de los activos, y las marcas especializadas en la comercialización de los mismos.

¿En qué se nota ese enfoque?

Dentro de esta especialización podemos destacar en relación con los inversores que los activos hoteleros han pasado de ser un activo secundario a ganar relevancia en las carteras de muchos inversores. También en relación con los operadores, destacamos el crecimiento de los de “marca blanca”, los cuales se apoyan en muchos aspectos en las “marcas” para potenciar la comercialización, mientras ellos se centran en sacar el mayor partido a la operación diaria.

Alberto Martín, Associate Director Investment de Christie & Co. Fuente: Christie & Co.

¿Qué tipo de activo está concentrando el mayor grado de inversión?

Tal y como hemos visto hasta la fecha en 2023, los activos mas core son los más demandados, como es el ejemplo de transacciones como la del Hotel Mandarín Oriental, el Hotel Sofía o el Gallery en Barcelona, entre otros. Pero también han predominado las de porfolios, las cuales han representado cerca del 45% de las transacciones totales del 2023. Esto ha propiciado que en volumen de transacciones entre 2022 y 2023 no haya grandes diferencias. Las diferencias las encontramos en el número de transacciones ejecutadas.

"Continúa y continuará habiendo interés en los destinos primarios, tanto a nivel urbano como vacacional. Es en los destinos secundarios donde todavía habrá una distancia entre la posición vendedora y compradora, lo que afecta al número de transacciones"

¿Qué esperáis que se produzca respecto de los precios?

Los activos hoteleros, como hemos visto en la última década, no han dejado de incrementar su valor, si es cierto que en momentos muy concretos se han visto operaciones a precios muy atractivos, fomentadas por situaciones específicas de los vendedores. Esta solidez se ha basado no solo en la resiliencia del sector, sino también por el aumento de inversores interesados en estos activos. Por otro lado, hay muy pocas operaciones en destinos secundarios que aporten información sobre cuál será el futuro, pero, si tenemos en cuenta los destinos más core, no esperamos grandes descuentos.

¿En qué posición ve a España a la hora de atraer a fondos de inversión internacionales frente a otros destinos?

España es uno de los mercados más valorados por los inversores internacionales debido a varios factores y entre ellos el excelente desempeño del sector hotelero en nuestro país. Una de las grandes fortalezas que tiene España frente a sus competidores es como combina el business y el leisure en su gran variedad de destinos. Por este motivo, la tendencia de viajeros que eligen nuestro país continuó al alza, provocando que los indicadores de desempeño cada vez sean mejores.
Además, dentro de esta variedad de destinos, la entrada de las marcas internaciones ha permitido diversificar la oferta creando productos que abarcan desde el segmento budget hasta el luxury.

Procedencia de los grandes inversores

¿De dónde proceden los inversores internacionales que más se interesan en destinos españoles?

Los grandes inversores de este año han sido los fondos procedentes de Middle East, los cuales representan cerca del 45% de la inversión producida en España en 2023. Los inversores europeos siguen siendo relevantes en el mercado, suponiendo cerca del 20%. Este año, además, con operaciones destacadas, como la compra del Hotel Sofía.

¿Hay mucha diferencia de comportamiento de los inversores respecto de Madrid y Barcelona?

El interés que despiertan en los inversores estas dos ciudades es parejo. Si bien, analizando 2023, Barcelona ha cerrado un volumen superior, aupado por las últimas transacciones que se han producido.

¿Qué otros destinos españoles apuntan con fuerza?

Los destinos principales siguen siendo Madrid y Barcelona, así como también destinos vacacionales consolidados, como pueden ser los archipiélagos o Costa del Sol. Pero también está habiendo un auge respecto a ciudades como Sevilla, Bilbao o Valencia.

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